111,104,000원
서울남부지방법원 2025타경12597. 화곡동 은성캐슬 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 사건상 용도는 근린주택으로 표시됩니다. 표면적으로는 감정가 217,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 111,104,000원까지 떨어진 고할인 물건입니다. 그러나 권리분석의 기준점을 가격표가 아닌 임차보증금으로 옮겨야 합니다.
임차인 송원정은 2020.11.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.02.입니다. 말소기준권리인 김지현 근저당권은 2022.01.06. 설정됐으므로 임차인의 전입·점유가 먼저입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-34 은성캐슬 제4층 제402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 송재일 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 111,104,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 송원정 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 건물 규모 | 은성캐슬 11세대 · 2017.10.27. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 승부처
등기상 과거 이성호의 주택임차권 195,000,000원은 2020.11.18. 말소됐고, 김정미의 주택임차권 60,000,000원도 2024.12.13. 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 송원정 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되므로 보증금을 다른 신고액과 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송원정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2020.11.11 / 2020.11.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 가격 비교 — 1.11억이 아니라 2.12억으로 봐야 한다
은성캐슬에서 제공된 최근 거래는 2건입니다. 거래 면적은 23.10㎡와 24.97㎡이고, 비교대상 면적 29.73㎡와 정확히 일치하지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최저가가 아닌 실질취득 212,355,456원을 기준으로 보면 최근 평균과 최신 거래보다 모두 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 24.97㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2024.12 | 23.10㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 185,500,000원 |
최저가 111,104,000원만 놓고 보면 최근 거래 평균 185,500,000원의 59.9%라 크게 싸 보입니다. 그러나 현재 회차의 보증금 미배당액 101,251,456원을 더하면 실질취득은 212,355,456원으로 올라갑니다. 이는 최근 거래 평균의 114.5%, 최신 거래 205,000,000원의 103.6%입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 반값”이 아니라 “보증금 인수 때문에 실질가격이 최근 거래 수준 이상인 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 111,104,000원 | 108,748,544원 | 101,251,456원 | 212,355,456원 |
| 4회 유찰 시 | 88,883,200원 | 86,883,302원 | 123,116,698원 | 211,999,898원 |
| 5회 유찰 시 | 71,106,560원 | 69,426,642원 | 140,573,358원 | 211,679,918원 |
③ 예상배당표 (매각가 111,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,355,456원 |
| 1. 임차인 송원정 보증금 | 210,000,000원 | 108,748,544원 |
| 2. 근저당권 · 김지현 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 채권 · 송원정 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
송원정의 임차보증금 210,000,000원 중 108,748,544원이 배당되고, 부족분 101,251,456원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 경매신청 채권 210,000,000원은 같은 송원정의 청구 표시이므로 임차보증금에 다시 더해 매수인 부담을 이중 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근으로 공원, 빌라, 다세대주택, 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 지하철 5호선 화곡역, 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·화재경보·스프링클러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 북하향 완경사지의 주거용 건부지이며 동측 약 6m, 북측 약 4m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,962,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 규제가 표시돼 있습니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 제공된 거래표본도 2건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 거래표본이 풍부하지 않아 가격 판단과 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 입찰가에 송원정 보증금 미배당 인수액을 반드시 합산해 실질취득가격으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰로 최저가는 더 내려가도 인수액이 함께 증가해 총 부담은 약 2.12억 수준에서 거의 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 전입 2020.11.11., 확정 2020.11.02., 보증금 210,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 송원정의 지위 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일하므로 임대차계약서, 배당요구, 강제경매 집행권원 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 2건의 면적이 23.10㎡·24.97㎡로 비교대상 29.73㎡와 일치하지 않습니다. 개별 호수 상태와 면적 차이를 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·세금·점유. 실제 체납관리비, 당해세, 현재 점유 및 인도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 “보증금 2.10억”을 먼저 보라
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 217,000,000원이 세 차례 유찰돼 111,104,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 임차인 송원정의 보증금은 210,000,000원이고, 현재 최저가에서 미배당되는 101,251,456원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득은 212,355,456원입니다.
이 금액은 최근 거래 평균 185,500,000원보다 높고 최신 거래 205,000,000원도 웃돕니다. 거래면적 차이 때문에 정확한 시세 단정에는 한계가 있지만, 적어도 “최저가가 최근 시세의 59.9%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 증가해 총 부담이 거의 고정되므로 가격 메리트도 크게 개선되지 않습니다. 표면가격은 할인, 실질가격은 최근 거래 이상. 이 물건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
