203,000,000원
수원지방법원 2025타경1045. 경기도 안산시 상록구 본오동 원하우스 B동 201호가 경매에 나왔습니다. 2023년 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트조 다세대주택의 2층 물건입니다. 현재 소유자는 이성민이며, 2024년 6월 28일 소유권을 취득한 날 우리은행 명의로 채권최고액 316,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 압류와 임의경매가 이어졌고, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 203,000,000원입니다.
눈에 띄는 것은 가격 차이입니다. 원하우스 B동의 과거 실거래 평균은 432,000,000원이며, 최근 구간 평균 지표는 439,333,333원입니다. 최저매각가는 두 지표보다 크게 낮습니다. 하지만 실거래 표본은 4건뿐이고 마지막 거래도 2024년 12월입니다. 따라서 과거 거래가격과 경매 최저가의 차이를 현재 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
또 하나의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사에는 LE THI BICH NGOC과 LE THI LIEN이라는 전입자 2명이 확인됩니다. 두 사람의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자와 실제 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 입찰 판단은 이 부분을 확인한 후 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1045 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1149-4 원하우스비동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 고목로7길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 전용면적 | 69.2㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지상 5층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2023.09.27 |
| 건물 세대수 | 8세대 |
| 소유자 | 이성민 (2024.06.28 소유권이전등기) |
| 감정가 | 290,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 317,963,803원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 등기 확인일 | 2026.09.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2024년 11월 6일 설정된 안양시 압류는 2026년 3월 24일 말소등기가 이루어졌습니다. 2024년 11월 26일 설정된 구로구 압류는 우리은행 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 12월 22일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입자 2명, 보증금 미상
현황조사에서 확인된 전입자는 2명입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계 신고자가 아닌 실제 전입자 2명으로 구분됩니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2024.06.28 말소기준권리보다 늦습니다.
| 성명 | 점유 호수 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LE THI LIEN | 201호 | 2024.08.27 | 미상 |
확인 필요
전입일 기준 후순위
|
미상 | 해당 없음 |
| LE THI BICH NGOC | 201호 | 2025.01.20 | 미상 |
확인 필요
전입일 기준 후순위
|
미상 | 해당 없음 |
현황조사 기준. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 거래 시점이 오래됐다
원하우스 B동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 총 4건이며, 전용 69.2㎡와 72.64㎡가 포함되어 있습니다. 전체 거래 평균은 432,000,000원, 제공된 최근 구간 평균 지표는 439,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 72.64㎡ | 5층 | 500,000,000원 |
| 2024.08 | 69.2㎡ | 3층 | 403,000,000원 |
| 2024.01 | 72.64㎡ | 3층 | 415,000,000원 |
| 2023.11 | 72.64㎡ | 2층 | 410,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 432,000,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 3건 | 439,333,333원 |
가장 직접적인 비교 대상은 전용면적이 동일한 2024년 8월, 3층, 403,000,000원 거래입니다. 경매 대상은 2층이며, 최저매각가는 203,000,000원입니다. 따라서 과거 동일 면적 거래와 비교해도 가격 차이가 크게 나타납니다.
| 비교 기준 | 기준금액 | 최저가 비율 |
|---|---|---|
| 전체 실거래 평균 | 432,000,000원 | 47.0% |
| 최근 구간 평균 | 439,333,333원 | 46.2% |
| 동일 면적 실거래 | 403,000,000원 | 약 50.4% |
| 최신 확인 거래 | 500,000,000원 | 40.6% |
제공된 거래 추세 지표는 이전 구간 대비 +7.2%입니다. 다만 이 수치 역시 과거 거래 표본을 바탕으로 한 것이므로 2026년 현재 가격이 상승 중이라는 증거로 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 구조입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 우리은행 근저당권에 배당하는 형태이며, 근저당 채권최고액 전액을 충당하기에는 매각대금이 부족합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 316,800,000원 | 199,358,000원 |
| 채권자 미배당액 | — | 117,442,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 추정 인수 | — | 0원 |
우리은행 근저당권의 채권최고액은 316,800,000원이며, 경매 신청 청구금액은 317,963,803원입니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 예상치입니다.
집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금액은 변동될 수 있습니다. 임차관계 확인 결과에 따라 인수위험 판단도 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 인수액보다 미배당 증가가 뚜렷하다
현재 물건은 1회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 제시된 최저매각가와 채권자 미배당액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 203,000,000원 | 117,442,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 142,100,000원 | 177,489,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 99,470,000원 | 219,520,460원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금과 채권자 회수액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 미배당액 증가 자체가 매수인의 인수액 증가를 의미하지는 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 인수액이 0원입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 이호초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 2023.09.27 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었고 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측과 동측이 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 가장형 평지이며 소로각지에 해당합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반)에 속합니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역·생활소음진동관리지역 등에도 포함됩니다.
- 학교 관련 규제. 이호초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지 지표. 토지면적은 297.1㎡이며 공시지가는 1㎡당 1,547,000원입니다.
- 건축물 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 제한적입니다. 재매각 시 가격과 매수자 확보에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기재기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로 입찰 전 적용 여부를 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 2명 실제 점유 확인. LE THI LIEN과 LE THI BICH NGOC의 거주 여부, 동거관계 또는 각각의 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약, 확정일자 부여 현황 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 각 점유자의 배당요구 여부와 배당요구 종기 준수 여부를 확인하고, 소액임차인 최우선변제 가능성도 검토해야 합니다.
- 명도 및 인도 가능성. 실제 점유자가 있다면 낙찰 후 인도명령 가능 여부, 인도 협의와 명도비용을 고려해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 마지막 확인 거래는 2024.12입니다. 2025~2026년 본오동 유사 면적 다세대주택의 실거래와 현재 매물가격을 확인해야 합니다.
- 동일 면적 비교. 2024.08 전용 69.2㎡, 3층 거래가 403,000,000원이었다는 점은 참고할 만하지만, 2층 경매 대상의 실제 상태와 차이를 반영해야 합니다.
- 건물 및 설비 점검. 누수·결로·내부 마감·난방·승강기·주차장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 체납된 공용부분 관리비 및 기타 정산할 비용을 확인해야 합니다.
- 압류 및 세금. 안양시 압류 말소 여부를 최신 등기부로 확인하고, 구로구 압류 및 당해세의 배당 영향을 점검해야 합니다.
- 매각조건 확인. 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 진행 여부를 대조해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 가격은 매력적, 확정되지 않은 것은 점유다
- 감정가 290,000,000원 대비 최저가 203,000,000원으로 30% 할인된 상태입니다.
- 과거 최근 거래 표본 평균 대비 최저가 비율은 46.2%입니다.
- 2024년 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다.
- 확인된 전입자 2명의 신고일은 모두 말소기준일 이후입니다.
- 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 전입자 2명의 보증금·확정일자 및 임대차관계가 확인되지 않았습니다.
- 실거래는 4건이며, 마지막 거래는 2024년 12월입니다.
- 최근 거래 평균에 경매 대상보다 면적이 큰 주택의 거래가 포함됩니다.
- 8세대 소규모 다세대주택이므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 예상배당에서 우리은행 채권최고액 기준 미배당 117,442,000원이 발생합니다.
맺으며 — “46.2%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 취득조건”
안산 원하우스 B동 201호는 수치만 놓고 보면 주목할 만한 경매물건입니다. 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰되어 203,000,000원까지 내려왔고, 과거 최근 거래 표본 평균의 46.2% 수준에서 입찰할 기회가 열려 있습니다.
권리 구조 역시 비교적 명확합니다. 2024년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 2명의 전입신고일도 말소기준권리 이후이므로 현재 확인되는 자료에서는 매수인에게 승계되는 보증금이 산정되지 않았습니다.
그러나 인수액 0원이라는 예상치와 실제 점유관계가 완전히 해소됐다는 판단은 다릅니다. 보증금과 확정일자를 알 수 없는 전입자 2명이 있고, 실거래 비교 자료도 현재 시점에서는 오래됐습니다. 가격차가 크다는 이유만으로 이러한 불확실성을 무시해서는 안 됩니다.
종합하면 권리 구조는 비교적 양호하고 과거 거래 대비 가격 조건도 유리하지만, 임대차 사실관계와 현재 시세 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다.
결론은 “가격은 관심, 입찰은 확인 후”입니다. 전입자 2명의 권리와 실제 점유를 정리하고, 현재 거래 가능한 시세가 확인된다면 203,000,000원의 최저매각가를 보다 정확하게 평가할 수 있습니다.
