서울남부지방법원 2025타경12516. 방화동 마곡제이엠팰리스 제10층 제1003호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 선순위 임차권과 포기 조건의 해석입니다. 2021.09.08 설정됐던 하나은행 근저당권들은 2021.10.19 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준권리는 2025.10.13 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞서 박수정은 2021.09.03 확정일자를 받고 2021.10.19 주민등록·점유를 시작했으며, 2023.11.01 보증금 305,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 통상적인 구조라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당모형도 박수정의 미배당 부족분을 137,690,944원으로 계산합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 박수정의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 정확도 규칙상 박수정에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 포기 조건은 박수정의 임차권에만 적용됩니다. 별도로 조사된 김제니의 권리까지 없애 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지하 1층/지상 13층 건내 제10층 |
| 소유자 | 장진환 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 170,496,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 미상 점유자는 별도
2021.09.08 하나은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 3,600,000,000원, 2,400,000,000원이었지만 2021.10.19 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.10.13 강제경매개시결정입니다. 박수정의 임차권은 그보다 훨씬 앞서 성립한 선순위 권리이므로 원칙적으로는 인수 문제가 발생하지만, 이번 매각의 포기·말소 조건으로 박수정 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
| 임차인·점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김제니 | 미상 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| 박수정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.19 | 2021.09.03 | 305,000,000원 | 선순위 | 있음 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 170,496,000원으로 감정가 333,000,000원의 51.2% 수준입니다. 회차만 보면 상당폭 내려왔지만, 이 사건에 직접 대입할 동일면적 실거래 표본이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
마곡JM팰리스는 총 20세대, 사용승인일은 2021.08.19이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 다만 유찰 횟수는 시장가격 자체가 아니므로, 입찰가 판단은 별도의 실거래·현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,186,944원 |
| 1. 임차인 박수정 보증금(우선변제) | 305,000,000원 | 167,309,056원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 박수정의 보증금 부족분은 137,690,944원입니다. 다만 이 금액은 포기 조건을 적용하기 전의 구조상 미배당액이며, 매각물건명세서의 조건에 따라 박수정의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 박수정 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 모형상 박수정 미배당·인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 170,496,000원 | 137,690,944원 | 305,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 136,396,800원 | 171,312,755원 | 305,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 109,117,440원 | 198,210,204원 | 305,000,000원 |
위 시나리오의 박수정 인수액은 포기 조건을 적용하기 전 배당모형 수치입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 박수정에 대해서는 그 고정효과가 실질적으로 해소됩니다. 대신 김제니의 미상 보증금 위험은 유찰 횟수와 무관하게 따로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화1동주민센터 북측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신방화역·개화산역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 13층 건물의 제10층 제1003호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로에 접하며 토지는 사다리형 평지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,736,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김제니 보증금 확인. 현재 가장 큰 미확정 변수입니다. 보증금·임대차계약·점유관계를 원본과 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 포기 조건 원문 대조. 박수정 임차권의 주택도시보증공사 승계, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 박수정 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 별개의 임차보증금처럼 합산하지 마세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 대비 51.2%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기가 있으므로 매각에 따른 처리와 잔존 영향 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등 배당모형에 반영되지 않은 요소와 관리비·명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 305,000,000원의 선순위 임차권 때문에 접근하기 어려워 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 정확히 반영하면 박수정 관련 인수는 실질 0원입니다. 이 부분만 놓고 보면 큰 권리 리스크 하나가 제거된 셈입니다.
그렇다고 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 김제니가 2024.04.17 전입해 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 또한 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔더라도 직접 비교할 실거래 근거가 없어 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 결론은 박수정 임차권은 조건부 해소, 김제니 권리는 확인 전 보류, 가격도 시세 검증 전 보류입니다.
