수원지방법원 2025타경1018. 경기도 안산시 단원구 와동 742-7, 해피빌2 지하층 비02호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 3,000만원이고, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 9,100만원입니다. 외형상 감정가 대비 30% 낮아진 가격이지만, 이 물건은 일반적인 유찰 할인형 경매가 아닙니다.

핵심은 2024년 1월 19일 등기된 주택임차권 115,000,000원입니다. 임차인 김수영은 말소기준권리보다 앞선 전입신고와 확정일자를 갖추고 있으며, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인이 대항할 수 있는 인수권리로 명시하고 있습니다.

현재 최저가로 낙찰받는다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당액은 88,962,000원이고, 나머지 26,038,000원은 매수인이 부담합니다. 즉 9,100만원짜리 물건이 아니라 실질적으로 약 1억 1,704만원을 투입해야 하는 물건입니다. 더구나 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성에 관한 확인 필요성도 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

이 사건에서 가장 중요한 순서는 2024년 1월 19일 임차권등기 → 2024년 8월 7일 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차권등기가 말소기준권리보다 먼저 설정됐기 때문에 경매로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.

임차인 김수영의 계약일은 2021년 12월 27일, 점유개시일은 2022년 1월 15일, 주민등록일은 2022년 1월 17일입니다. 확정일자 역시 2021년 12월 27일입니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 배당요구도 2024년 1월 19일 접수됐습니다.

임차인 권리 분석

말소되는 권리와 주의할 압류

말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류 이후에 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 갑구 12번 국 압류, 13번 하남시 압류, 14번 강제경매개시결정, 15번 국민건강보험공단 압류가 이에 해당합니다.

다만 공적 압류가 3건 존재하므로 국세·지방세 중 당해세 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다. 당해세가 인정되면 배당 순위에 영향을 미쳐 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

② 실질취득가 분석 — 최저가가 내려가도 총투입액은 거의 그대로

현재 매각가 91,000,000원을 기준으로 배당을 계산하면 집행비용 약 2,038,000원이 먼저 차감됩니다. 이후 임차인 김수영에게 88,962,000원이 배당되고, 보증금 115,000,000원 중 부족한 26,038,000원이 매수인에게 넘어갑니다.

유찰 횟수별 실질취득 시나리오

이 사건은 일반적인 경매와 달리 최저가가 내려간다고 매수인의 총부담이 같은 비율로 줄어들지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄어들고, 그 부족분이 매수인 인수액으로 전환되기 때문입니다.

위 실질취득액은 각 시나리오의 낙찰가와 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 9,100만원이 아니라 1억 1,703만원으로 비교해야 한다

비교 단지는 해피빌2이며, 총 10세대 규모입니다. 2002년 5월 13일 준공된 다세대주택입니다. 비교면적은 60.05㎡이며, 확인된 실거래는 총 5건입니다.

집계된 최근 12개월 평균 비교값은 130,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최신 거래도 2023년 7월 130,000,000원입니다. 최근·과거 비교 추세 지표는 +4.2%로 음수 하락 추세는 아닙니다.

현재 실질취득 예상액 117,038,000원은 130,000,000원의 약 90.0%입니다. 단순 수치상으로는 약 12,962,000원 낮은 수준입니다. 하지만 이 비교값의 최신 거래가 2023년 7월이고 표본도 1건이므로, 2026년 현재의 확정적인 시세라고 판단하기는 어렵습니다.

특히 이 물건은 지하층입니다. 같은 비교면적의 지하층 거래는 2022년 1월 115,000,000원입니다. 현재 실질취득액 117,038,000원은 이 지하층 거래보다 2,038,000원 높은 금액입니다. 지상 2층의 130,000,000원 거래와 단순 비교해 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

배당표상 채권자 합계는 2,129,500,000원이며, 채권자 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 임차인 김수영의 보증금 우선배당 88,962,000원과 동일인 명의의 신청채권을 별개 보증금 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 입찰자의 가장 큰 변수

우선매수권은 행사 가능하다는 기재만으로 실제 행사 여부가 확정된 것은 아닙니다. 임차인의 피해자 인정 및 신고 요건, 행사 방식, 매각기일 당일 절차를 확인해야 합니다. 하지만 이 권리가 존재하는 이상 일반 입찰자는 낙찰 가능성 자체를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 안산시 단원구 와동 소재 덕인초등학교 남측입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택입니다. 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 273.4㎡, 장방형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 해피빌2는 10세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 단지 내 경매 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있고 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 거래 표본도 5건이며 최신 거래는 2023.07이므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 내부 상태. 거주자의 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등의 사유로 내부를 자세히 확인하지 못한 상태입니다. 누수, 균열, 파손, 설비 개선 필요성 등은 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준으로 응찰. 최저가 91,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 117,038,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
• 보증금 지급 사실 확인. 임차인 김수영의 115,000,000원 보증금이 실제 지급되었는지 금융거래 내역과 계약서를 대조하세요.
• 가장임차인 가능성 검토. 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 표시된 점을 확인하고, 가장임차인 의심 메모의 근거와 실제 법률관계를 조사하세요. 의심만으로 인수권리를 배제해서는 안 됩니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 특별법상 우선매수권의 실제 행사 가능 여부와 매각기일 절차를 매각담당계에 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 관련 교부청구와 당해세 여부를 확인하고 예상배당표를 재산정하세요.
• 임차권 인수 확인. 보증금 미배당액 26,038,000원은 추정치입니다. 임차권 말소 가능 여부와 배당 후 잔액 인수 범위를 확인하세요.
• 지하층 내부 확인. 누수, 습기, 침수, 환기, 채광, 난방 및 위생설비 상태를 확인하고 수리비를 반영하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 환금성 검토. 10세대 소규모 단지이고 최신 실거래가 2023.07이므로 매도 기간과 매수 수요를 보수적으로 가정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 임대차계약서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “9,100만원 경매가 아니라 1억 1,700만원 인수형 경매”

이 사건의 본질은 최저가 91,000,000원이라는 숫자에 있지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권등기가 존재하고, 보증금 115,000,000원 가운데 현재 배당으로 변제되지 않는 26,038,000원을 매수인이 인수해야 한다는 사실이 핵심입니다.

현재 회차의 실질취득 예상액은 117,038,000원입니다. 2회 유찰을 가정해도 116,546,600원, 3회 유찰을 가정해도 116,202,620원으로 거의 줄어들지 않습니다. 일반적인 경매처럼 유찰 횟수가 늘어날수록 매수인의 실질 부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

집계된 최근 비교가격 130,000,000원과 비교하면 실질취득액이 약 90.0% 수준이지만, 최신 실거래는 2023년 7월이고 표본도 1건입니다. 지하층 거래인 2022년 1월 115,000,000원과 비교하면 실질취득액이 오히려 높습니다. 따라서 확실한 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

여기에 임차인과 경매신청채권자의 동일인 표시, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성, 공적 압류 3건, 당해세 확인 필요성, 전세사기피해자 특별법상 우선매수권 행사 가능성까지 겹쳐 있습니다. 특히 우선매수권은 외부 일반 입찰자의 최종 매수 가능성을 제한할 수 있는 중요한 변수입니다.