창원지방법원 2025타경31433. 진주시 망경동 453-87의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 159.0㎡의 대지이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이며 별도로 옥외 화장실 등이 확인됐습니다. 공부상 용도는 ‘단독주택 및 근린생활시설’이지만 현황은 ‘단독주택 및 옥외화장실 등’입니다.
등기 흐름의 핵심은 2021.11.19 송종호 근저당권입니다. 채권최고액 52,500,000원의 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 송종호의 근저당권 15,000,000원과 15,000,000원, 2025.11.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.05.08 현대캐피탈 가압류는 이미 2020.05.26 해제로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31433 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 망경동 453-87 · 경상남도 진주시 망경남길24번길 15 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 현황 이용 | 단독주택 및 옥외 화장실 등 |
| 공부상 용도 | 단독주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 159.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 김민수 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2012.02.14 · 2011.09.21 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 262,640,000원 / 128,694,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 대비 49% |
| 신청채권액 | 38,049,315원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.19 을구 1번 근저당권 · 송종호입니다. 이후의 을구 2번·3번 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 128,694,000원 가정 배당에서도 근저당권 채권최고액 합계 82,500,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 128,694,000원으로 감정가 262,640,000원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 가격을 비교할 실거래 수치가 없어, 최저가가 최근 거래가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 2회 유찰과 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 128,694,000원 | 82,500,000원 | 0원 | 43,592,284원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 90,085,800원 | 82,500,000원 | 0원 | 5,564,256원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 63,060,059원 | 61,524,978원 | 20,975,022원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 채권최고액 기준 근저당권 합계가 모두 배당되지만, 4회 유찰 시나리오에서는 20,975,022원의 미배당이 발생합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,601,716원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 송종호 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 송종호 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 송종호 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,592,284원 |
집행비용은 매각가의 2.0% 추정 기준이며, 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 망경동 천전동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물이며, 외벽은 치장벽돌·징크판넬붙임·몰탈 위 페인팅 등, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방이 되어 있습니다.
- 토지. 대 159.0㎡, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 633,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 지구단위계획구역 및 중로1류에 접합니다.
- 이용상태. 현황은 단독주택 및 옥외 화장실 등이며, 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 관련 공부·외부관찰·탐문 등을 종합해 이용상황을 판단했습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 ‘단독주택 및 근린생활시설’, 현황 ‘단독주택 및 옥외화장실 등’으로 기재돼 있어 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지와 건물을 분리해 판단하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가 대비 49%지만 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 등기 확인. 말소기준은 2021.11.19 송종호 근저당권이며 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기구조만 보면 방향은 분명합니다. 말소기준권리는 2021.11.19 송종호 근저당권이고, 이후 설정된 두 건의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 128,694,000원 기준 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 수치가 없어 이 가격이 실제 시장가치보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 더욱이 단독주택 + 토지 물건이고 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 낮은 최저가 자체보다 현장 점유와 실제 매매가치 검증이 먼저입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 명도는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
