창원지방법원 2025타경31463. 진주시 옥봉동 805-1, 남강로736번길 8에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 주변은 숙박시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재하고, 토지는 일반상업지역의 상업용 대지 349.4㎡입니다. 감정가 1,874,698,680원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,312,289,000원입니다. 매각은 토지·건물 일괄매각이고 감정서상 제시외 건물 및 계단실·각종 부대설비도 평가에 포함됩니다.
등기 흐름은 단순하지 않습니다. 과거 근저당·가압류·가등기와 그 말소가 반복됐고, 현재 소유자는 김인순입니다. 2021.01.15 진주원예농업협동조합 명의 근저당 1,440,000,000원과 276,000,000원, 2021.03.17 추가 324,000,000원이 설정됐으며, 2026.03.24 세 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다. 경매개시결정은 2025.12.11입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31463 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 옥봉동 805-1 · 경상남도 진주시 남강로736번길 8 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 대 · 상업용 · 349.4㎡ |
| 주위환경 | 진주시외버스터미널 동측 인근 · 숙박시설·근린생활시설·아파트 등 혼재 |
| 소유자 | 김인순 (2021.01.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,874,698,680원 / 1,312,289,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 1,686,009,325원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 계단실 및 각종 부대설비 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 자체를 다시 확인해야 한다
특히 2021.01.15에는 현 소유자 김인순의 소유권이전과 동시에 진주원예농업협동조합 명의 근저당권 1,440,000,000원 및 276,000,000원이 설정됐고, 2021.03.17에는 324,000,000원이 추가 설정됐습니다. 이후 2026.03.24 세 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따라 이전됐습니다. 이 권리들의 매각 소멸 여부뿐 아니라, 그보다 앞선 2021.01.07 전입 점유자의 대항력 순위가 실무상 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 이미옥 300,000,000원이 핵심
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미옥 · 호텔코코 | 2021.01.07 | 300,000,000원 | 3,000,000원 | 검증 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 서현진 | 2022.06.24 | 미상 | 500,000원 | 기준일 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 정홍주 | 2025.11.05 | 미상 | 500,000원 | 기준일 이후 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 서현진과 정홍주는 2021년의 근저당 설정일보다도 뒤에 전입해 선순위 가능성이 낮지만, 이미옥은 다릅니다. 이미옥은 2021.01.07 전입, 보증금 300,000,000원, 월차임 3,000,000원이며 2026.02.27 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 1,312,289,000원으로 감정가 1,874,698,680원의 70%입니다. 다만 이 지역·용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 대조할 근거가 없어, 유찰률만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 주거 아파트가 아니라 토지와 건물이 함께 매각되는 기타 용도 물건이고, 실제 점유도 호텔코코 등 숙박시설 운영 정황이 있어 단순 주거용 실거래와 동일 선상에서 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 표상 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,312,289,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 918,602,300원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 643,021,610원 | 34.3% | 0원 |
회차가 내려가면 명목 매각가는 크게 낮아집니다. 그러나 이미옥의 대항력과 미배당 보증금 승계 여부가 확정되지 않은 상태에서는 최저가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 해석하면 안 됩니다. 만약 보증금 인수 의무가 인정되는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,312,289,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,522,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,296,766,110원 |
예상배당 산식에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 신청채권자 청구액 1,686,009,325원에 대한 배당도 0원으로 표시돼 있습니다. 따라서 위 표는 실제 배당순위 확정표로 사용하기보다, 제공된 매각대금 분배 시나리오 자체로만 보아야 합니다. 특히 임차인과 근저당권의 실제 배당관계는 매각물건명세서·배당요구 종기·채권계산서 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 진주시외버스터미널 동측 인근이며 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 349.4㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 세로각지(가), 공시지가 804,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거 아파트 단일 용도가 아니라 기타 + 토지 일괄매각이며 숙박·근린 상권에 위치해, 매수층과 활용 목적을 사전에 명확히 잡는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 재확정. 2019.10.17 진주시 압류가 2019.11.05 해제로 말소된 흐름을 확인하고 실제 기준권리를 확정해야 합니다.
- 이미옥 300,000,000원. 2021.01.07 전입, 배당요구 2026.02.27. 점유 개시와 주민등록 유지, 확정일자, 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자. 서현진은 2022.06.24, 정홍주는 2025.11.05 전입이며 보증금은 미상입니다. 계약서와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2021년 설정된 1,440,000,000원·276,000,000원·324,000,000원 근저당권이 2026.03.24 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태를 대조해야 합니다.
- 배당표 재계산. 청구액 1,686,009,325원인데 예상배당표상 신청채권자 배당이 0원으로 나타나므로 실제 채권신고·배당요구·세금·임차인 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 계단실·부대설비 포함 여부를 현장과 감정서 도면으로 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역 저촉 및 도로 조건을 활용계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 3억 임차인이다”
이 물건은 감정가 1,874,698,680원에서 1회 유찰돼 최저가가 1,312,289,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일·유사 용도의 최신 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 게다가 비아파트·상업용 토지가 결합된 기타 용도이고 실제 임차인은 3명입니다.
특히 핵심은 이미옥입니다. 2021.01.07 전입, 보증금 300,000,000원, 월차임 3,000,000원, 배당요구 2026.02.27이라는 구체적 권리가 확인됩니다. 산정된 2019.10.17 기준일만 놓고 보면 후순위지만, 해당 압류가 2019.11.05 해제로 말소된 흐름 때문에 대항력 없음이라는 결론을 그대로 믿고 입찰하기에는 위험합니다. 실제 유효한 말소기준권리를 확정한 뒤 보증금 승계 가능성을 제거해야 비로소 최저가 1,312,289,000원의 의미를 평가할 수 있습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
