대구지방법원 2026타경1222. 경산시 하양읍 청천리 591 일원의 대지·토지와 근린생활시설 관련 물건입니다. 등기부상 소유자는 김규용·신춘희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.02.17. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 516,000,000원입니다. 그보다 앞선 태화새마을금고 근저당 2건과 하양농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있고, 2026.04.29. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 확인 포인트는 토지의 현황과 행정상 부담입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록3 토지의 현황이 상업나지라는 점, 지상 조경수 및 조경석은 매각에 포함되지만 이동 가능한 간이 휴게시설은 제외된다는 점이 함께 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 청천리 591 · 경상북도 경산시 하양읍 대경로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1~3층 근린생활시설 |
| 소유자 | 김규용 2분의 1 · 신춘희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,193,053,440원 / 1,193,053,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 445,654,850원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.17. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 현존 근저당은 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 과거 태화새마을금고 근저당권 2건은 2018.05.04. 말소됐고, 하양농업협동조합 근저당권은 2020.02.17. 말소됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 현재 말소기준권리이며, 이후 2026.04.29. 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,193,053,440원이 최저매각가입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 현재 리포트의 가격 판단은 시세 확인 전까지 유보하는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,193,053,440원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 954,442,752원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 763,554,201원 | 0원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오에서는 모두 신한은행 채권최고액 516,000,000원이 전액 배당되고, 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 즉 유찰 여부가 매수인 인수액을 바꾸는 구조는 아닙니다. 다만 이것은 시세보다 저렴하다는 의미와는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,193,053,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,330,534원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 662,722,906원 |
현재 최저가 기준으로 신한은행 근저당은 전액 배당되고 662,722,906원이 소유자 교부로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 상태 — 권리보다 중요한 행정 리스크
이 부분은 단순 등기 말소 문제와 성격이 다릅니다. 매수인 인수액이 0원이라는 사실만으로 토지 이용상의 행정 리스크까지 없어지는 것은 아닙니다. 입찰 전에는 농지전용협의의 현재 효력, 농지보전부담금 처리상태, 원상회복명령 발령 여부 및 이행 범위를 반드시 원문 기준으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 동구 숙천동 소재 대구숙천초등학교 동측 근거리로, 대구광역시와 경산시 경계를 잇는 국도 4번변을 따라 소매점·음식점·판매시설·잡종지·미개발나지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 토지까지 일반차량 접근이 가능하며 남동측 국도 4번변으로 도보 약 3~4분 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로, 사용승인일은 2015.03.09.이며 1~3층이 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 전기 난방설비, 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 263.0㎡, 공시지가는 670,800원/㎡, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지보전부담금. 미납 상태와 납부주체, 현재 납부 가능 여부를 관련 행정기관에서 원문 확인해야 합니다.
- 원상회복명령. 매각물건명세서가 명시한 원상회복명령 발령 가능성의 현재 상태와 구체적 범위를 확인해야 합니다.
- 농취증. 본건 안내는 농지취득자격증명 불요로 되어 있습니다.
- 매각 포함범위. 조경수·조경석은 포함, 이동 가능한 간이 휴게시설의 테이블·의자는 제외됩니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 임차관계. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐지만, 제공된 임차인 조사에는 임차인이 없습니다. 현장 점유상태는 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지 관련 행정서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 한 줄
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현존 신한은행 근저당은 말소기준권리로 매각에 따라 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리말소보다 목록3 토지의 농지보전부담금 미납과 원상회복명령 가능성입니다. 또한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 1,193,053,440원의 시세상 유불리는 판단할 수 없습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 ‘인수할 권리가 있느냐’보다 토지 행정상태가 실제로 어떻게 정리될 수 있는지, 그리고 현재 가격이 현장 시세와 맞는지를 확인하는 데 있습니다.
