부동산임의경매

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 다가구주택입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 다가구 특성상 임차인 보증금·대위승계·세금 권리 확인이 낙찰의 핵심입니다. 단순 아파트형 권리분석이 아닌 점유자별 검토가 필요한 물건입니다.

감정가

1,217,399,200원

다가구+토지

최저가

596,525,000원

2회 유찰

인수 권리

0원

매각 소멸 구조

핵심지표

B 58점

임차인·세금 확인

창원지방법원 2026타경10. 경상남도 진주시 망경동 소재 다가구주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며 토지면적은 347㎡입니다. 가격은 감정가 12.17억에서 2회 유찰 후 5.96억까지 낮아졌습니다. 다만 다가구주택은 여러 임차인의 보증금 구조가 존재할 수 있어 단순히 할인율만 보고 접근하면 위험합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2026타경10
소재지	경상남도 진주시 망경동 479-110
용도	다가구주택 + 토지
소유자	김현우, 류나율
감정가 / 최저가	1,217,399,200원 / 596,525,000원
매각기일	2026.08.31
신청채권	청구액 497,555,630원

① 권리 흐름 — 근저당 기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2018.08.06 설정된 참좋은새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원이며 이후 설정된 압류·가압류·전세권·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기와 실제 점유 임차인이 존재하므로 배당 관계 확인은 필요합니다.

② 임차인 분석 — 다가구 핵심 리스크

임차인	부분	보증금	대항력	비고
김연수	204호	5,000,000원	없음	전입이 말소기준 이후
이재연	301호	55,000,000원	없음	전입이 말소기준 이후
주덕만	303호	85,000,000원	없음	후순위 임차
이수현	402호	85,000,000원	없음	전입이 말소기준 이후
김정민	401호	10,000,000원	판정 불가	전입신고일 미상
정필교	401호 관련	170,000,000원	없음	임차권등기
한국토지주택공사	203호	85,000,000원	없음	주덕만 보증금 대위·승계

⚠️ 보증기관 승계 주의 한국토지주택공사의 85,000,000원 임차권은 실제 임차인 추가 보증금이 아니라 주덕만 보증금 관련 대위·승계입니다. 보증금 합산 시 중복 계산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (최저가 596,525,000원 가정)

항목	채권	예상배당
집행비용	-	8,365,250원
근저당 · 참좋은새마을금고	588,000,000원	588,000,000원
전세권 · 정한성	100,000,000원	159,750원
가압류 · 정나리	15,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

⛔ 핵심 위험 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 배당순위가 변동될 수 있습니다. 다가구는 개별 호수 임차인의 실제 권리관계를 모두 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 진주시 망경동 망경초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등 지정 상태입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지상4층 다가구주택으로 2018.07.26 사용승인입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 다가구는 호수별 보증금·점유·배당 여부 확인이 필수입니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부를 확인해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 낮지만 추가 권리 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.
명도. 다수 점유자가 있어 협의 및 절차 준비가 필요합니다.

맺으며 — “할인율보다 권리 구조를 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 가격 매력이 커졌지만, 다가구주택이라는 특성 때문에 단순 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 근저당 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되지만, 임차인 현황과 세금 권리는 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다. 가격은 매력권에 들어왔지만, 성공적인 입찰의 핵심은 임차인·배당·세금 리스크 검증입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-08	유찰	12억 1,739만원
2	2026-07-20	유찰	8억 5,217만원
3	2026-08-31	대기	5억 9,652만원

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 다가구 임차인 분석이 핵심 — 진주 망경동 479-110

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 다가구 핵심 리스크

③ 예상배당표 (최저가 596,525,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인율보다 권리 구조를 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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