서울남부지방법원 2025타경12495. 금천구 가산동 이호드림파크 7층 701호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 김완중이며, 2021년 8월 23일 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 김승욱 명의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025년 10월 2일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 권리분석은 표면적으로는 복잡해 보이지만 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 김승욱 보증금 299,000,000원은 전입 2021년 8월 23일, 확정일자 2021년 7월 26일, 임차권등기 2023년 9월 13일로 경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가 배당모형대로라면 128,661,952원이 남지만, 매각조건에 붙은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건 때문에 이 부분은 실질 0원으로 봅니다. 둘째, 2023년 12월 6일 전입한 김민수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김완중 (2021.08.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 173,568,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2.99억 임차권은 ‘포기·말소 조건’이 핵심
등기상 김승욱의 주택임차권은 보증금 299,000,000원, 임대차계약일 2021년 7월 25일, 확정일자 2021년 7월 26일, 주민등록·점유개시일 2021년 8월 23일입니다. 배당요구도 2023년 9월 13일 이뤄졌습니다. 따라서 제공된 배당모형만 보면 현재 최저가에서 128,661,952원이 미배당되고 매수인 인수로 계산됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승욱 | 건물 전부 · 2021.08.23 | 299,000,000원 | 有 | 有 확정 2021.07.26 | 실질 0원* |
| 김민수 | 미상 · 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김승욱은 보증금·확정일자·전입일이 확인돼 권리관계가 명확하고, 그 주된 인수위험도 주택도시보증공사의 포기·말소 조건으로 해소됩니다. 반면 김민수는 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김민수까지 김승욱과 동일하게 정리됐다고 볼 수 없으며, 확약 밖 별도 임차인 위험은 그대로 남습니다.
② 가격 판단 — 51.2%는 ‘감정가 할인율’이지 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 173,568,000원으로 감정가 339,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 이 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 실질적으로 확인되는 취득원가는 현재 최저가 173,568,000원에 김승욱 관련 인수 0원을 더한 수준이지만, 김민수의 보증금·승계 여부가 미상이어서 최종 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,229,952원 |
| 1. 임차인 김승욱 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 170,338,048원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김승욱 보증금 미배당액은 128,661,952원입니다. 다만 매각조건의 주택도시보증공사 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소를 적용하면 김승욱 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 김승욱 임차권에 관한 것이므로 김민수의 미상 보증금 위험까지 해소하는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 ‘디지털단지오거리’ 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 오피스텔이지만 감정평가에서는 현재 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 9층 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2021.05.27입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·규제. 북측 약 40미터 내외 포장도로에 접하며, 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 등기상 특기. 민간임대주택 등록등기와 임차권등기 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 포기 조건 확인. 김승욱의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 이행되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 김민수 임대차 조건 확인. 2023.12.06 전입 외에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 부분이 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 김승욱과 김민수 분리 판단. 김승욱에 대한 포기·말소 조건을 김민수에게까지 확대해 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기상 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 매각 후 효력 및 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 용도·현황 대조. 사건 용도는 오피스텔, 감정 이용상태는 다세대주택이므로 실제 이용상태를 기준으로 점검해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 51.2%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 3회 유찰만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
맺으며 — “2.99억 인수”는 해소됐지만, 사건 전체가 0원 인수인 것은 아니다
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차인 김승욱의 보증금 299,000,000원입니다. 현재 최저가 173,568,000원 기준 배당모형상 미배당은 128,661,952원으로 계산되고, 통상적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준으로 고정되는 위험이 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 김승욱 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 김민수라는 별도 점유·전입자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득은 최저가 173,568,000원에 김승욱 인수 0원을 더한 수준이지만, 김민수의 권리가 확인되기 전에는 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐다는 사실까지 감안하면, “감정가의 절반이라 싸다”가 아니라 “주된 인수는 해소됐지만 미상 임차인을 끝까지 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
