서울남부지방법원 2025타경12493. 가산동 아이티캐슬2차 3층 304호로, 등재 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 아파트형공장입니다. 2008년 사용승인된 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트 건물 안에 위치하며, 현재 소유자는 주식회사와이지앤입니다. 2021년 주식회사티체인이 473,000,000원에 취득한 뒤 2021년 11월 상호가 주식회사와이지앤으로 변경됐고, 2022년 10월 7일 탑건대부금융주식회사 명의의 채권최고액 450,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 강성민 근저당 225,000,000원, 대서양홀딩스 근저당 230,000,000원과 225,000,000원, 탑건대부금융 명의의 소유권이전청구권 가등기, 국세 압류, 롯데건설 가압류 871,261,160원, 근로복지공단 가압류 190,373,150원, 금천구 압류 등이 이어졌습니다. 건물 등기 기준으로 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 토지의 별도 지상권 인수 조건은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수

갑구 8번의 소유권이전청구권 가등기는 2023년 8월 21일 설정돼 말소기준인 2022년 10월 7일보다 뒤에 있습니다. 등기 분석상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류돼 있으나, 별도 경고에 가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있어 원문 대조가 필요한 항목입니다. 한편 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·명도 상태를 확정적으로 단정할 수는 없습니다.

② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 632,000,000원, 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 323,584,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시돼 있지 않아 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 아파트형공장으로 이용되는 근린시설이므로, 주거용 아파트 가격과 단순 비교해서도 안 됩니다.

유찰이 한 번 더 진행되면 258,867,200원, 두 번 더 진행되면 207,093,760원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 각 회차에서 배당되지 못하는 채권은 더 커지고, 현재 회차조차 신청채권자 탑건대부금융의 450,000,000원 채권최고액을 전부 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 금전 인수액이 되는 것은 아니며, 별도로 확인되는 매수인 금액 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 323,584,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 채권총액 2,191,634,310원 가운데 318,253,824원이 채권자에게 배당되고, 전체 미배당은 1,873,380,486원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 토지 지상권은 금전 배당표와 별개의 인수권리입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근으로 업무시설, 근린생활시설 및 지식산업센터가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 가산디지털단지역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장으로 이용 중입니다. 토지도 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성 판단. 동종 업무·산업시설의 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 확정하기 어렵습니다. 3회 유찰 이력과 존속 지상권을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 최우선 확인. 1토지 을구 5번 지상권은 매수인이 인수합니다. 말소되는 건물 후순위 권리와 혼동하면 안 됩니다.
• 가등기 원문 대조. 갑구 8번 가등기는 말소기준권리 이후라 소멸 분류지만, 가등기 종류 확인 필요 경고가 있습니다.
• 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용관계·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 동종 아파트형공장·근린시설 거래가와 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재가에서 1,873,380,486원이 미배당되지만, 이 금액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 금액형 인수액은 0원이고, 별도 지상권이 존속합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 존속 지상권이다

632,000,000원 감정가가 3회 유찰을 거쳐 323,584,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 그 할인율만으로 평가하면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없어 현재가가 실제 시장가보다 싼지 확인되지 않았고, 감정 이용상태도 주거용이 아닌 아파트형공장입니다. 무엇보다 매각물건명세서가 1토지 을구 5번 지상권을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

건물 등기상의 후순위 근저당·가압류·압류·가등기는 말소기준 이후라 매각소멸 구조이고, 금액형 인수도 0원입니다. 그러나 존속 지상권이라는 별도의 권리 부담이 남습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 지상권의 구체적 내용과 실제 점유관계를 확인한 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있습니다.