부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2026타경28 · 진주지원 · 아파트
철근콘크리트조 및 조적조 59.40㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

47,000,000원 4,700만 감정가 67,000,000원

감정가의 70% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 46,900,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

진주지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

469만원

최저가의 10% · 4,690,000원

감정가 대비

▼ 29.9% 싸게 매수

감정가 6,700만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 내려왔지만 대항력 임차인의 보증금 확인이 최우선인 물건

가격 최저가 46,900,000원은 감정가 67,000,000원의 70%
권리 국민은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸
리스크 최기순 대항력 있음, 보증금 미상으로 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 점유자가 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 확인되어 보증금 확인이 핵심입니다. 보증금은 확인되지 않아 매수인 인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

67,000,000원

최저 46,900,000원

실질취득 검토

보증금 확인 필요

대항력 임차인 가능

인수 위험

미확정

보증금 미상

핵심지표

1회 유찰

가격보다 권리 확인

창원지방법원 진주지원 2026타경28 물건은 진주시 문산읍 문산고려아파트 제1동 504호입니다. 감정가는 6,700만원, 현재 최저매각가는 4,690만원입니다. 권리 구조상 말소기준권리는 2023년 설정된 국민은행 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 진주지원 2026타경28
소재지	경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1350-4 문산고려아파트 제1동 5층504호
용도 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용중
소유자	김성우
감정가 / 최저가	67,000,000원 / 46,900,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사국민은행 / 72,128,251원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

⚠️ 임차인 핵심 최기순은 전입일이 2015.02.16으로 말소기준권리인 2023.04.11 국민은행 근저당보다 빠르므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 인수금액은 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

점유자	점유	대항력	우선변제	승계
최기순	1동 504호	有	확정일자 미상	보증금 확인 필요

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인은 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금을 인수할 수 있어 실질취득금액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,244,200원
국민은행 근저당권	84,000,000원	45,655,800원
경남신용보증재단 가압류	37,791,342원	0원
롯데카드 주식회사 가압류	5,364,211원	0원
서울보증보험주식회사 가압류	20,049,310원	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

실거래 자료가 없어 회차별 미배당 규모를 비교합니다.

⛔ 가격 판단 감정가 대비 70%까지 하락했지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 자체를 실질취득가로 볼 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 진주시 문산읍 삼곡리 문산고려아파트 내 소재하며 주변은 소규모 공동주택, 농경지, 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 상황은 보통입니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 75세대 규모, 1994년 준공 단지로 거래량 확인과 매수층 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크면 보증금 기준 인수 위험을 검토해야 합니다.
권리 확인. 국민은행 근저당 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다.
점유 확인. 낙찰 후 인도 절차를 고려해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 가능성을 먼저 본다”

이 물건은 권리 후순위 정리는 명확하지만, 대항력 있는 점유자가 있다는 점이 핵심입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 4,690만원이라는 최저가만으로 안전한 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 임차관계 확인이 결론을 좌우합니다.

부동산임의경매

대항력 임차인 가능성, 보증금 확인이 핵심 — 진주 문산고려아파트 504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 가능성을 먼저 본다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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