매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮지만 근린시설·토지의 현장성과 환금성 검토가 필요한 물건
3회 유찰로 가격은 낮아졌고 인수권리는 없으나 근린시설+토지 특성, 제시외시설 및 접근성 확인 필요성을 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 위험은 없습니다. 다만 이 물건은 아파트형 경매가 아니라 근린생활시설과 토지 결합 물건으로, 가격보다 실제 활용성·접근성·제시외시설 확인이 중요합니다.
감정가
454,499,100원
평가금액
최저가
155,893,000원
3회 유찰 후
실질취득
155,893,000원
인수 0원
핵심지표
34.3%
감정가 대비 최저가
창원지방법원 2025타경31509 사건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 소재 근린시설 및 토지 물건입니다. 소유자는 김진선이며, 등기상 말소기준권리는 2019년 10월 24일 설정된 진주진양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경31509
소재지
경상남도 진주시 일반성면 창촌리 728-5, 729-20 도로명주소: 경상남도 진주시 일반성면 동부로 1945
용도
근린시설 + 토지
소유자
김진선
감정가 / 최저가
454,499,100원 / 155,893,000원
신청채권
365,818,623원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 권리 분석 2019년 진주진양농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년 농협은행 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 배당 구조 — 후순위 근저당 미배당 발생
배당항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,982,502원
을구 1번 근저당권 · 진주진양농업협동조합
120,000,000원
120,000,000원
을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사
780,000,000원
32,910,498원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 대비 가격
③ 현장·환금성 검토
이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 주택으로 조사되었습니다.
접근성. 일부 토지는 지적도상 맹지이나 주변 토지를 경유해 접근 가능하며, 현장 확인이 필요합니다.
제시외시설. 제시외건물 ㉠~㉥ 및 제시외수목 ㉦이 매각 포함되며 일부 제시외건물은 타지상 소재로 조사되었습니다.
토지조건. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 포함 토지가 있으며 토지별 이용규제를 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
현장 조사. 근린시설은 실제 영업 가능성·접근성·사용 현황 확인이 필수입니다.
제시외건물 확인. 포함 시설의 위치와 법적 관계를 확인해야 합니다.
자금 계획. 현재 배당에서는 농협은행 후순위 채권 미배당이 발생합니다.
권리 확인. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건 성격을 봐야 한다”
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌고, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. 그러나 근린시설+토지 물건은 단순 가격 비교보다 실제 활용 가능성과 환금성이 중요합니다. 제시외시설, 토지별 규제, 접근 조건을 확인한 뒤 입찰 판단을 내려야 하는 유형입니다.
