광주지방법원 2026타경4687. 광주광역시 광산구 도산동 1208-6 소재의 기타·토지 일괄매각 물건입니다. 토지 면적은 619.0㎡이며, 감정평가서에는 3-가 주택(현황 공가)과 3-나 화장실이 확인됩니다. 토지의 지목은 전, 이용상황은 주거나지입니다. 단순한 토지 한 필지만의 경매가 아니라 토지와 건물의 매각 범위, 출입로, 경계 및 현장 상태를 함께 살펴야 하는 물건입니다.

권리의 중심은 2018년 6월 12일 설정된 동곡농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 채무자는 오석우입니다. 현재 소유자는 상속으로 소유권을 이전받은 오빛나입니다. 동곡농업협동조합이 해당 근저당권을 실행해 임의경매를 신청했고, 매각으로 말소기준 근저당권은 소멸할 예정입니다.

다만 권리상 인수액이 없다는 사실과 물건 자체가 안전하다는 판단은 다릅니다. 이 사건의 핵심은 실제 진입로의 법적 성격, 매각 대상 토지·건물의 범위, 폐기물 처리 및 제외 시설물입니다. 이 부분을 확인하지 않고 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수권리는 확인되지 않는다

말소기준권리는 2018년 6월 12일 을구 7번 동곡농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 공동담보로 광주광역시 광산구 도산동 1208-12 및 1208-6 토지가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

1995년·2004년·2005년 설정된 과거 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2023년 국민건강보험공단 압류와 2025년 광주신용보증재단 가압류 역시 각각 해제·말소된 내역이 확인됩니다. 따라서 이 권리들을 현재 매수인이 인수하는 것으로 볼 사안은 아닙니다.

소유권은 오석우에서 상속을 원인으로 오빛나에게 이전됐습니다. 다만 소유권이 상속으로 바뀌었다고 해서 선순위 근저당권이 없어지는 것은 아닙니다. 기존 근저당권은 그대로 존속하다가 이번 경매에서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 및 점유. 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 3-가 주택이 현황 공가로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상입니다. 따라서 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약 존재 여부 및 인도 가능 상태를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

② 현황·접근성 — 이 사건의 핵심 위험은 토지와 현장이다

이 물건은 권리보다 토지의 실제 접근성과 매각 대상의 경계가 중요합니다. 감정평가서상 토지는 제2종일반주거지역에 속하고, 지목은 전, 이용상황은 주거나지입니다. 지형은 평지이나 형상은 부정형이며, 도로접면은 세로한면(불)로 평가되어 있습니다.

특히 인접 협소 토지는 주의가 필요합니다. 감정평가서에는 토지 2) 지적 동측으로 협소한 토지가 연접해 있으나, 광산구청 지적 관련 부서에서 구체적인 지번과 지목을 확인하기 어려웠다고 기재되어 있습니다. 감정평가에서는 해당 부분이 현황 골목길인 점을 감안해 평가했습니다.

즉, 골목길처럼 이용되고 있다고 해서 그 토지가 매각 대상에 포함된다거나 매수인이 소유권을 취득한다고 볼 수 없습니다. 인접 토지의 지번, 지목, 소유관계와 실제 통행 권원을 별도로 확인해야 합니다.

건물 이용상태. 감정평가서상 3-가 주택은 현황 공가이며, 3-나는 화장실입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕으로 평가됐고, 주택에는 위생·급수 및 난방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현재 공가라는 사실이 건물의 실제 사용 가능 상태나 수선 필요성이 없다는 의미는 아니므로 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 517,553,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 한 배당 모형에서는 집행비용 약 757만원을 공제한 뒤 동곡농업협동조합 근저당권에 3억 6,000만원을 배당하고, 잔여 149,977,470원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 확정 채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 변화

현재 회차에서는 채권최고액 기준 배당 모형상 근저당 채권이 전액 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 2회 유찰 시에는 3,584,919원, 3회 유찰 시에는 110,749,445원의 미배당이 발생하는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 도산동 소재 송정서초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 철도, 잡종지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 동측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다. 다만 해당 필지의 실제 출입은 남서측 및 동측의 세로(불)를 이용하는 것으로 조사됐으므로, 간선도로 접근성과 개별 필지의 법적 진입로는 별개로 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 619.0㎡, 지목 전, 이용상황 주거나지입니다. 제2종일반주거지역이며 평지·부정형입니다. 공시지가는 316,400원/㎡입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역에 해당합니다. 구체적인 건축·개발 가능 범위는 관계기관에 확인해야 합니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕이며, 주택은 현황 공가로 조사됐습니다. 위생·급수·난방설비가 설치된 것으로 평가됐으나 실제 작동 및 사용 가능 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 물건 상태. 목록 1 지상에 상당량의 건축폐기물이 적치되어 있고, 매각에서 제외되는 컨테이너도 소재합니다. 폐기물 처리비와 컨테이너 반출·소유관계가 실질적인 추가 비용 및 분쟁 요인이 될 수 있습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료만으로 적정 매각가를 판단할 수 없는 상태입니다. 토지와 건물의 매각 범위, 도로 접근권, 경계, 폐기물 처리 및 이용 가능성이 확인되어야 시장성을 평가할 수 있습니다.
• 공부와 현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 인접 협소 토지의 지번·지목이 확인되지 않은 부분은 별도로 조사해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위부터 확정. 사건 소재지 1208-6, 건물 등기상 소재지 1208-12, 도로명주소 상무대로 79 및 공동담보 필지를 대조하세요. 토지·건물 각각의 소유권과 일괄매각 범위를 매각물건명세서·등기부·토지대장·건축물대장으로 확인해야 합니다.
• 진입로 권리 확인. 지적도상 맹지인 목록 1의 남서측 출입로와 목록 2의 동측 출입로를 현장에서 확인하세요. 통행로의 지번, 소유자, 도로 지정 여부, 통행권 및 실제 통행 가능 폭을 확인해야 합니다.
• 인접 협소 토지 확인. 목록 2 동측에 연접한 협소 토지는 구체적인 지번·지목이 확인되지 않았습니다. 해당 토지가 매각 대상인지, 단순한 골목길인지, 통행권이 확보된 토지인지 임의로 판단하지 마세요.
• 컨테이너 제외 확인. 목록 1 지상에 있는 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 매수 대상이 아니므로 소유자, 점유자, 반출 가능 여부 및 철거·처리 책임을 확인해야 합니다.
• 건축폐기물 처리비 산정. 목록 1 지상에 상당량의 건축폐기물이 적치되어 있습니다. 실제 적치량과 폐기물 종류, 반출 차량 진입 가능성, 처리비용을 확인한 뒤 총 취득비용에 반영하세요.
• 주택·화장실 현장 확인. 주택은 공가로 조사됐지만 실제 구조, 노후도, 설비 작동, 수선 필요성 및 사용 가능 상태를 확인해야 합니다. 공부상 표시와 현황을 함께 대조하세요.
• 임대관계·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문 및 주변 탐문으로 실제 점유자와 임대차 관계가 있는지 확인하고, 공가 상태가 유지되는지도 살펴보세요.
• 근저당 실제 잔액 확인. 채권최고액 360,000,000원과 경매 신청 청구액 275,353,478원은 서로 다른 수치입니다. 채권최고액을 실제 채무액으로 간주하지 말고 배당요구 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 토지이용 규제 확인. 제2종일반주거지역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역 등 각 규제가 건축·개발·이용에 미치는 영향을 관계기관에서 확인하세요.
• 총 취득비용 재산정. 낙찰가만 계산하지 말고 취득 관련 비용, 폐기물 처리, 제외 컨테이너 반출 문제, 통행로 확보 및 건물 수선 가능성까지 고려해 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 토지대장을 서로 대조하고 실제 현장과 일치하는지 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 “위험 0”은 아니다

광주지방법원 2026타경4687은 확인된 임차인이 없고, 말소기준권리인 동곡농업협동조합 근저당권도 매각으로 소멸할 예정이어서 권리상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 이 부분만 보면 권리 인수 부담은 크지 않습니다.

그러나 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 토지의 실제 접근성과 매각 대상의 정확한 범위입니다. 지적도상 맹지인 목록 1, 현황 골목길 출입, 동측 인접 협소 토지의 지번·지목 미확인, 건축폐기물 적치, 매각 제외 컨테이너는 낙찰 후 추가 비용과 이용 제한으로 이어질 수 있습니다.

현재 최저매각가 517,553,000원은 감정가의 약 70% 수준이지만, 실거래 시세를 비교할 자료가 없으므로 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 또한 감정평가상 건물 표시와 등기상 주소, 공동담보 필지 및 실제 매각목록이 정확히 연결되는지도 확인해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원이라는 장점보다 현장·경계·진입로·폐기물 처리 위험을 먼저 검증하는 것입니다. 통행권과 매각 범위가 명확하고 폐기물 및 제외 시설물 처리비까지 감당할 수 있다는 판단이 선 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 권리상 인수 부담은 낮지만, 실물 확인 전 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다.