* 2026.04.21. 제출된 확약서가 현재 권리자에게 유효하게 적용되고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약의 진정성·권한·적용 범위는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
수원지방법원 2025타경53782. 경기도 안산시 상록구 일동 609-17, 다세대주택 3층 301호입니다. 감정가는 1억 7,000만원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 1,900만원입니다. 1993년 9월 24일 사용승인된 11세대 규모의 다세대주택으로, 전용면적은 74.61㎡입니다.
이 사건의 핵심은 대항력 임차인 김동휘의 보증금 1억 5,100만원입니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 보증금 미회수액이 인수될 수 있는 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 4월 21일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
따라서 김동휘의 보증금 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 확약이 유효하다면 주된 인수 위험은 제거됩니다. 다만 이 확약은 김동휘 건에 한정되며, 별도로 조사된 임우선·이준석의 점유 및 보증금 문제까지 해결하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 609-17 3층 301호 도로명: 경기도 안산시 상록구 웃말4길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용면적 74.61㎡ · 3층 중 3층 301호 |
| 건물 이용상태 | 방 3개, 거실, 현관, 발코니, 주방, 욕실 2개 |
| 소유자 | 서정식 (2021.07.19. 매매 취득 · 거래가 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.29. 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
| 건물 사용승인 | 1993.09.24. · 총 11세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 HUG 확약이 핵심
등기부상 핵심 말소기준권리는 2021년 10월 29일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이전에 설정된 과거 근저당권들은 이미 해지·말소된 상태입니다. 2011년 전남동부수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 1억 3,000만원), 2012년 제3·4구잠수기수산업협동조합의 근저당권(1억 1,700만원), 2016년 농협은행의 근저당권(9,600만원)은 모두 현재 인수할 권리가 아닙니다.
말소기준권리 이후 설정된 한국자산관리공사·서민금융진흥원·국민행복기금의 가압류, 안산시 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리입니다. 2022년 한국자산관리공사 관련 강제경매개시결정도 2023년 9월 13일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 3명 중 김동휘 확약이 결정적
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동휘 | 주택 전부 2021.06.24. |
151,000,000원 | 2021.05.14. | 있음 | 있음 | 확약 제출 인수 0원* |
| 임우선 | 301호 2024.05.01. |
미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 보증금 확인 필요 |
| 이준석 | 301호 2024.05.01. |
미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 보증금 확인 필요 |
* 김동휘에 대한 확약은 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 한정됩니다. 확약서 원본, 제출 주체의 권한, 현재 채권자에게 미치는 효력, 실제 등기 말소 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2021년 거래 1건으로 현재 가격을 단정할 수 없다
동일면적 74.61㎡로 확인되는 거래는 2021년 7월 3층 거래 1건입니다. 거래금액은 151,000,000원으로, 현재 최저가 119,000,000원은 해당 거래금액의 78.8%입니다. 단순 계산상으로는 3,200만원 낮은 가격입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 74.61㎡ | 3층 | 151,000,000원 |
| 확인 거래 | 74.61㎡ | 1건 | 151,000,000원 |
여기서 주의할 점은 거래시점입니다. 확인되는 거래가 2021년 7월이므로 2026년 11월 매각 시점의 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 동일면적 거래 표본도 단 1건이라 최근 가격 흐름이나 시장의 매수 수요를 검증하기에 부족합니다.
· 확약 유효: 119,000,000원 + 인수 0원 = 실질취득 119,000,000원
· 확약 미인정: 119,000,000원 + 34,466,000원 = 실질취득 153,466,000원
확약이 인정되지 않으면 실질취득액은 확인된 2021년 거래금액 151,000,000원을 넘어섭니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저가만으로 할 수 없으며, 확약의 법적 효력이 가장 중요한 선결조건입니다.
건물은 1993년 준공된 11세대 다세대주택입니다. 거래 표본이 적고 건물 연식도 있어 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 현 시세 대비 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 | - |
| 1. 임차인 김동휘 보증금 | 151,000,000원 | 116,534,000원 | 34,466,000원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 51,533,275원 | 0원 | 51,533,275원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 5,472,050원 | 0원 | 5,472,050원 |
| 4. 국민행복기금 가압류 | 9,358,601원 | 0원 | 9,358,601원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,466,000원을 제외하면 김동휘에게 116,534,000원이 배당되고, 보증금 중 34,466,000원이 미배당됩니다. 후순위 가압류 채권들은 배당 여력이 없어 미배당되는 구조입니다.
다만 주택도시보증공사의 경매 신청액 151,000,000원은 매각물건명세서에 양도 전 임차인이 김동휘로 기재되어 있습니다. 따라서 김동휘의 보증금과 별개의 새로운 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 안산대학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있으며 물건까지 차량 접근이 가능합니다. 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 상태. 1993.09.24. 사용승인된 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 구조이며, 외벽 석재붙임, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 하이샷시 이중창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 구조입니다.
- 토지. 토지면적 265㎡, 대체로 정방형 평지입니다. 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 성장관리권역 등 각종 제한사항이 있으므로 관련 공부를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모의 소규모 다세대주택이며 사용승인 후 상당한 시간이 경과했습니다. 동일면적 확인 거래가 1건뿐이어서 매각 시점의 시장가격과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.04.21. 제출된 확약서의 원본, 제출 주체, 서명·날인, 권한, 대항력 포기 범위 및 임차권등기 말소 동의의 효력을 확인하세요. 확약의 유효성이 이 사건의 가장 중요한 입찰 전제입니다.
- 김동휘 임차권등기 말소. 확약서가 유효하더라도 실제 임차권등기 말소 절차와 등기 완료 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미배당 34,466,000원이 매수인 인수로 남지 않는다는 점을 법률적으로 검토하세요.
- 추가 점유자 2명 확인. 임우선과 이준석은 보증금이 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 임대차계약의 존재·내용과 실제 점유 및 퇴거 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 실거래 재조사. 2021년 7월 1건의 거래만으로 2026년 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 주변 다세대주택의 최근 거래, 동일 면적·층수·건물 연식의 매매 사례를 추가로 확인하세요.
- 당해세 및 체납 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 집행비용과 세금 우선순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 노후 건물 점검. 1993년 준공 건물이므로 옥상 방수, 외벽, 누수, 배관, 전기설비, 공용부 상태 및 수선충당 관련 사항을 확인하세요.
- 명도 계획. 임차권등기 말소와 별개로 실제 거주자·점유자를 확인해야 합니다. 두 명의 추가 점유자에 대한 인도 협의 및 명도 절차를 입찰 전부터 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본, 임대차 자료 및 배당 관련 서류를 서로 대조하세요.
맺으며 — “확약이 인수를 없애지만, 확인까지 대신하지는 않는다”
이 물건은 대항력 있는 임차보증금 1억 5,100만원이 존재한다는 점에서 원래라면 상당한 인수 위험을 안고 있는 경매입니다. 현재 최저가 1억 1,900만원으로 매각될 경우 배당상 미배당 보증금은 3,446만 6,000원입니다.
그러나 2026년 4월 21일 제출된 HUG 확약서는 이 사건의 중요한 전환점입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로 확약이 유효하다면 김동휘에 대한 매수인 인수액은 실질적으로 0원입니다.
그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 확약 밖에 있는 임우선·이준석의 보증금이 확인되지 않았고, 실제 점유와 명도 문제도 남아 있습니다. 더구나 동일면적 실거래는 2021년 7월 단 1건뿐입니다. 최저가 1억 1,900만원이 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
확약이 부정되면 실질취득액은 1억 5,346만 6,000원까지 상승할 수 있습니다. 반대로 확약이 유효하고 추가 점유관계까지 정리된다면 인수 위험을 상당 부분 제거할 수 있습니다.
최종 판단은 C등급. 확약에 따른 주된 인수 위험 해소 가능성은 긍정적이지만, 확약의 법적 효력 확인, 추가 점유자 2명의 보증금 미상, 오래된 실거래 표본, 소규모 노후 다세대주택의 환금성 한계가 남습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 효력과 실제 점유관계 확인입니다.
