수원지방법원 2024타경53983. 경기도 시흥시 조남동, 조남초등학교 북측 인근에 자리한 세종하이빌 B동 2층 201호입니다. 철근콘크리트조 지상 4층 건물의 다세대주택으로, 감정상 방 3개와 거실, 주방·식당, 화장실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자는 정은하이며, 2015년 7월 8일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 110,000,000원입니다.
등기부를 보면 과거에도 경매와 여러 담보권 설정·말소가 반복됐습니다. 그러나 현재의 말소기준권리를 판단할 때 중요한 것은 과거에 이미 말소된 권리가 아니라 2015년 8월 5일 설정된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 48,000,000원입니다. 이후 설정된 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
핵심 변수는 다른 곳에 있습니다. 감정평가 당시 현장 방문에서 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 낙찰 후 보증금 인수 가능성이 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53983 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 동서로1051번길 15, 2층 201호 (조남동, 세종하이빌 B동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지상 4층 중 2층 |
| 이용상태 | 방 3개 · 거실 · 주방/식당 · 화장실 2개 · 발코니 등 |
| 소유자 | 정은하 (2015.07.08. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,000,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 청구금액 | 96,299,913원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.05. 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 48,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
2022년 8월 26일에는 웰컴캐피탈주식회사를 근저당권자로 하는 채권최고액 116,400,000원의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 2024년 3월 28일 웰컴저축은행주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 권리자 변경은 별개의 신규 근저당권이 아니므로 채권최고액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 후순위라는 점에서 매각 시 소멸할 권리이지만, 실제 배당에서는 해당 권리자의 채권관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
2024년 3월 11일에는 웰컴캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025년 8월 6일에는 안산농업협동조합의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 2024년 6월 13일 시흥시 압류는 같은 해 8월 13일 이미 말소됐습니다.
실제 점유자가 존재한다면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다. 현 단계에서 미확인 점유자의 상태는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되는 경우에는 현재 추정된 인수액 0원과 실질취득액 147,000,000원이 달라질 수 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인은 미확인
이 물건의 감정가는 210,000,000원입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 147,000,000원으로, 감정가 대비 70% 수준입니다. 감정가와 최저가 사이에는 63,000,000원의 차이가 발생했습니다.
그러나 감정가 대비 30% 인하됐다는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건과 직접 비교할 만한 최근 실거래 가격이 확인되지 않았으므로 현재 최저매각가의 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
| 입찰 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 추정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 147,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 102,900,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 72,030,000원 | 0원 |
각 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오에 따른 값입니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 추정에 따른 잠정치이며, 미확인 임차인의 권리가 확인되면 달라질 수 있습니다. 향후 회차 진행과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 96,142,000원 |
| 합계 | — | 147,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 위 배당표는 안산농업협동조합 근저당권 48,000,000원을 기준으로 산정된 제한적 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 다른 채권자의 실제 배당을 모두 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
그런데 현재 배당 추정에서는 안산농업협동조합의 48,000,000원만 채권자 배당으로 반영됐고, 신청채권자 배당액은 0원으로 계산됐습니다. 따라서 96,142,000원은 후순위 채권 등을 모두 정산하고 남는 실제 소유자 교부액이라고 단정할 수 없습니다.
신청채권자의 채권승계 관계, 실제 채권잔액, 배당요구 및 배당순위를 확인해 배당표를 다시 검증해야 합니다. 배당 시뮬레이션에서 미지급 채권이 있더라도, 그것이 곧바로 매수인의 인수채무를 의미하는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 배당의 변화
| 구분 | 현재 회차 | 2회 유찰 | 3회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가격 | 147,000,000원 | 102,900,000원 | 72,030,000원 |
| 선순위 근저당 배당 | 48,000,000원 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 신청채권자 지급 추정 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 소유자 잔여(잠정) | 96,142,000원 | 52,659,400원 | 22,333,460원 |
| 매수인 인수(추정) | 0원 | 0원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 세 회차 모두 안산농업협동조합에 48,000,000원이 배당되고, 선순위 근저당권의 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액 역시 모두 0원으로 추정됩니다.
다만 신청채권자에게는 각 시나리오에서 배당이 이뤄지지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 실제 배당에서는 후순위 근저당권자의 권리와 채권잔액을 함께 검토해야 하므로, 표의 소유자 잔여금은 확정치로 사용할 수 없습니다. 배당표의 단순함과 실제 권리관계의 단순함은 구별해야 합니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 임차관계 확인 없이 최저가 하락만을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 조남동 조남초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 4필지 일단의 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 일부 필지는 폭 8m 미만 소로3류에 접하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 제시된 토지 공시지가 기준은 1,177,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 내부 구조와 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택 특성상 개별 건물 상태와 거래 수요에 영향을 받을 수 있습니다. 최근 비교 실거래 가격이 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 별도 점유자인지 확인해야 합니다.
- 대항력 조사. 전입세대 확인, 점유개시일, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다. 미확인 점유자는 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 배당표 재검증. 안산농업협동조합의 근저당권과 웰컴저축은행주식회사로 이전된 후순위 근저당권의 관계를 확인해야 합니다. 신청채권 96,299,913원의 실제 배당 여부도 검토 대상입니다.
- 실거래 시세 검증. 조남동 일대의 유사 다세대주택 실거래를 비교하고 층·면적·건축연도·주차·대지권·내부 상태 차이를 반영해 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였습니다. 누수, 결로, 곰팡이, 설비 노후, 수리 필요 여부에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 명도 비용. 점유관계가 확정되지 않았으므로 인도명령 또는 명도소송 가능성과 이사 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 미납 여부와 각종 공과금을 확인하고, 매수인에게 귀속될 수 있는 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 대지권·건축물대장 확인. 여러 필지에 걸친 집합건물이므로 대지권 표시, 집합건축물대장, 토지이용계획 및 실제 이용상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.19. 매각기일과 최저매각가, 사건 진행상태, 매각물건명세서의 변경 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 점유”
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 147,000,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자 자체는 분명한 사실입니다. 하지만 실제 시세와 비교하지 않은 상태에서 이를 저렴한 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다.
등기상으로는 2015년 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 점은 긍정적입니다. 반면 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자와 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않은 점이 가장 중요한 권리분석 변수입니다.
예상배당에서도 주의할 부분이 있습니다. 선순위 근저당권 48,000,000원만 반영한 추정표에는 소유자 잔여금이 96,142,000원으로 표시되지만, 후순위 근저당권과 사건 청구금액이 모두 정산된 결과는 아닙니다. 실제 배당구조를 별도로 검증할 필요가 있습니다.
종합하면 말소기준권리 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임차관계와 시세 검증이 완료되지 않은 조건부 검토물건입니다. 현재 추정상 인수액 0원을 전제로 실질취득액은 147,000,000원이지만, 이것이 확정 취득비용은 아닙니다. 권리 구조는 검토 가능, 입찰 판단은 점유와 시세 확인 후. 이 순서가 적절합니다.
