매력지수 C등급 · 저가 매력은 있으나 공유지분 숙박시설과 임대관계 불확실성이 남는 C등급
3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 미상 임대관계와 다수 공유자 구조, 숙박시설 용도 특성으로 추가 확인 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건은 일반 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 숙박시설 용도이며 여러 공유자가 존재하고, 임대관계 확인이 어려워 대항력 판정 불가 상태입니다. 권리상 매수인 인수금은 배당표 기준 0원이지만, 낙찰 전 현황 확인이 핵심입니다.
감정가
225,000,000원
감정평가액
최저매각가
77,175,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
배당표 기준
핵심지표
대항력 미상
숙박시설 임대관계 확인 필요
창원지방법원 2025타경31414. 경상남도 남해군 남면 덕월리 아난티펜트하우스 제2동 제211호에 대한 경매입니다. 감정가는 225,000,000원이었으나 3회 유찰 후 최저매각가는 77,175,000원까지 떨어졌습니다. 다만 가격만 보고 접근하기에는 구조가 복잡합니다. 등기상 여러 공유자가 존재하고, 감정평가상 이용상태는 숙박시설입니다.
말소기준권리는 을구 3번 근저당권(주식회사스마일에셋플러스대부)으로 판단됩니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표 기준 매수인이 직접 인수하는 금액은 없습니다. 하지만 임대관계 확인이 어렵고 전입·보증금 정보가 확인되지 않은 점은 별도 리스크입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경31414
소재지
경상남도 남해군 남면 덕월리 304-3 아난티펜트하우스 제2동 제4층 제211호
물건종류 / 이용상태
기타 + 토지 · 숙박시설 용도
감정가 / 최저가
225,000,000원 / 77,175,000원 (3회 유찰)
매각기일
2026.08.31
청구금액
100,060,273원
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액 135,000,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 경매개시결정은 해당 기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임대관계 분석 — 대항력 판정 불가
⚠️ 임차관계 확인 필요 현황조사 및 매각물건명세서상 임대관계 확인이 어려운 상태입니다. (주) 아난티가 숙박시설 용도로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 전입신고일·보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다.
점유자
용도
대항력
우선변제
승계
(주) 아난티
숙박 시설
대항력 가능·미상
확인 불가
해당 없음
③ 예상 배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,789,150원
을구 1번 근저당 · 주식회사스마일에셋플러스대부
120,000,000원
75,385,850원
을구 3번 근저당 · 주식회사스마일에셋플러스대부
135,000,000원
0원
을구 5번 근저당 · 김소영
220,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저매각가
3회 유찰 후 감정가 대비 34.3% 수준까지 하락했습니다.
✅ 권리 관점 배당표 기준 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
⛔ 확인 관점 저렴해진 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 숙박시설 운영 구조, 공유자 관계, 임대관계 확인이 선행되어야 합니다.
④ 입지·이용환경 메모
입지. 경상남도 남해군 남면 덕월리 소재, 남해해성고등학교 북서측 인근에 위치합니다.
교통. 자동차 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재합니다.
용도. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구 내 숙박시설부지로 이용 중입니다.
토지. 토지면적 3,750㎡, 지목은 대이며 콘도미니엄으로 이용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공유자 구조 확인. 다수 공유자가 존재하는 구조이므로 지분관계와 사용권한 확인이 필요합니다.
임대관계 확인. 전입일·보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 가능성을 별도 검토해야 합니다.
숙박시설 운영성 검토. 일반 주거용 부동산과 다른 환금성 구조를 고려해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것이 남았다”
이 물건은 3회 유찰로 가격 진입장벽은 낮아졌습니다. 그러나 일반 아파트처럼 권리만 깨끗하면 되는 물건은 아닙니다. 숙박시설이라는 용도와 다수 공유자 구조, 임대관계 확인 필요성이 핵심 변수입니다. 가격은 매력 구간에 들어왔지만, 확인 없는 입찰은 위험합니다.
사건 개요
소재지
경상남도 남해군 남면 덕월리 304-3
법원·사건
창원지방법원
진주지원·2025타경31414
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·제101호 법정
물건
아난티펜트하우스 2동 4층211호
철근콘크리트구조 99.53㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경상남도 남해군 남면 덕월리 304-3
3750㎡
#2 · 아난티펜트하우스
경상남도 남해군 남면 덕월리 304-3 아난티펜트하우스 2동 4층211호
철근콘크리트구조 99.53㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
