광주지방법원 2026타경31372. 광주광역시 북구 운암동의 중외공원모아미래도 102동 14층 1403호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적은 약 81.22㎡이며, 2022년 4월 29일 준공된 508세대 단지에 속합니다. 현재 최저매각가는 감정가 4억 5,500만원에서 한 차례 유찰된 3억 1,850만원입니다.

권리관계의 중심에는 농협은행주식회사의 근저당권 2건이 있습니다. 2023년 4월 13일 접수된 첫 번째 근저당권이 말소기준권리이고, 2023년 6월 12일 접수된 두 번째 근저당권은 그보다 후순위입니다. 이후 2026년 5월 7일 광주 운암동 지역주택조합의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 매각 시 후순위 권리들은 소멸 대상이며, 배당받지 못한 채권액이 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

가격 측면에서도 살펴볼 만합니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가격은 4억 3,929만원이고, 최신 거래는 2026년 3월 4억 4,600만원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 72.5% 수준입니다. 다만 이 가격 차이가 실제 수익으로 이어지려면 점유·임대차, 관리비, 실제 채권액과 물건 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 기준, 후순위는 소멸

말소기준권리는 2023년 4월 13일 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 308,000,000원이며, 이 권리보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2023년 6월 12일에는 동일한 농협은행 명의의 두 번째 근저당권이 접수됐습니다. 이 권리 역시 채권최고액 308,000,000원으로 기재돼 있으며, 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026년 5월 7일 접수된 광주 운암동 지역주택조합의 강제경매개시결정도 후순위입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균의 72.5%

중외공원모아미래도의 동일 면적(약 81.22㎡) 최근 실거래 12건입니다. 비교 기준은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 거래가격은 424,000,000원~470,000,000원 범위이며, 최근 12건 평균은 439,291,666원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 446,000,000원입니다.

현재 최저매각가 318,500,000원은 최근 12개월 평균보다 120,791,666원 낮고, 평균 대비 72.5% 수준입니다. 최신 거래 446,000,000원과 비교해도 127,500,000원의 차이가 있습니다. 최근 실거래 최저가 424,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 318,500,000원 가정)

현재 최저가 318,500,000원을 기준으로 하면 집행비용 약 5,259,000원을 제외한 금액 중 농협은행의 첫 번째 근저당권에 308,000,000원이 배당되고, 두 번째 근저당권에는 5,241,000원이 배당되는 추정입니다. 신청채권자인 광주 운암동 지역주택조합은 청구액 39,366,739원 전액을 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

예상배당상 채권자 전체 청구액은 655,366,739원이고, 채권자 배당 합계는 313,241,000원입니다. 이에 따른 미배당 채권액은 342,125,739원입니다. 이 금액은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액과는 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 소재 경양초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고, 간선도로 및 고속도로 접근이 용이한 것으로 평가됐습니다. 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 단지. 중외공원모아미래도는 508세대 규모이며, 2022년 4월 29일 준공됐습니다. 비교적 최근 준공된 단지라는 점은 물건 검토 시 참고할 요소입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 남동향입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비와 도시가스 개별난방 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상대보호구역과 준보전산지 관련 사항도 확인 대상입니다. 공시지가는 996,000원/㎡입니다.
• 도로·지형. 평지의 사다리형 토지이며 남동측 중로와 북서측 소로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되며 평균 거래가격은 439,291,666원입니다. 최근 거래 표본이 존재하지만 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따라 실제 매각가격은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 입찰가. 현재 최저가 318,500,000원은 최근 실거래 평균의 72.5%입니다. 평균가격만 기계적으로 적용하지 말고, 최신 거래 446,000,000원과 최근 최저 거래 424,000,000원도 함께 비교해 응찰 상한을 설정하세요.
• 다음 회차 시나리오. 현재는 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 산정 시나리오상 2회 유찰 시 최저가는 222,950,000원(49%), 3회 유찰 시 156,065,000원(34.3%)입니다. 이는 시나리오 금액이며 실제 차기 매각기일과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 근저당 2건 확인. 농협은행 명의의 근저당권이 두 건이고 각각 채권최고액 308,000,000원입니다. 첫 번째 근저당권이 말소기준권리이며, 두 번째 근저당권의 공동담보 및 추가 설정 관계와 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 신청채권자 배당. 광주 운암동 지역주택조합의 청구액은 39,366,739원이며, 현재 매각가 가정에서는 배당액이 0원으로 산정됩니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
• 점유·임대차. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 점유자 확인 및 임대차계약 여부를 반드시 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 확인한 뒤 인도 협의와 명도 가능성을 검토하세요. 관리사무소를 통해 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부도 확인하는 것이 좋습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 대조하고 배당요구 및 법정 우선채권을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 시세와 비교할 만하다”

광주지방법원 2026타경31372는 현재 최저매각가 318,500,000원으로, 감정가 455,000,000원의 70%까지 내려온 물건입니다. 동일 면적 최근 12건 평균 439,291,666원과 비교하면 72.5% 수준이고, 최신 거래 446,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래가격을 기준으로 보면 현재 최저가와 시장가격 사이에 의미 있는 차이가 있습니다.

권리관계는 2023년 4월 13일 농협은행 근저당권을 말소기준으로 정리할 수 있습니다. 후순위 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 근저당권의 채권최고액 합계와 실제 채무잔액은 구분해야 하고, 채권자 미배당액 342,125,739원이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

가장 중요한 확인 사항은 임대차와 실제 점유입니다. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 이를 최종적인 임차인 부존재로 단정해서는 안 됩니다. 현황조사와 전입세대 확인을 마쳐야 인수 위험을 확정할 수 있습니다.

종합하면, 현재 최저가는 최근 실거래 대비 가격 차이가 있고 등기상 인수 권리도 제한적인 편입니다. 다만 실제 채권액, 공동담보 관계, 점유·임대차 여부를 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 권리와 현장 확인을 마친 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.