* 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금전채무는 0원입니다. 다만 토지 을구 5번 지상권은 별도의 비금전 권리로 매수인이 인수합니다.

서울남부지방법원 2025타경12493. 가산디지털1로 137 아이티캐슬2차 제3층 제304호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 아파트형공장입니다. 감정가 632,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 404,480,000원입니다. 말소기준은 2022년 10월 7일 탑건대부금융주식회사의 근저당권 450,000,000원이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·가등기와 경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 “말소기준 이후 권리가 소멸하므로 인수 0”이라고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 별도등기가 있다고 기재돼 있고, 그중 1토지 을구 5번 지상권 설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 금전채무 인수액과 별개로 토지 이용·담보가치·향후 처분에 영향을 줄 수 있는 권리이므로 지상권의 권리자, 존속기간, 지료, 범위와 설정 목적을 토지 등기부 원본에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 소유자는 2021년 3월 2일 거래가액 473,000,000원에 소유권을 취득한 주식회사티체인이며, 2021년 11월 18일 상호를 주식회사와이지앤으로 변경한 내용이 2022년 10월 7일 등기됐습니다. 같은 날 설정된 탑건대부금융주식회사의 근저당권 450,000,000원이 말소기준입니다.

그 뒤 강성민 근저당권 225,000,000원, 대서양홀딩스주식회사 근저당권 230,000,000원과 225,000,000원, 탑건대부금융주식회사 소유권이전청구권가등기, 국세 압류, 롯데건설주식회사 가압류 871,261,160원, 근로복지공단 가압류 190,373,150원, 금천구 압류와 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.

② 매수인 인수 — 토지 을구 5번 지상권

지상권은 토지를 사용할 수 있는 물권이므로 권리 내용에 따라 건물 이용, 담보대출 심사, 매각 가능성과 협상 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 별도등기 원본에서 권리자와 설정 목적, 존속기간, 지료, 목적 범위, 건물 전유부분과의 관계를 확인하기 전에는 최종 입찰가를 확정하기 어렵습니다.

③ 점유·임대차 — 임대관계 미상

확인된 임차인 명세는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 0명”이나 “명도 부담 없음”으로 단정할 수 없습니다. 아파트형공장으로 이용 중인 만큼 실제 사용 업체, 전입 또는 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 점유권원과 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

④ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 404,480,000원으로 감정가 632,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 건물이나 인근 아파트형공장의 최근 실거래 자료가 없어, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 두 차례 유찰은 응찰 수요가 감정가와 맞지 않았다는 결과일 수 있지만, 토지 지상권 인수와 임대관계 미상까지 반영한 시장가치는 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 404,480,000원 가정)

채권 총액 2,191,634,310원 중 398,035,200원이 배당되고, 총 미배당은 1,793,599,110원입니다. 신청채권자 탑건대부금융주식회사의 450,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)

• 위치. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·지식산업센터가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 가산디지털단지역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 현황은 아파트형공장으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하3층·지상20층 건물의 제3층 제304호이며, 사용승인일은 2008.08.26입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인. 매수인이 인수하는 을구 5번 지상권의 권리자·존속기간·지료·범위·설정 목적을 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
• 가등기 원본 확인. 갑구 8번 소유권이전청구권가등기의 담보가등기 해당 여부와 매각 소멸 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 사용 업체, 사업자등록, 임대차보증금과 점유권원을 확인해야 합니다.
• 별도등기 범위 확인. 매각물건명세서에 기재된 별도등기가 전유부분의 담보가치와 처분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터와 아파트형공장 거래를 별도로 비교해야 합니다.
• 이용 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역 내 아파트형공장으로서 실제 사용 목적과 입주·이용 조건을 확인해야 합니다.
• 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 별도 부담금을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 인수 지상권이 먼저다”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 632,000,000원에서 404,480,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 시세 할인 여부를 판단할 수 없고, 매각물건명세서가 토지 을구 5번 지상권의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 여기에 임대관계 미상과 담보가등기 종류 확인 요구도 남아 있습니다.

건물 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 분명하지만, 그것만으로 안전한 인수 0원 물건이 되는 것은 아닙니다. 금전 기준 실질취득액은 404,480,000원이지만, 지상권의 경제적 부담은 아직 금액으로 환산되지 않았습니다. 이 사건은 최저가보다 토지 별도등기의 내용을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리 원본과 점유관계가 해소되지 않는 한 결론은 입찰 보류가 타당합니다.