서울남부지방법원 2025타경12521. 강서구 화곡동 ‘오유지음’ 4층 402호, 전용 34.44㎡의 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 권리구조의 핵심은 2023년 국세 압류보다 앞선 2022년 임차인의 전입·점유입니다. 임차인 이미경은 2022.08.24 전입과 점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.05로, 말소기준인 2023.01.17 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.

현재 최저매각가 308,480,000원에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 303,361,280원이며, 보증금 425,000,000원 중 121,638,720원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 낙찰가와 인수액을 합친 실질부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 이미경과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차관계에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약으로 정리

말소기준은 2023.01.17 국의 압류입니다. 2022년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.07.08 이미 말소됐고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차권등기 자체의 순위가 아니라 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 이미경은 보증금 425,000,000원 전부에 대해 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있어, 확약이 없었다면 미배당 잔액이 매수인에게 이어지는 구조입니다.

② 시세 비교 — 2회 유찰 후에도 최근 거래 이상

오유지음의 확인 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 240,000,000원 한 건이며, 전체 평균은 303,000,000원입니다. 현재 최저가 308,480,000원은 최근 거래의 128.5%, 전체 평균의 101.8%입니다. 거래 추세도 -34.4%로 하락했습니다.

특히 감정가 482,000,000원은 확인 거래 최고액 366,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰로 최저가는 308,480,000원까지 내려왔지만, 확약 반영 실질취득도 같은 308,480,000원이므로 최근 거래보다 저렴하다는 표현은 사용할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 308,480,000원 가정)

배당 계산상 이미경의 미배당 보증금은 121,638,720원입니다. 확약이 없다면 이 잔액은 대항력에 따라 매수인 인수 가능성이 있으나, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 425,000,000원은 승계된 동일 보증금 채권이므로 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2022.02.18입니다.
• 입지. 화일초등학교 동측 인근으로 소규모 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울지하철 5호선 화곡역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 대지권의 대상 토지는 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26~2026.8.25이며 대상자는 외국인 등입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 188.0㎡이며 완경사의 세로장방형 토지입니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
• 환금성. 10세대의 소규모 주택이고 확인 거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 적습니다. 최근 거래금액과 과거 거래금액의 차이가 크므로 매도 시점과 호별 상태에 따라 환금가격 편차가 클 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 이미경과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 조건 이행 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 제출 주체, 인도 시점을 법원 기록과 이해관계인에게 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이미경 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 두 425,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
• 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 308,480,000원은 최근 거래 240,000,000원의 128.5%이고 전체 평균 303,000,000원보다도 높습니다. 최근 하락 추세 -34.4%를 우선 반영하세요.
• 면적 차이 보정. 대상은 34.44㎡이지만 확인 거래는 28.08㎡와 29.89㎡입니다. 동일면적·동일층에 가까운 추가 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.08.24 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 경매 매각에 따른 등록·말소 및 관련 행정처리 여부를 원본 기록으로 확인하세요.
• 압류세액·배당 확인. 말소기준인 국의 압류와 당해세가 실제 배당순위와 금액에 미치는 영향을 배당요구종기 서류와 세금 관련 기록으로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 이전과 열쇠 인도 시점은 별개일 수 있으므로 현장 점유상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 공과금 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 첫인상은 보증금 425,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 308,480,000원보다 커서 위험해 보인다는 것입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차의 미배당액 121,638,720원을 매수인이 인수할 수 있고, 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질부담이 쉽게 낮아지지 않습니다.

그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이 구조를 바꿉니다. 이미경과 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 조건이 이행되면 실질취득은 최저가와 같은 308,480,000원, 실질 인수는 0원*입니다. 권리 위험의 중심은 해소됩니다.

남는 문제는 가격입니다. 실질취득은 최근 거래 240,000,000원의 128.5%이고 전체 평균 303,000,000원보다 높습니다. 거래 추세도 -34.4%이며 비교표본의 면적도 대상과 일치하지 않아, 현재 가격을 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 확약은 권리를 살리지만 가격까지 살려주지는 않습니다. 조건 이행을 철저히 확인하되, 응찰가는 추가 실거래와 환금성을 보수적으로 반영해야 하는 물건입니다.