서울남부지방법원 2025타경12495. 금천구 가산동 이호드림파크 7층 701호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가서상 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 339,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 216,960,000원으로 감정가의 64%입니다. 표면 가격만 보면 122,040,000원 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 선순위 임차권과 별도 점유자입니다.

등기된 임차권자 김승욱은 2021년 8월 23일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 26일입니다. 보증금 299,000,000원은 현재 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당액은 85,877,440원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있어, 김승욱 건의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

반면 김민수는 2023년 12월 6일 전입한 점유자로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 김민수를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 말소기준일보다 전입일이 빠르므로 대항력 가능·인수 여부 미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 김승욱에 대한 포기·말소 조건은 김민수에게 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상

이 사건의 말소기준은 2025.10.02. 강제경매개시결정입니다. 김승욱의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조대로라면 배당 후 부족분을 매수인이 인수하는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 보증금 299,000,000원 중 213,122,560원이 배당되고, 85,877,440원이 부족합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 김승욱 임차보증금의 승계인으로 기재된 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김승욱·김민수 2명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다

감정가 339,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 216,960,000원으로 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 시세 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높이거나 시세보다 저렴하다고 표현해서는 안 됩니다.

김승욱만 놓고 보면 현재 회차의 룰상 미배당액 85,877,440원이 포기·말소 조건으로 실질 0원이 되므로, 확인 가능한 최소 실질취득은 최저가와 같은 216,960,000원*입니다. 하지만 김민수의 보증금과 인수 가능 금액은 미상입니다. 따라서 최종 실질취득가는 216,960,000원* 이상이 될 가능성을 열어둬야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,960,000원 가정)

현재 회차에서 김승욱 보증금의 룰상 부족액은 85,877,440원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 김승욱 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 김민수의 보증금·우선변제·인수 여부는 위 배당표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금천구 가산동 디지털단지오거리 남동측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이나 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건물·설비. 2021.05.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 개별난방·승강기·기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 등기 특이사항. 민간임대주택 등록과 임차권등기가 기재돼 있어 입찰 전 말소·승계 처리 내용을 원본 서류로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 이행 절차를 매각물건명세서 원문으로 다시 확인하세요.
• 김민수 임대차 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사·전입세대확인·임대차계약 자료와 대조해야 합니다.
• 실질취득가 상한 유보. 확인 가능한 최소 실질취득은 216,960,000원*이지만, 김민수 관련 잠재 인수액이 확인되기 전에는 총 취득원가를 확정하지 마세요.
• 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔·다세대주택의 최신 거래와 매물을 확인해야 합니다.
• 용도 대조. 사건상 오피스텔과 감정평가서상 다세대주택 이용상태가 함께 나타납니다. 건축물대장·등기·현황의 용도 및 금융·세금 적용을 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록의 말소 여부와 매수인에게 남는 행정상 의무가 있는지 관할기관과 원본 등기로 확인하세요.
• 점유·명도. 김승욱 임차권등기 말소와 김민수의 실제 점유 상태를 구분해 인도명령·명도 일정과 비용을 산정하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 채권 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수 0원*”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다

이 사건의 가장 큰 선순위 권리는 보증금 299,000,000원의 김승욱 임차권입니다. 현재 회차에서 룰상 85,877,440원이 미배당되지만, 주택도시보증공사가 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 이 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.

그러나 별도 점유자 김민수는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력을 단정할 수는 없지만 말소기준 전 전입이므로 인수 가능성을 배제할 수도 없습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없고, 사건상 오피스텔과 현황상 다세대주택이라는 용도 확인 과제, 민간임대주택 등기, 2회 유찰이 겹칩니다. 따라서 결론은 김승욱 관련 주된 인수는 해소, 전체 권리와 가격 판단은 보류입니다. 김민수 임대차와 실제 시세가 확인되기 전에는 최저가 216,960,000원만 보고 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다.

* 김승욱 관련 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우를 뜻합니다. 현재 회차의 확약 적용 전 룰상 미배당액은 85,877,440원입니다. 이 조건은 김승욱 임차권에만 적용되며 김민수 관련 위험에는 적용되지 않습니다.