수원지방법원 2025타경53579. 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다미안빌 5층 501호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 2021년 최준영이 거래가 126,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류를 시작으로 카드채권 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 매각절차가 진행되고 있습니다.
이 사건은 등기부상 압류·가압류가 많다는 사실보다 그보다 먼저 전입한 임차인의 권리와 확약서가 중요합니다. 임차인 이건호는 2021.06.11. 전입해 말소기준권리인 2022.06.13. 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항요건을 갖추었습니다. 2023.07.19.에는 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되는 것만으로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1395-1 다미안빌 5층 501호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 초당3길 24 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호 · 방1·거실·주방겸식당·화장실 |
| 실거래 비교 면적 | 40.625㎡ (동일 면적대 실거래 40.63㎡) |
| 건물 사용승인 관련 | 2014.02.12. 준공 · 총 12세대 |
| 소유자 | 최준영 (2021.07.02. 소유권이전 · 거래가 126,000,000원) |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,500,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 135,531,184원 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
| 말소기준권리 | 2022.06.13. 국민건강보험공단 압류 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.25. |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 확약이 결정적
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억의 처리
확인된 실제 임차인은 이건호 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 권리의 양수·승계와 관련된 기관이며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차인과 보증기관의 보증금도 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이건호 | 전유부분의 전부 | 전입 2021.06.11. 확정 2021.05.07. |
120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 승계·확약 |
| 임대차계약일 | 2021.05.05. |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.05.07. |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.06.11. |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.07.19. · 을구 5번 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2023.07.19. |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 이건호) |
| 확약서 제출 | 2026.08.27. |
| 확약 적용 시 인수 | 실질 0원 |
따라서 해당 임차보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 현재 매각가 기준의 원칙상 부족분 34,475,000원은 확약으로 인수가 해소되는 금액이며, 별도로 매수인 취득비용에 더하지 않습니다.
다만 이 확약은 해당 임차보증금 권리에 한정됩니다. 확약 대상 밖의 다른 권리나 별도 점유자의 대항력까지 포기시키는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본과 최종 매각물건명세서에서 포기 범위 및 말소 동의의 유효성을 반드시 확인해야 합니다.
감정평가 당시 관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 임대관계 및 실제 점유 현황도 명확히 확인되지 않았습니다. 등기상 확인된 임차인은 1명이지만, 현재 점유자가 누구인지와 추가 점유관계의 존재 여부는 현장조사로 확인할 필요가 있습니다. 현재 점유가 미상이라는 이유만으로 추가 점유자의 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시 최근 거래보다 5.9% 낮음
다미안빌(1395-1)은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 면적이 유사한 최근 실거래는 2026년 8월에 확인된 1건으로, 4층 40.63㎡가 93,000,000원에 거래되었습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08. | 40.63㎡ | 4층 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.63㎡ | 1건 | 93,000,000원 |
| 경매 감정가 | 40.625㎡ | 5층 | 125,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 40.625㎡ | 5층 | 87,500,000원 |
현재 최저가와 최근 실거래의 차액은 5,500,000원입니다. 최저가가 최근 거래금액의 94.1%이므로, 확약이 유효해 인수액이 0원이라면 거래사례보다 낮게 취득하는 구조입니다.
반면 감정가 125,000,000원은 해당 실거래 93,000,000원보다 32,000,000원 높습니다. 감정가에서 30% 하락했다는 사실만으로 큰 폭의 저가매수라고 판단하기는 어렵습니다. 실제 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아닌 최근 실거래 대비 5.9% 차이를 중심으로 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 이건호 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 27,280,985원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 135,531,184원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당은 제공된 추정 배당순위에 따른 계산입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세 중 당해세의 우선배당 여부와 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 부족분은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 임차보증금과 별도로 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수금과 확약의 차이
선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 일반적인 상황에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄어 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 금액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 없을 때 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 87,500,000원 | 34,475,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 61,249,999원 | 60,252,501원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 42,874,999원 | 78,296,751원 | 0원 |
- 현재 회차: 87,500,000원 + 34,475,000원 = 121,975,000원
- 2회 유찰: 61,249,999원 + 60,252,501원 = 121,502,500원
- 3회 유찰: 42,874,999원 + 78,296,751원 = 121,171,750원
⑥ 압류·세금 위험 — 배당순위 재확인
등기부에는 국민건강보험공단 압류 외에도 국세·지방세 압류와 카드채권 가압류가 존재합니다. 이 권리들은 매각으로 말소되는 것으로 분류되어 있으나, 권리의 말소와 세금채권의 배당순위는 별개입니다.
| 등기일 | 권리 | 권리자 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 2022.06.13. | 압류 | 국민건강보험공단 | 말소기준 |
| 2023.04.05. | 가압류 | 하나카드 | 소멸 |
| 2023.05.25. | 국세 압류 | 국(동안산세무서장) | 소멸 |
| 2023.11.22. | 지방세 압류 | 안산시 | 소멸 |
| 2025.01.08. | 지방세 압류 | 안산시(상록구청장) | 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북동측 직선거리 약 150m 지점입니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 주거지역이며 학교·공원·야산·아파트단지 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 북동측 직선거리 약 600m 지점에 수인분당선 사리역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 외벽은 돌붙임·드라이비트 등으로 마감되어 있습니다. 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형 평지이며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 성장관리권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지 관련. 토지면적 254.1㎡, 공시지가 1,701,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전체 12세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래가 1건에 불과해 향후 재매각 시 예상 매각가격과 소요기간의 불확실성이 있습니다.
토지이용계획에 기재된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 이는 제공된 지정기간이므로 현재 적용 여부와 매수인에게 해당하는 제한은 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.27. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 최종 매각물건명세서에 반영되어 있는지 확인하세요. 본건 권리분석에서 가장 중요한 항목입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인 이건호 1명과 보증금 권리를 승계한 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 합산하지 마세요.
- 인수액 재확인. 확약 적용 시 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 원칙상 부족분 34,475,000원을 반드시 취득비용에 반영해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세의 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 인수 관련 쟁점을 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 현재 거주자와 실제 점유 상태가 명확하지 않으므로 현장조사 및 인도·명도 가능성을 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 실거래 93,000,000원은 1건의 거래사례입니다. 현재 최저가 87,500,000원과의 차액이 크지 않아 내부 상태와 추가 비용을 반영한 응찰 상한을 설정해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 12세대 다세대주택이므로 매도 시 거래량과 수요층이 제한될 수 있습니다. 실거래 1건만으로 안정적인 재매각 가격을 확정하지 마세요.
- 관리비·수리비. 미납 공용관리비, 실제 내부 상태, 난방·급배수설비의 수리 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래자료를 최종 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있다면 가격, 없다면 인수금이 문제”
이 물건은 단순히 감정가 대비 70%로 낮아진 다세대주택이 아닙니다. 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 사건이며, 그 위험을 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 해소하는 구조입니다.
확약이 없다면 현재 최저가 87,500,000원에 원칙상 미배당 보증금 34,475,000원을 더해 실질취득액이 121,975,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래 93,000,000원을 웃돌기 때문에 가격상 불리합니다.
반대로 2026.08.27. 제출된 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 보증금 인수액은 실질 0원입니다. 그러면 현재 최저가 87,500,000원으로 취득금액을 판단할 수 있고, 최근 실거래 93,000,000원 대비 5.9% 낮은 수준입니다.
다만 최근 실거래가 1건뿐이고, 건물 규모가 12세대로 작으며, 세금 압류와 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 따라서 가격 차이가 있다는 사실만으로 충분히 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.
종합 판단은 B등급(60점). 확약으로 주된 인수 위험이 해소되고 최근 거래보다 낮은 취득가격은 장점입니다. 그러나 확약서 원본 확인·조세 배당 검토·점유 조사·거래 표본 부족이 남아 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 위험이 실제로 해소되는지 확인하고, 그다음 적정가격을 결정하는 것입니다.
