대구지방법원 2026타경1194. 대구광역시 동구 지저동 775-33의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하1층부터 2층까지 단독주택으로 이용되고 별도의 변소가 있으며, 토지는 182.0㎡의 대지입니다. 말소기준권리는 2003.06.09 설정된 동촌농업협동조합 근저당 39,000,000원이고, 경매개시결정은 그보다 훨씬 뒤인 2026.04.22에 이뤄졌습니다.
권리관계에서 가장 중요한 임차 점유는 김시진입니다. 전입일은 2025.12.01로 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이라는 선후관계가 명확해 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보이지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지저동 775-33 · 대구광역시 동구 해동로3길 57 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 지하1층~2층 단독주택 · 변소 |
| 토지 | 대 182.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 현재 소유자 | 김태무 4분의 2 · 정미자 4분의 1 · 정선희 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 340,143,340원 / 340,143,340원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동촌농업협동조합 / 27,317,366원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2003.06.09 동촌농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며 토지에도 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 2026.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김태무는 2023.02.22 증여로 지분 2분의 1을 취득했고, 정미자와 정선희는 2024.02.27 상속을 원인으로 각각 지분 4분의 1을 취득한 것으로 등기되어 있습니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시진 | 2025.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 최저매각가 340,143,340원이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,143,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,562,007원 |
| 1. 근저당 · 동촌농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 295,581,333원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 39,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 295,581,333원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구국제공항 남측 인근이며, 주변은 주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성 등을 고려한 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 지하1층~2층은 단독주택, 별도 건물은 변소로 이용 중입니다.
- 토지. 182.0㎡ 대지, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 938,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공항 관련 규제. 군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률상 제2종 구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 선확인. 실거래 비교자료가 없으므로 지저동 단독주택·토지의 최근 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 김시진은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 평가서 도면과 현황을 대조하세요.
- 면적 차이. 등기면적과 현황면적에 차이가 있으므로 실제 건물 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 공항·소음 규제. 비행안전제5구역과 소음 관련 제2종 구역이라는 점을 향후 이용·환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2003.06.09 동촌농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 김시진의 2025.12.01 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 신건 최저가 340,143,340원을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 일괄매각·제시외 건물·현황면적 차이와 공항 인근 규제까지 확인한 뒤, 주변 단독주택·토지 거래가격과 맞춰 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
