서울남부지방법원 2025타경12516. 방화1동주민센터 북측 인근 마곡JM팰리스 10층 1003호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 등기부에는 2021년 설정된 하나은행 근저당권 2건이 있었지만 2021.10.19. 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.10.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 박수정은 2021.09.03. 확정일자를 받고 2021.10.19. 주민등록과 점유를 갖춘 뒤, 보증금 305,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원칙적으로 최저가 213,120,000원에 낙찰되면 배당 후 남는 95,663,680원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이번 매각에는 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어, 그 조건이 실제 이행되는 경우에 한해 박수정 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.

물건 개요

① 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해야 한다

실제 임차인으로 확인되는 인원은 2명입니다. 주택도시보증공사는 박수정의 임차보증금 반환채권을 승계한 기관으로, 별도의 임차인이 아닙니다. 따라서 박수정 보증금 305,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.

② 권리 흐름 — 이미 말소된 담보와 선순위 임차권

2021.09.08. 하나은행 근저당권 2건이 설정됐지만 2021.10.19. 일부포기를 원인으로 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.13. 강제경매개시결정입니다. 박수정의 임대차계약·확정일자·전입·점유와 임차권등기, 김제니의 전입은 모두 이 기준일보다 앞서 있어 매수인 부담 여부를 별도로 분석해야 합니다.

또한 2021.08.30. 민간임대주택등기가 함께 기재되어 있습니다. 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 등기이므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문에서 매각 후 처리 및 말소 여부를 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 333,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저가는 213,120,000원으로, 감정가의 64.0%입니다. 숫자만 보면 119,880,000원 낮아졌지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

마곡JM팰리스는 20세대, 2021.08.19. 사용승인된 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태이므로 감정가 할인만 보지 말고, 실거래 원본과 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,120,000원 가정)

배당표상 박수정 보증금의 미배당액은 95,663,680원입니다. 다만 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되면 박수정 관련 매수인 실질 부담은 0원*입니다. 김제니의 보증금은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰별 미배당 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박수정 보증금의 미배당액이 증가해, 매각가와 인수액을 합친 금액은 약 307,709,555원~308,783,680원 수준으로 거의 고정됩니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 이번 사건은 포기·말소 조건이 이 구조를 해소하지만, 김제니의 미상 보증금은 확약 대상이 아니므로 별도 위험으로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 13층 건물의 10층입니다.
• 입지. 방화1동주민센터 북측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신방화역·개화산역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 도로. 사다리형 토지이며 동측으로 광대로에 접합니다. 토지면적은 617.0㎡, 공시지가는 5,736,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았으며 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 할인율만으로 환금성과 적정 입찰가를 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 확인. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 박수정 임차권등기 말소가 매각허가·대금납부 이후 어떤 서류와 절차로 이행되는지 확인하세요.
• 김제니 계약관계 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부와 현재 실제 점유 상태를 현황조사·매각물건명세서 원본 및 현장 탐문으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 계산 분리. 박수정은 확약 조건 이행 시 0원*으로 보되, 김제니 관련 금액은 확인 전까지 미상 위험으로 별도 반영하세요.
• 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 64.0%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대·도시형생활주택 실거래를 직접 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.08.30. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 점유·명도. 박수정 임차권등기가 말소되더라도 김제니 또는 다른 점유자의 실제 점유 상태에 따라 명도 협의와 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 공항·군사시설 관련 제한의 구체적인 적용 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서 및 포기·말소 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — “확약 대상은 0원, 확약 밖 위험은 미상”

이 사건의 표면적인 법률상 인수액은 박수정 보증금 미배당분 95,663,680원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 조건이 이행되면 박수정 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 부분만 보면 큰 선순위 임차권 위험은 해소됩니다.

그러나 김제니는 별개의 실제 임차인으로, 보증금과 확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 박수정에게 적용되는 포기·말소 조건을 김제니에게 확대해서는 안 됩니다. 현재 최저가 213,120,000원이 감정가의 64.0%라는 점도 최근 실거래 대비 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이 물건의 결론은 “박수정은 조건부 해소, 김제니는 미확정, 가격은 실거래 확인 전 보류”입니다.