대구지방법원 2026타경1209. 경북 칠곡군 기산면 봉산리에 위치한 다세대·토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 근린생활시설과 주택, 다가구주택으로 이용되고 있으며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 김순희, 신청채권자는 조재영으로 청구금액은 61,904,210원입니다.
권리구조의 중심은 2012.07.25 설정된 약목농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이후 설정된 김계순의 근저당권 20,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 약목농업협동조합의 임의경매와 칠곡군 압류는 이미 말소됐습니다.
다만 이 사건에서는 권리 말소 여부만으로 판단을 마쳐서는 안 됩니다. 현황조사상 점유자들의 실제 임대차관계와 매각 대상 건물의 용도, 제시외 건물의 현황을 확인해야 합니다. 특히 토지와 복수 건물이 공동담보로 기재돼 있으므로 매각목록과 등기부의 건물별 표시를 정확히 대조하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 859 도로명주소: 경상북도 칠곡군 기산면 봉산5길 25-2 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 및 주택, 다가구주택 |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 단층 / 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 563.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 김순희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,607,915원 / 315,607,915원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조재영 / 61,904,210원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 말소기준권리 | 2012.07.25 약목농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록1은 공부상 제2종근린생활시설(게임제공업소)이나 실제 주택 및 근린생활시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2012.07.25 접수된 을구 1번 약목농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 김계순 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 조재영의 강제경매개시결정도 말소기준권리보다 늦습니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 조사자 2명, 보증금 미상
현황조사에 나타난 사람은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도로 확인된 점유 조사자입니다. 두 사람 모두 2026.04.14 전입으로, 말소기준권리인 2012.07.25 근저당권보다 늦습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| XAYYALATH SOUPHALUCK | 2026.04.14 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| KONGSY DAMANH | 2026.04.14 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
두 사람 모두 현황조사 기준이며, 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
특히 이 물건은 근린생활시설과 주택, 다가구주택이 함께 이용되는 형태입니다. 조사된 사람들이 어느 건물과 어느 공간을 점유하는지, 다른 사용관계가 있는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 검증이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 315,607,915원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 주변 거래가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 토지와 건물의 실제 이용상태 및 매각 범위를 확인한 뒤 비교가격을 검토해야 합니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건 · 100%) | 315,607,915원 | 201,904,210원 | 0원 | 108,485,194원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 252,486,332원 | 201,904,210원 | 0원 | 46,247,313원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 201,989,065원 | 198,361,218원 | 3,542,992원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 가정에서는 예상 채권액이 전액 배당됩니다. 반면 2회 유찰 가정에서는 채권자에게 3,542,992원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 채권자 배당 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액과는 구별해야 합니다. 제시된 회차별 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,607,915원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,218,511원 |
| 1. 근저당 · 약목농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김계순 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 신청채권자 · 조재영 | 61,904,210원 | 61,904,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 108,485,194원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 배당을 가정했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 소재 경북과학대학교 서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 농가주택, 다가구주택, 야산 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 마을 내에 위치하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용상태. 근린생활시설 및 주택, 다가구주택으로 이용 중입니다. 경량철골조 판넬지붕 단층 건물과 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물의 현황을 각각 확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 563.0㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 완경사지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(일부제한지역·모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 77,900원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 감정요항표상 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 목록1의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르게 기재돼 있으므로 이를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 농가주택·다가구주택 등이 분포한 지역의 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 복합용도와 제시외 건물 포함 사항을 고려해 실제 이용 가능성과 향후 매각 대상을 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록·공동담보 대조. 봉산리 859 및 859-5 관련 공동담보 기재와 실제 매각목록을 비교하고, 제1동호·제2동호의 등기 및 건물 표시를 각각 확인하세요.
- 점유자 확인. XAYYALATH SOUPHALUCK, KONGSY DAMANH의 실제 점유 공간과 임대차관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 선순위 대항력이 없다는 점과 명도 절차가 필요하지 않다는 점은 다릅니다. 실제 거주·사용 현황과 인도 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조, 현황과 이용 가능성을 확인하세요.
- 용도 불일치. 목록1의 제2종근린생활시설(게임제공업소) 표시와 실제 주택·근린생활시설 사용 상태를 대조하고, 필요한 행정절차가 있는지 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 315,607,915원을 주변 유사 부동산의 거래가격과 비교하고, 토지와 건물의 가치를 구분해 검토하세요.
- 배당 확인. 예상배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장 원본을 확인하세요.
맺으며 — “권리 말소와 실제 취득 위험은 구분해야 한다”
이 물건은 등기상 말소기준권리가 분명합니다. 약목농업협동조합의 선순위 근저당권과 후순위 김계순 근저당권, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 조사된 점유자 2명의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 매각 대상에는 공부상 용도와 실제 이용상태가 다른 건물 및 제시외 건물이 포함됩니다. 감정가 315,607,915원의 가격 경쟁력을 판단할 비교 실거래도 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 근저당권이 소멸하는지를 보는 데 있지 않습니다. 점유관계 확정, 매각 대상의 범위와 용도 확인, 가격 적정성 검증이 선행돼야 합니다. 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 현재 신건 가격에서의 취득 판단은 이러한 사항을 확인한 뒤 내리는 것이 합리적입니다.
