대구지방법원 2026타경100986. 경상북도 영천시 봉동 654-5 소재 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌구조 스라브지붕 단층으로 현재 주택으로 이용 중이며, 토지는 대 430㎡입니다. 등기상 현재 공유자는 서선희 17분의 2, 서영화 17분의 13, 이상훈 17분의 2입니다. 이번 매각에는 지분매각 및 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 일반적인 단독주택 경매와 가장 크게 다른 부분입니다.
권리의 기준점은 2020.07.28 상주시 압류입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류, 영천시 압류, 신한카드 가압류 및 강제경매개시결정이 이어졌고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.06.21 설정됐던 소유권이전청구권가등기는 2024.03.18 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당모형상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100986 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 봉동 654-5 · 경상북도 영천시 봉동1길 29-19 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌구조 스라브지붕 단층 |
| 토지 | 대 430㎡ · 평지 · 세로장방 · 제2종일반주거지역 |
| 현재 공유자 | 서선희 17분의 2 · 서영화 17분의 13 · 이상훈 17분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 149,101,580원 / 149,101,580원 (신건) |
| 청구액 | 7,239,851원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 특별조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘지분 구조’를 봐야 한다
말소기준권리는 2020.07.28 상주시 압류입니다. 이후 삼성카드주식회사 가압류 17,315,819원, 영천시 압류, 신한카드주식회사 가압류 6,651,566원과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022년 가등기는 이미 2024년에 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 점유·임차 관계 — 4명 모두 말소기준 뒤 전입
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| BUI THI HOA | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| NGUYEN VIET HUNG | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| NGUYEN VIET HOANG | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| NGUYEN TRAM ANH | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
확인된 전입자 4명은 모두 2025.06.25 전입으로 말소기준권리인 2020.07.28보다 뒤입니다. 따라서 이 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교보다 지분가치 검토가 먼저
현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 149,101,580원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세 자료는 제시돼 있지 않으므로, 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 공유관계가 남는 지분매각이므로 전체 부동산의 일반 매매가와 단순 비교하기보다, 매각대상 지분의 실제 이용·처분 가능성과 공유관계 해소 비용을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,101,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,422원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,315,819원 | 17,315,819원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 6,651,566원 | 6,651,566원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,246,773원 |
채권액이 확인된 삼성카드·신한카드 채권은 현재 가정 매각가에서는 전액 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 시멘트벽돌구조 스라브지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 도남농공단지 북측 인근으로 주변은 주택, 농경지, 근린생활시설, 아파트 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 430㎡, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 238,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 현재 소유구조는 서선희 17분의 2, 서영화 17분의 13, 이상훈 17분의 2입니다. 매각대상 지분과 토지·건물 각 등기 범위를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건이 있으므로 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수 행사 가능성을 고려해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 주택과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 4명. 모두 말소기준권리 뒤 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 인도 절차는 별도 확인해야 합니다.
- 보증금·최우선변제. 보증금이 확인되지 않아 실제 배당에는 변동 가능성이 있습니다.
- 공매 상태 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력이 있으므로 현재 상태를 법원 자료와 함께 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택과 토지의 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건은 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 확인된 전입자 4명도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 권리의 말소·승계만 보면 비교적 정리가 분명합니다. 하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 17분의 13 지분매각, 나머지 공유지분의 존속, 공유자 우선매수 특별매각조건, 공매 이력, 보증금 미상 점유자가 동시에 존재합니다.
따라서 감정가 149,101,580원이나 유찰 후 가격만 보고 일반 단독주택처럼 접근하기보다는, 실제로 취득하는 지분의 사용·처분 가능성과 공유관계 해소 난이도를 먼저 확인해야 합니다. 인수 위험은 낮지만 구조적 환금성 위험은 분명한 지분물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
