부동산임의경매

2025타경31368 · 진주지원 · 근린시설
철근콘크리트조 188.915㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

639,940,000원 6억 3,994만 감정가 1,306,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

07-20

진주지원 10:00

입찰 보증금

6,399만원

최저가의 10% · 63,994,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 13.06억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 부담은 없지만 오래된 터미널 상가로 환금성과 임대 안정성이 핵심인 물건입니다.

가격 최저매각가 639,940,000원은 감정가 1,306,000,000원의 약 49%로 2회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 63,994,000원
리스크 전세권·근저당 미배당은 매수인 인수가 아니나, 관리사무소 점유와 임대관계 확인 필요

한 줄 평 권리관계는 정리 가능한 구조입니다. 말소기준권리인 남해신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 상가가 아닌 남해공용터미널 내 튼상가로, 실제 활용도와 임대 안정성을 확인해야 합니다.

감정가

1,306,000,000원

근린시설

최저매각가

639,940,000원

2회 유찰

배당 후 미배당

588,059,400원

채권자 부족액

매수인 인수

0원

매각 소멸 권리

창원지방법원 2025타경31368. 남해군 남해읍 북변리 남해공용터미널 2층201호 근린시설입니다. 현재 2층 전체를 구분벽체 철거 후 판매시설로 이용했던 튼상가 상태입니다. 핵심 권리는 2020년 설정된 남해신용협동조합 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸됩니다.

다만 상가 물건은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 권리보다 중요한 것은 현재 사용 형태, 임대 가능성, 터미널 이용객 기반입니다. 특히 임대관계가 미상이고 관리사무소 점유가 확인되어 현장 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경31368 (임의경매)
소재지	경상남도 남해군 남해읍 북변리 316-3 남해공용터미널 2층201호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 2층 전체 판매시설 이용 · 튼상가 상태
소유자	김은혜
감정가 / 최저가	1,306,000,000원 / 639,940,000원
신청채권자 / 청구	남해신용협동조합 / 747,895,401원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리된다

말소기준권리는 2020.04.09 설정된 남해신용협동조합 근저당권(채권최고액 840,000,000원)입니다. 2020년 이후 설정된 전세권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임대 확인 — 임차 위험은 별도 확인 필요

점유자	위치	확인사항	판정
남해공용터미널 관리사무소	2층 201호	전입신고일 미상 · 보증금 미상	대항력 가능·미상

점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 현재 확인된 자료 기준으로 보증금 인수액은 산정되지 않았으며, 입찰 전 매각물건명세서 보완 내용과 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 639,940,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,799,400원
근저당 · 남해신용협동조합	840,000,000원	631,140,600원
전세권 · 주식회사트라이얼코리아	379,200,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 변화

실거래 자료 없음으로 회차별 미배당 비교

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 확인 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 운영 관점 터미널 상가는 일반 상가와 달리 이용객 변화와 임차 수요가 중요합니다. 2층 전체 튼상가 상태와 임대관계 미상을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 남해중학교 북동측 인근이며 남해군청 및 근린생활시설이 가까운 남해읍 중심권입니다.
교통. 1층이 남해시외버스터미널로 일반 대중교통 접근성은 양호합니다.
용도지역. 일반상업지역, 자동차정류장 관련 용도로 이용되고 있습니다.
환금성. 터미널 기반 시설이라는 장점이 있으나 상가 특성상 임차 수요 확인이 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 현재 튼상가 상태와 실제 사용자를 확인하세요.
임대관계. 보증금·차임·계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
권리 확인. 전세권 미배당은 매수인 인수가 아닌 소멸 구조입니다.
상권 판단. 터미널 이용객과 2층 상가 활용 가능성을 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 승부는 운영”

이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되고 매수인 인수 부담도 없습니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 권리가 아니라 수익성과 환금성입니다. 남해공용터미널이라는 입지는 장점이지만, 튼상가 상태와 임대관계 미상이라는 요소는 반드시 확인해야 합니다.

부동산임의경매

터미널 상가, 권리는 정리되지만 환금성이 변수다 — 남해공용터미널 2층201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리된다

② 점유·임대 확인 — 임차 위험은 별도 확인 필요

③ 예상 배당표 (매각가 639,940,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 승부는 운영”

사건 개요

물건 전체 내역 (6)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (23장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	13억 600만원
2	2026-06-08	유찰	-
3	2026-07-20	대기	6억 3,994만원