서울남부지방법원 2025타경12501. 영등포동1가 ‘헤렌어반’ 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 최혜윤이며 2020.11.05. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 115,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.02.15. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 다수의 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차권자 전유리는 2020.11.02. 전입했고 점유개시일은 2020.11.03.으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 120,000,000원이며 대항력이 인정된 자료입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 취지가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12501 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 13.216㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 · 제6층 제601호 |
| 소유자 | 최혜윤 · 2020.11.05. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 46,285,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2022.02.15. 국 압류입니다. 그 뒤 2022.04.06. 주택도시보증공사 가압류 4,069,000,000원, 여러 압류, 2025.10.02. 강제경매개시결정 등이 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차인 전유리의 전입은 2020.11.02.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 문제는 별도로 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전유리 | 건물의 전부 · 2020.11.02. | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미변제 잔액 인수 |
| 등기사항 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가는 40.3%, 실질취득은 최근 시세 이상
헤렌어반 전용 13㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 122,358,333원입니다. 다만 가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 114,833,333원, 최신 거래 110,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -8.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.33㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 13.22㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2023.10 | 13.22㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 13.33㎡ | 9 | 128,800,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.33㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 13.2㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 13.33㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 13.33㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13㎡대 | 3건 | 114,833,333원 |
현재 최저가 46,285,000원만 보면 최근 12개월 평균의 40.3%입니다. 그러나 대항력 인수형인 이 물건은 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 기준 실질취득 약 120,000,000원은 최근 12개월 평균 114,833,333원보다 높은 약 104.5%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 높은 약 109.1%입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -8.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,233,130원 |
| 인수 · 임차인 전유리 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,069,000,000원 | 45,051,870원 |
| 3. 경매개시결정 · 전유리 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 1,233,130원을 제외한 45,051,870원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권자 전유리와 소유자에게는 배당이 없습니다. 국세·지방세 압류 10건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영원중학교 북측 인근으로 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 신길역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 6,502,000원/㎡, 토지면적 944.3㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래흐름. 헤렌어반은 147세대, 2011.11.10. 사용승인 자료이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -8.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 46,285,000원은 최근 12개월 평균의 40.3%지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 기준 가격을 약 120,000,000원으로 놓고 최근 12개월 평균 114,833,333원, 최신 거래 110,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전유리의 전입일 2020.11.02., 점유개시일 2020.11.03., 보증금 120,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 점유정보 확인. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 주거 기재는 대항력 가능·미상 상태이므로 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 있으면 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차권자 전유리와 경매신청 채권자 전유리가 동일하므로 임대차와 채권관계의 실체 확인이 중요합니다.
맺으며 — “46,285,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 113,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 46,285,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 시세 평균 대비로도 40.3%에 불과합니다. 그러나 대항력 임차보증금 120,000,000원이 존재하는 순간 분석 기준은 완전히 달라집니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락보다 미배당 인수액이 중요해 실질취득이 보증금 수준에 고정되므로, 약 120,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -8.0%입니다. 여기에 추가 점유정보의 보증금·전입일이 미상이고, 국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라, “인수 구조를 풀어야 가격이 보이는 사건”입니다.
