광주지방법원 2026타경31520. 광주광역시 광산구 흑석동 746에 위치한 부동산으로, 대지와 지상 4층 건물이 관련된 경매입니다. 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설(소매점) 및 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 257.8㎡, 건물은 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2020.10.13입니다. 하남3지구 내에 자리하고 있으며 단독주택, 근린생활시설, 주상나지 등이 주변에 분포합니다.

권리의 출발점은 2020.10.28 금남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 828,000,000원이며, 이를 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 이후 금남새마을금고의 추가 근저당, 광주은행 근저당, 여러 임차권등기가 설정됐습니다. 등기상 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 실제 점유관계와 임차보증금이 모두 명확한 것은 아니므로, 등기상 소멸 가능성과 현실적인 명도 위험은 나누어 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 금남새마을금고

말소기준권리는 2020.10.28 설정된 금남새마을금고 근저당권입니다. 이보다 늦게 설정된 금남새마을금고 추가 근저당권, 광주은행 근저당권 및 주택임차권등기 5건은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2022년에 설정됐던 양동행복신용협동조합 근저당권 96,000,000원은 2023.01.30 이미 말소됐습니다.

현재 확인되는 주요 근저당권 채권최고액은 금남새마을금고 828,000,000원 및 24,000,000원, 주식회사광주은행 68,400,000원입니다. 세 권리의 채권최고액 합계는 920,400,000원이며, 이는 실제 대출 잔액과 반드시 일치하는 금액은 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 이 물건의 핵심 위험

임차·점유 관련 기록에는 성명이 확인되는 15명과 인적사항을 추가 확인해야 하는 기재 1건이 있습니다. 이 가운데 5명은 주택임차권등기권자이고, 7명은 보증금과 점유 부분 등이 명확하지 않습니다. 성명이 확인되는 사람들의 전입일은 모두 2020.10.28 이후입니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 말소기준권리에 앞서는 대항력은 인정되지 않지만, 불명확한 점유에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.

후순위는 확인된 전입일이 2020.10.28 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 확정일자나 임차권등기가 있다고 해서 자동으로 선순위 대항력이 발생하는 것은 아닙니다. 보증금·점유 부분이 미상인 사람은 추가 조사 전 대항력 여부를 확정하지 않습니다.

홍명훈의 월 차임은 200,000원, 유지우의 월 차임은 430,000원으로 기재돼 있습니다. 최승일의 임차권등기 금액 60,000,000원은 당초 보증금 80,000,000원 중 미반환액이며, 김경민 역시 당초 보증금 80,000,000원 중 미반환액 70,000,000원이 등기돼 있습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 983,742,000원으로, 감정가 1,405,344,800원 대비 약 70%입니다. 1회 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않으므로 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

유찰이 반복되면 최저매각가는 내려가지만 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 증가합니다. 현재 산정모형에서는 모든 회차의 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결과는 확인된 권리와 배당 전제를 바탕으로 한 것이며, 확인되지 않은 선순위 권리, 실제 임차인 배당순위, 당해세 또는 최우선변제금 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 983,742,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제·임차보증금 관련 배당 및 실제 확정채권액은 반영되지 않았습니다. 따라서 예상 잔여액 51,104,580원이 실제 소유자에게 지급된다고 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 흑석동 하남3지구 내에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 주상나지 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근 및 진·출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 사용승인일은 2020.10.13이며 외벽은 석재타일 등, 창호는 하이새시창호 마감입니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설인 소매점과 다가구주택으로 이용 중입니다. 근린시설과 주거 부분의 임대현황을 구분해 확인해야 합니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 257.8㎡, 지목 대, 주상용이며 평지·세로장방 형태입니다. 도로접면은 소로한면입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공시지가. 989,800원/㎡입니다. 공시지가와 실제 거래가격은 구분해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 태양광설비의 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 형태이므로 단순 주거용 아파트와 매수층이 다릅니다. 실제 임대수익과 건물 상태가 환금성을 좌우할 수 있어 현재 자료만으로 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.10.28 금남새마을금고 근저당권이 실제 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 임차권등기 5건. 최승일·김경민·여인규·양수민·윤도영의 임대차계약, 전입, 점유, 확정일자, 보증금 반환 및 배당관계를 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 박승훈·최대희·김병주·배혁준·배수희·장서영·장윤서의 실제 점유 호실과 임대차계약을 확인하세요.
• 인적사항 불명확 기재. ‘기사항전’으로 나타나는 기록이 실제 임차인인지, 다른 문구가 잘못 기재된 것인지 원본에서 확인하세요. 확인되지 않은 별도 임차인으로 단정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 김병주 관련성. 광주은행 근저당권 채무자와 점유 관련자의 동일인 여부 및 실제 법률관계를 확인하세요.
• 최우선변제. 각 임차인의 보증금과 계약 시점, 대항요건, 배당요구 등을 확인해 최우선변제 대상 여부와 금액을 별도로 산정하세요.
• 명도계획. 점유 호실별 실제 거주자와 영업자를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 별도 인도소송 필요성을 검토하세요.
• 임대수입. 실제 월 차임, 보증금, 공실 및 연체 여부를 확인해야 합니다. 현재 확인되는 일부 월 차임만으로 전체 건물 수익률을 추정하기는 어렵습니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 태양광설비가 매각 대상에 어떤 상태로 포함되는지 현장에서 확인하세요.
• 건물 상태. 승강기, 급·배수, 난방, 누수, 외벽, 공용시설 및 태양광설비 유지관리 상태를 점검하세요.
• 실거래 비교. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고 동일 지역의 유사한 근린생활시설·다가구주택 거래 및 임대수익을 비교하세요.
• 체납 부담. 공용 관리비, 공과금, 세금, 시설 유지비 등의 미납 여부를 확인하고 실제 매수인 부담 범위를 구분하세요.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 입찰 당일의 변경·정정사항을 최종 확인하세요.

⑦ 종합 판단 — 권리 구조는 후순위 중심, 실제 점유는 확인 필요

이 물건의 강점은 담보권과 임차권등기의 등기상 선후관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준권리 이전에 전입한 임차인은 현재 확인되지 않고, 계산상 매수인 인수금도 0원입니다.

그러나 이러한 결과를 곧바로 안전한 낙찰로 연결해서는 안 됩니다. 건물에는 다수의 임차·점유 관계인이 있고, 그중 일부의 보증금과 점유 부분은 확인되지 않습니다. 또한 임차인 관련 우선배당이 예상배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.

무엇보다 감정가의 약 70%라는 최저가격이 시장가격 대비 저렴하다는 증거는 아닙니다. 실제 수익률과 유사 부동산의 거래가격을 확인해야 비로소 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 많다”

광주지방법원 2026타경31520은 감정가 1,405,344,800원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 983,742,000원까지 내려온 근린생활시설·다가구주택 관련 경매입니다.

말소기준권리 이후 설정된 담보권과 임차권등기는 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수금액도 0원으로 계산됩니다. 이 부분은 긍정적입니다.

반면 임차권등기 5건, 보증금 미상 점유자 7명, 인적사항 확인이 필요한 기록이 존재합니다. 임차인별 우선변제와 실제 점유관계를 명확하게 확인하지 않으면 명도 부담과 배당 결과를 충분히 예측하기 어렵습니다.

종합하면 권리 선후관계는 비교적 명확하나, 임차관계와 가격 검증이 완료되지 않은 조건부 검토 물건입니다. 감정가 대비 할인만으로 높은 평가를 부여하기 어려워 현재 종합평가는 C등급입니다.

결론은 ‘가격만 보고 입찰하지 말 것’입니다. 임차인별 계약·점유·배당을 확인하고, 실제 수익 및 유사 매매가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.