72,320,000원
서울남부지방법원 2025타경12501. 영등포동1가 ‘헤렌어반’ 6층 601호, 전용 13.216㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 겉으로는 감정가 113,000,000원에서 72,320,000원으로 떨어진 2회 유찰 물건이지만, 권리의 핵심은 최저가가 아니라 전유리의 선순위 임차보증금 120,000,000원입니다. 임차인의 전입신고와 확정일자가 말소기준인 2022.02.15. 압류보다 앞서므로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
즉 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 63.0%이지만, 실제로는 낙찰대금과 인수보증금을 함께 봐야 합니다. 현재 회차 기준 단순 계산상 실질취득은 121,701,760원으로 최근 12개월 평균 114,833,333원보다 6,868,427원 높고, 최신 거래 110,000,000원보다 11,701,760원 높습니다. “7,232만원에 서울 주택을 산다”는 해석은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제6층 제601호 도로명: 서울특별시 영등포구 경인로114가길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 13.216㎡ · 지하 1층/지상 10층 중 6층 |
| 소유자 | 최혜윤 (2020.10.15. 매매, 2020.11.05. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 72,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전유리 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15. 갑구 5번 압류 · 국(처분청 양천세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.02.15. 양천세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 4,069,000,000원, 지방자치단체 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 전유리는 2020.10.19. 확정일자, 2020.11.02. 전입신고, 2020.11.03. 점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.11.20. 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인 1명, 별도 미상 기재 1건
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전유리 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 120,000,000원 | 전입 2020.11.02. 점유 2020.11.03. 확정 2020.10.19. 배당요구 2024.11.20. | 대항력 있음 우선변제 자료 있음 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 확인 가능한 실제 임차인은 전유리 1명입니다. 다만 매각물건명세서에는 신원·보증금·전입일이 확인되지 않는 별도 주거 점유 기재 1건이 있어, 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 인수액 계산 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 1.20억 부근
현재 최저가 72,320,000원에서 집행비용 1,701,760원을 먼저 차감하면 배당 가능한 금액은 70,618,240원입니다. 전유리가 선순위 우선변제권을 행사해 이 금액을 배당받는다는 단순 전제에서는 보증금 미변제액이 49,381,760원 남습니다.
| 현재 최저매각가 | 72,320,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 1,701,760원 |
| 임차인 예상배당 | 70,618,240원 |
| 보증금 미변제 잔액 | 49,381,760원 |
| 매수인 실질취득 | 121,701,760원 = 72,320,000원 + 49,381,760원 |
낙찰가가 더 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고 매수인의 인수잔액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 120,000,000원 부근에서 유지됩니다. 현재 회차는 집행비용 때문에 단순 합계가 121,701,760원이 됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 7,232만원이 아니라 실질취득액
헤렌어반 전용 13.06~13.33㎡ 거래 12건의 전체 평균은 122,358,333원이지만, 과거 135,000,000원·140,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.0% 낮아 하락 추세도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.33㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 13.22㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2023.10 | 13.22㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 13.33㎡ | 9 | 128,800,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.33㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 13.20㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 13.33㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 13.33㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 114,833,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 122,358,333원 |
최저가 72,320,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 63.0%라 싸 보입니다. 그러나 인수잔액을 더한 실질취득 121,701,760원은 최근 12개월 평균의 106.0%, 최신 거래 110,000,000원의 110.6%입니다. 하락 추세 속에서 최근 시세보다 높은 실질취득액이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 72,320,000원 단순 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,701,760원 |
| 1. 임차인 전유리 | 120,000,000원 | 70,618,240원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 전유리 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수잔액 | - | 49,381,760원 |
임차권등기 내용의 확정일자·전입일이 말소기준 압류보다 앞선다는 전제의 단순 계산입니다. 신청채권자 전유리의 청구금액은 임차보증금과 동일인·동일금액이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 국세·지방세 법정기일과 당해세에 따라 임차인 배당 및 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 헤렌어반은 147세대, 2011.11.10. 사용승인 건물입니다.
- 입지. 영원중학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신길역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물의 6층으로 위생·급배수·난방·승강기· 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역 등에 포함되며 공시지가는 6,502,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 전용 13㎡대 소형 도시형생활주택으로 거래가격이 109,500,000원부터 140,000,000원까지 분산돼 있으며 최근 거래 추세는 -8.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당계산. 전유리의 전입·점유·확정일자, 배당요구와 임차권등기 원문을 다시 대조하고 예상 배당액과 인수잔액을 재계산해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 10건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 조세가 임차인보다 먼저 배당되면 매수인 인수액이 증가합니다.
- 미상 점유기재. 신원·보증금·전입일이 확인되지 않는 별도 기재 1건의 실제 점유자, 전입세대와 보증금 유무를 현장 및 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 검증. 임차권자와 신청채권자가 모두 전유리이고 금액도 120,000,000원으로 같으므로 보증금 지급자료와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 교정. 응찰 판단은 최저가 72,320,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 7,232,000원입니다.
- 관리비·명도. 공용부분 체납관리비와 실제 점유상태, 인도명령 가능 여부를 관리사무소와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·조세 교부청구와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “1.20억 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가의 64%까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 전유리의 대항력과 우선변제 자료가 말소기준 압류보다 앞서고, 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차의 단순 실질취득액은 121,701,760원으로 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원을 모두 웃돕니다.
여기에 최근 거래 추세 -8.0%, 별도 미상 점유기재 1건, 국세·지방세 압류 10건의 법정기일 불확실성까지 겹칩니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수잔액이 늘 수 있어 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 권리와 조세순위가 확정되기 전에는 입찰 보류가 타당한 D등급 물건입니다.
