창원지방법원 2026타경47. 사천시 용강동 청담푸른자리 3층 303호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김난이이며 2021.12.21 소유권이전 당시 거래가액은 88,290,000원입니다. 같은 날 삼천포농업협동조합이 채권최고액 91,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기 이력에는 말소기준보다 앞선 사천시 압류도 보이지만, 2019.02.12 압류는 2019.12.24 해제됐고 2021.01.20 압류 역시 2021.12.20 해제되어 이미 말소된 권리입니다. 말소기준 이후에는 사천축산업협동조합 가압류, 경매개시결정, 사천시 압류, 케이비국민카드 가압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경47 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용강동 563-1 청담푸른자리 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김난이 · 2021.12.21 소유권이전 · 거래가액 88,290,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼천포농업협동조합 / 68,603,005원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
핵심은 2021.12.21 삼천포농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 사천축산업협동조합 가압류 43,284,169원, 2026.02.04 사천시 압류, 케이비국민카드 가압류 24,358,637원은 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인순 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 섞인 구조가 아니며, 박인순의 전입일 2022.01.05는 말소기준일 2021.12.21보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 특히 소액임차인 최우선변제 해당 여부에 따라 배당표의 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 회차별 가격·배당 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 41,160,000원, 네 차례 유찰 시 28,812,000원 시나리오입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 늘어나는 것은 매수인의 승계액이 아니라 채권자 측 미배당액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 101,301,206원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 118,623,686원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 130,749,422원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 삼천포농업협동조합 | 91,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 사천축산업협동조합 | 43,284,169원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 24,358,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 158,642,806원 중 채권자 예상배당은 57,341,600원, 미배당은 101,301,206원입니다. 신청채권자의 청구액은 68,603,005원으로 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
중요한 구분: 위 101,301,206원 미배당은 채권자 쪽에서 회수되지 않는 금액이지, 낙찰자가 추가로 떠안는 금액이 아닙니다. 이 사건의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 303호입니다.
- 주위환경. 삼천포제일중학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린상가 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 소로에 접하고, 동측으로 약 7미터 폭 내외의 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 380,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차조건 재확인. 박인순의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인돼야 최우선변제 가능성과 실제 배당순위를 정확히 계산할 수 있습니다.
- 세금 배당순위 확인. 2026.02.04 사천시 압류와 관련해 법정기일·당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차의 채권자 미배당 101,301,206원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 감정가 할인율만으로 가격판단 금지. 현재 최저가는 감정가 49%지만, 업무시설(오피스텔)의 실제 거래가치와 환금성은 별도로 검증해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 세금·임차인 관련 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.12.21 삼천포농업협동조합 근저당, 실제 임차인 박인순은 2022.01.05 전입해 대항력이 없고, 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 말소기준 이전에 존재했던 사천시 압류 두 건도 이미 해제·말소됐습니다.
다만 현재 최저가 58,800,000원이 감정가 120,000,000원의 49%라는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 같은 말이 아닙니다. 이미 2회 유찰된 데다 감정평가상 용도는 아파트가 아닌 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 이 사건은 권리에서는 합격권, 가격에서는 검증 필요로 보는 것이 타당합니다. 채권자 미배당 규모가 커 보여도 그것을 매수인 인수로 오해하지 말고, 임차인의 최우선변제 가능성과 세금 배당순위, 오피스텔의 실제 거래가치를 최종 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
