광주지방법원 2026타경5707. 광주광역시 광산구 선암동에 위치한 선운더브이레브리티 제107동 제4층 제402호입니다. 경매 용도는 다세대이며, 감정평가상 실제 이용상태는 옥상 다락이 있는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물로, 사용승인일은 2023년 2월 17일입니다. 동일 단지의 실거래 비교 대상은 전용 84.97㎡이며, 평가 대상 면적은 84.8721㎡입니다.
소유자 김현자는 2023년 10월 30일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 749,000,000원입니다. 같은 날 국민은행에 채권최고액 442,200,000원의 근저당권이 설정되고, 후순위로 송현산업개발주식회사의 채권최고액 269,640,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 첫 번째 국민은행 근저당권입니다. 이를 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하므로 후순위 근저당의 배당 부족액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다. 그러나 시세 판단에서는 주의가 필요합니다. 최저가는 과거 실거래 평균보다 낮지만, 실거래 표본이 2건에 불과해 현재 시장가격을 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경5707 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 선암동 818 선운더브이레브리티 107동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 어등대로449번길 23(선암동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 연립주택 · 옥상 다락 있음 |
| 평가 대상 면적 | 84.8721㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 4층 소재 |
| 사용승인일 | 2023.02.17 |
| 단지 규모 | 128세대 |
| 소유자 | 김현자 (2023.10.30 소유권이전 · 거래가액 749,000,000원) |
| 감정가 | 700,000,000원 |
| 최저매각가 | 490,000,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 400,231,819원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수번호 149226의 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 송현산업개발주식회사의 근저당권은 접수번호 149228로 후순위이며, 국민은행의 임의경매개시결정도 후순위입니다. 이들 담보권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
앞서 존재했던 무궁화신탁 명의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 과거의 금지사항등기도 소유권이전등기에 따라 말소됐으므로 현재 존속하는 별도 인수권리로 계산하지 않습니다.
임차인·점유관계 — 조사된 임차인 없음
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 대항력 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 임차관계 | 조사된 임차인 없음 | 해당 없음 | 확인된 임차인 없음 | 0원 |
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 따라서 임차보증금의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 임차인이 조사되지 않았다는 사실만으로 실제 점유 상태나 명도 부담이 모두 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현장 점유자와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 4.90억은 과거 실거래 평균의 76%
선운더브이레브리티의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 전용 84.97㎡이며, 거래금액은 536,750,000원~753,000,000원입니다. 평균은 644,875,000원으로, 현재 최저매각가 490,000,000원은 이 평균의 76.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 84.97㎡ | 4층 | 753,000,000원 |
| 2024.01 | 84.97㎡ | 2층 | 536,750,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 2건 | 644,875,000원 |
감정가 700,000,000원은 실거래 평균보다 높은 반면, 1회 유찰된 최저가 490,000,000원은 과거 실거래 최저금액인 536,750,000원보다도 낮습니다. 평균과의 차액은 154,875,000원입니다.
2024년 10월 거래는 같은 4층의 753,000,000원 사례라는 점에서 눈여겨볼 만합니다. 그러나 거래 시점이 매각기일보다 앞서 있으므로, 이를 현재 4층 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 또한 실제 비교 가격에는 동·향·다락의 이용상태·내부 관리상태 등 개별 차이가 반영되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,300,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 442,200,000원 | 442,200,000원 |
| 2. 근저당 · 송현산업개발 | 269,640,000원 | 40,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 490,000,000원 |
집행비용은 7,300,000원으로 추정하며, 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구 및 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
현재 회차의 예상 채권액 합계는 711,840,000원이고, 예상 채권자 배당액은 482,700,000원입니다. 그 결과 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 229,140,000원으로 계산됩니다. 특히 후순위 송현산업개발주식회사는 채권최고액 269,640,000원 중 40,500,000원만 배당받는 시나리오입니다.
회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 채권자 미회수 증가
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 490,000,000원 | 482,700,000원 | 229,140,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 343,000,000원 | 337,398,000원 | 374,442,000원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 240,099,999원 | 235,938,599원 | 475,901,401원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미회수액은 증가합니다. 현재 회차에서는 국민은행의 예상 배당액이 442,200,000원으로, 신청 청구액 400,231,819원을 충족하는 계산입니다. 그러나 2회 유찰 시 국민은행 예상 배당액은 337,398,000원, 3회 유찰 시 235,938,599원으로 줄어 청구액에 미달합니다.
이 차이는 채권자 회수율의 변화이지 매수인 인수액의 변화가 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 추가 유찰에 따른 최저가를 실제 낙찰 가능 가격으로 보장할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 선암동 호남대학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며, 동측 소로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 2023년 2월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조로, 지하 1층·지상 4층입니다. 외벽은 대리석붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이 적용됐으며, 승강기와 지하주차장, 기본 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 옥상 다락이 있습니다. 옥상 다락은 실제 이용 범위와 공부상 면적, 현황의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다. 공시지가는 560,200원/㎡입니다. 지형은 부정형으로 조사됐으며, 토지 전체 면적은 25,090.7㎡입니다.
- 토지이용 제한. 준보전산지·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 저촉 또는 포함 사항이 표시되어 있습니다. 하천구역·자연취락지구·학교 및 소로1류와의 접함 사항도 확인됩니다. 구체적인 적용 범위는 토지이용계획 원본으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인되며, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 128세대 단지이고 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 두 거래금액의 차이가 큰 만큼 동일 단지의 거래가격만으로 충분한 매수 수요나 안정적인 환금성을 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 확인. 2024년 거래 2건 평균 644,875,000원을 현재 시세로 단정하지 마세요. 2025~2026년 동일 단지와 인근 유사 연립주택 거래 및 현재 매물가격을 대조해야 합니다.
- 옥상 다락 확인. 다락의 구조·이용상태·면적·누수 여부와 공부상 기재 내용을 대조하세요. 옥상과 연결되는 부분의 관리·보수 부담도 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당권 확인. 국민은행 442,200,000원, 송현산업개발 269,640,000원의 채권최고액을 등기 원본과 대조하고, 매각으로 소멸하는 권리 범위를 재확인하세요.
- 점유자·명도. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 소유자 또는 다른 점유자가 있다면 점유 원인과 인도 절차를 검토하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능액, 당해세와 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요. 예상배당표에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
- 건물·토지 규제. 자연녹지지역과 비행안전구역 등 표시된 토지이용 제한을 확인하고, 해당 호수의 실제 사용과 향후 이용에 영향을 미치는지 점검하세요.
- 입찰가격과 비용. 최저가 490,000,000원 외에 취득세·등기비용·명도비용·보수비용을 포함한 총 취득비용을 계산하세요. 실제 입찰보증금과 입찰 조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격 판단은 최신 시세가 관건”
광주 선운더브이레브리티 107동 402호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 0명이고 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 권리분석은 비교적 명확합니다.
가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저가가 700,000,000원에서 490,000,000원으로 내려왔습니다. 이는 확인된 실거래 평균 644,875,000원의 76.0%로, 과거 거래와 비교하면 상당한 차이가 있습니다. 특히 최저가가 2024년 실거래 최저금액 536,750,000원보다도 낮다는 점은 검토할 만합니다.
그러나 비교 거래가 2건뿐이고 모두 2024년에 이루어졌다는 점이 핵심 한계입니다. 현재 가격 수준이 실제 시세보다 낮다고 결론 내리기에는 근거가 부족합니다. 따라서 권리상 인수 부담이 낮다는 장점은 인정하되, 최신 거래가격과 다락을 포함한 물건 상태, 실제 점유 및 관리비를 확인한 후 입찰가격의 적정성을 판단해야 합니다.
결론은 ‘권리 양호, 가격 검증 필요’입니다. 매수인 예상 인수액 0원이라는 장점과 과거 실거래 평균 대비 76.0%라는 가격 지표는 긍정적이지만, 최신 시세와 환금성의 불확실성을 반영하면 종합 평가는 B등급입니다.
