부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 근저당·가압류 등 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 일반 아파트형 물건이 아니라 연립/다세대 + 토지 구조이고, 제시외건물·수목 포함, 농지취득자격증명 제출 요건, 침수위험지구 등 현장 확인 요소가 남아 있습니다.

감정가

491,708,000원

평가금액

최저가

240,937,000원

2회 유찰

매수인 인수

0원

소멸권리 구조

핵심지표

권리 B

현장성 확인

창원지방법원 2026타경60. 남해군 창선면 상신리 소재 연립/다세대 및 토지 포함 물건입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 14일 설정된 창선새마을금고 근저당권이며 이후 설정된 가처분·가압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리관계만 보면 낙찰자가 승계할 부담은 없습니다.

다만 이 물건의 판단 포인트는 단순 권리보다 물건 형태와 현장 조건입니다. 토지와 건물이 함께 연결된 구조이고 제시외건물·제시외수목이 포함되어 있으며, 일부 목록은 농지취득자격증명 제출 요건이 있어 입찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2026타경60 (임의경매)
소재지	경상남도 남해군 창선면 상신리 308
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	박정성
감정가 / 최저가	491,708,000원 / 240,937,000원
신청채권자 / 청구	창선새마을금고 / 224,995,100원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 을구 3번 창선새마을금고 근저당권(채권최고액 288,000,000원)입니다. 갑구의 가처분, 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	전입	대항력	우선변제
이영승	10,000,000원	2023.09.08	없음	해당 없음
박행성	10,000,000원	2025.08.06	없음	해당 없음

⚠️ 임차 관련 확인 박행성은 등기부상 기존 권리자와 동일 인물로 확인되어 가장임차인 또는 관계인 가능성이 메모되어 있습니다. 두 임차인 모두 전입 시점이 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 240,937,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,173,118원
을구 3번 근저당권 · 창선새마을금고	288,000,000원	236,763,882원
갑구 5번 가압류 · 주식회사국보디자인	15,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 창선새마을금고 채권 일부가 미배당되며, 채권 총액 303,000,000원 대비 236,763,882원이 배당됩니다. 매수인이 미배당 채권을 부담하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 가격

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 위험은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 토지 포함 물건으로 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 제시외건물·수목 포함 여부, 농지취득자격증명 제출 필요 여부, 침수위험지구 지정 등을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경상남도 남해군 창선면 상신리 소재 상신마을회관 북동측 인근으로 농가주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재한 지역입니다.
교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며 일반적 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
토지 규제. 계획관리지역이며 소하천예정지, 가축사육제한구역, 침수위험지구 관련 제한이 있습니다.
환금성. 남해 지역 토지 포함 연립형 물건으로 개별 수요층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

제시외 물건 확인. 제시외건물 및 제시외수목 각 매각 포함 여부를 원본 감정서와 대조하세요.
취득 요건. 목록 중 농지취득자격증명 제출 대상 여부를 확인해야 하며 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 있습니다.
임차 관계. 임차인 2명은 대항력 없음으로 판단되나 박행성 관련 관계인 가능성을 확인하세요.
현장 확인. 침수위험지구 및 토지 이용 상황을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 현장이 답이다”

이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 연립/다세대와 토지가 결합된 구조에서는 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 남해 지역의 환금성, 토지 규제, 제시외 물건, 농지취득 관련 절차를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-08	유찰	4억 9,170만원
2	2026-07-20	유찰	3억 4,419만원
3	2026-08-31	대기	2억 4,093만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 토지 포함 물건의 현장성이 변수다 — 남해 상신리 2026타경60

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 240,937,000원 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 현장이 답이다”

사건 개요

물건 전체 내역 (7)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (19장)

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