창원지방법원 2025타경31514. 경상남도 사천시 정동면 예수리 사천케이씨씨스위첸 124동 601호 아파트입니다. 2020년 사용승인된 신축급 단지이며 전용면적 84.88㎡대 물건입니다. 감정가는 2억7400만원, 현재 최저가는 1억9180만원으로 한 차례 유찰 후 진행 중입니다.
가격만 보면 최근 실거래 평균 2억8750만원 대비 충분한 할인 구간입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않으면 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31514 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 예수리 847 사천케이씨씨스위첸 제124동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 사천케이씨씨스위첸 · 2020.06.24 사용승인 |
| 소유자 | 석강훈 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,423,820원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 일반적인 가압류형 사건과 다릅니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하며 임차인 채기병은 보증금 190,000,000원, 전입일 2022.07.28, 확정일자 2022.07.28로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|
| 채기병 | 190,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 1,685,200원 가능 |
현재 매각가 191,800,000원 기준 배당에서는 집행비용 3,485,200원을 제외하고 임차인에게 188,314,800원이 배당됩니다. 보증금 190,000,000원과의 차액 1,685,200원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 충분하다
사천KCC스위첸 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 287,500,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 66.7% 수준으로 가격 자체는 저렴한 구간입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.07 | 14 | 261,000,000원 |
| 2026.06 | 15 | 231,000,000원 |
| 2026.06 | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 1 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 14 | 330,000,000원 |
| 12건 | 287,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 임차인 채기병 보증금 | 190,000,000원 | 188,314,800원 |
| 가압류 신지용 | 60,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 주택도시보증공사 | 204,423,820원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 임차권등기 임차인의 대항력과 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 시세 대비 저렴하지만 임차보증금 인수 가능액을 더해 실질 취득가를 계산해야 합니다.
- 단지 환금성. 사천KCC스위첸 1,738세대, 2020년 준공 단지로 거래 자료는 확인됩니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당표를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만 권리를 계산해야 하는 물건”
이 물건은 시세 대비 가격 메리트가 분명합니다. 하지만 임차권등기와 대항력 있는 임차인이 존재해 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 예상 인수액은 크지 않지만, 매수인이 부담할 수 있는 권리가 남아 있는 만큼 가격 할인과 인수 위험을 함께 계산하는 접근이 필요합니다.
