부동산임의경매

한 줄 평 남해 독일마을 내 제2종근린생활시설과 토지 일괄매각 물건입니다. 권리 구조는 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸되어 매수인 인수액 0원 구조입니다. 다만 일반 주거형 경매가 아니라 사업용 부동산이므로 보증금 미상 관리 점유, 시설 활용성, 환금성을 반드시 확인해야 합니다.

감정가

3,812,282,550원

평가금액

최저가

1,868,019,000원

2회 유찰

실질취득

1,868,019,000원

인수 0원

핵심지표

점유 확인

보증금 미상

창원지방법원 2025타경31362. 경상남도 남해군 삼동면 물건리 233-1, 독일마을 내 위치한 기타+토지 물건입니다. 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)과 부속창고이며, 토지면적은 2,884㎡입니다. 중소기업은행 근저당을 기준으로 다수의 압류·가압류가 뒤따른 사업체 채무 구조입니다.

낙찰자가 보는 핵심은 채권 규모가 아니라 매각 후 권리 승계 여부입니다. 현재 권리 분석상 말소기준권리 이후 설정된 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하며, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경31362
소재지	경상남도 남해군 삼동면 물건리 233-1
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(일반음식점), 부속창고
소유자	주식회사완벽한인생
토지면적	2,884㎡
감정가 / 최저가	3,812,282,550원 / 1,868,019,000원
신청채권자 / 청구	중소기업은행 / 3,463,573,036원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2018.07.27 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 다수 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하여 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성은 확인해야 합니다.

② 점유·임차 분석

점유자	용도	대항력	우선변제	승계
(주) 휴먼종합관리	출입통제 및 관리	판정 불가	확인 불가	없음

⚠️ 점유 확인 필요 전입신고일과 보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 관리 목적 점유로 조사되었으나 실제 임대차 관계는 매각 전 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,868,019,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	21,080,190원
을구 1번 근저당 · 중소기업은행	840,000,000원	840,000,000원
을구 2번 근저당 · 중소기업은행	3,096,000,000원	1,006,938,810원
후순위 권리	다수	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

2회 유찰 후 최저가는 감정가의 약 49% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 권리 승계 부담은 낮은 구조입니다.

⛔ 사업성 관점 주거형 물건과 달리 일반음식점·창고·토지 복합 물건입니다. 독일마을 입지 장점은 있으나 운영 가능성, 시설 활용, 점유 관계 확인 없이 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경상남도 남해군 삼동면 물건리 독일마을 내 위치하며 근린생활시설, 펜션, 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
토지. 계획관리지역, 준보전산지 접함, 중점경관관리구역 포함 토지입니다.
시설. 일반음식점 용도 건물과 부속창고, 기계·기구 맥주제조시설 등이 매각 포함 대상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 관리 점유자의 실제 계약관계와 보증금 여부를 확인해야 합니다.
사업성 검토. 일반음식점 운영 가능성과 시설 활용성을 별도로 검토해야 합니다.
배당 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부 확인이 필요합니다.
매각 범위 확인. 제시외 건물, 기계·기구, 제외 자산 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 사업은 따져야 한다”

이 물건은 권리 분석만 보면 매수인 인수 0원의 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 남해 독일마을 내 근린시설과 토지는 아파트처럼 거래 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 권리는 안정적, 승부처는 운영성과 환금성입니다. 낙찰 전 점유·시설·토지 활용 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	38억 1,228만원
2	2026-06-08	유찰	-
3	2026-07-20	대기	18억 6,801만원

부동산임의경매

독일마을 입지의 근린시설과 토지, 권리보다 사업성을 봐야 한다 — 남해 물건리 233-1

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 점유·임차 분석

③ 예상배당표 (매각가 1,868,019,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 사업은 따져야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (50장)

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