수원지방법원 2025타경54149. 경기도 안산시 단원구 와동 696-2, 프라임캐슬비동 2층 202호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(단지형)이며, 경매상 물건종류는 다세대입니다. 전용면적은 66.35㎡입니다.

이 물건의 핵심은 215,000,000원이라는 임차보증금 자체보다, 그 보증금에 대한 확약의 효력과 별도 임차인 김지수의 권리관계입니다. 진강익은 2020년 12월 전입·확정일자를 갖춰 기준권리보다 앞선 임차인이지만, 2026년 6월 1일 제출된 확약서에서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 진강익의 미배당 보증금을 매수인 인수액으로 그대로 더해서는 안 됩니다.

반면 김지수는 2021년 1월 29일 전입한 것으로 확인됩니다. 기준권리인 2023년 3월 15일 가압류보다 앞선 전입이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 부분은 진강익의 확약으로 해결되지 않습니다. 두 임차인의 권리관계를 분리해서 분석해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 한빛자산관리대부 가압류

이 사건의 말소기준권리는 2023년 3월 15일 갑구 6번 주식회사 한빛자산관리대부의 가압류입니다. 청구금액은 18,374,908원입니다. 앞서 설정된 수협은행 근저당권과 신한은행 근저당권은 각각 2019년 5월 24일, 2021년 1월 18일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준권리로 판단할 것은 과거 근저당이 아니라 2023년 3월 15일 가압류입니다.

② 임차인 분석 — 진강익 확약은 유효한 핵심 변수, 김지수는 별도 위험

실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 기준권리 설정일보다 앞섭니다. 하지만 보증금·확정일자 확인 여부와 확약서 적용 여부가 서로 다르므로 동일한 방식으로 처리하면 안 됩니다.

진강익의 주택임차권등기는 2023년 12월 19일 을구 5번으로 접수됐으며, 기준권리 이후 등기입니다. 해당 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그 이전부터 존재한 임대차의 대항력 및 우선변제권 문제는 별개이므로, 확약서의 원본과 적용 범위를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래 1건뿐, 현재 가격 메리트는 판단 보류

동일 면적 66.35㎡의 확인된 거래는 2022년 3월 3층 거래 225,000,000원 단 1건입니다. 거래 표본이 하나뿐이고 현재 매각기일과 시간 차이가 크기 때문에, 이 금액을 2026년 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 149,100,000원은 2022년 거래가 225,000,000원의 약 66.3%입니다. 숫자만 보면 상당한 차이가 있지만, 2022년 거래 한 건과 2026년 현재의 경매 최저가를 직접 비교해 저렴하다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 최근 시장가격을 검증할 거래자료가 부족하기 때문입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 149,100,000원 가정)

진강익의 보증금 215,000,000원은 주택도시보증공사에 양도된 임차보증금 채권과 연결된 것으로 보아 동일한 채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용과 진강익 우선변제 배당을 반영하면 현재 매각대금은 전액 소진됩니다. 김지수의 보증금은 미상으로 위 계산에 반영할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 진강익 확약과 별도 임차인 위험을 분리

매각가격이 낮아질수록 진강익의 미배당 보증금은 증가하지만, 제출된 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 유지됩니다. 아래 금액은 확약 적용 전의 진강익 미배당 보증금입니다.

* 확약이 진강익의 임차권 및 보증금에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 김지수의 보증금 및 별도 인수 가능액은 어느 시나리오에도 포함되지 않았습니다. 따라서 위 확약 후 인수액은 전체 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 와동의 와동초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택 밀집지역이며 도로변으로 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물 규모. 2018년 2월 13일 준공된 8세대 규모의 프라임캐슬B동입니다. 대단지 아파트와 달리 매매·임대 수요층이 제한될 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물의 2층입니다. 외벽은 치장벽돌·석재 붙임, 내벽은 벽지·타일 마감이며 샷시 이중창이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 급배수·난방·위생·도시가스·소화설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 253.2㎡, 사다리형 평지로 다세대주택 부지입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,635,000원/㎡입니다.
• 도로. 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다. 외국인 등 대상 및 용도 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.
• 내부 확인. 거주자의 프라이버시, 잠금장치 및 이해관계인 부재로 내부구조와 하자 여부를 직접 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다. 누수·균열·창호·설비 수리비는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이며 확인된 동일 면적 거래가 2022년 3월 한 건뿐입니다. 단지 평균 유찰 4.0회와 매각률 0.0%까지 고려하면 환금성 위험을 가볍게 볼 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김지수 임대차 확인이 최우선. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 여부, 전입세대 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 전체 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
• 진강익 확약서 원본 대조. 2026년 6월 1일 제출된 확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기 및 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제로 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
• HUG 양도관계 확인. 진강익의 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권 215,000,000원이 동일한 채권에 연결된 구조인지 확인하고, 보증금 중복 산정을 피해야 합니다.
• 당해세·압류 확인. 국민건강보험공단 2건과 안산시 1건의 압류가 확인됩니다. 국세·지방세 및 당해세 해당 여부를 확인해야 하며, 당해세가 있다면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 재확인. 2022년 3월 거래 한 건만으로 2026년 시세를 판단하지 마세요. 동일 건물 및 인근 동일 면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 내부조사가 불가능했던 물건입니다. 누수·균열·설비 상태와 실제 점유자를 확인하고, 임차인 명도 및 인도 관련 위험을 검토해야 합니다.
• 유찰 이력과 환금성. 관련 단지 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%를 고려해 낙찰 이후 재매도 가능성과 보유기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 매수인 부담 가능 항목을 관리주체 및 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임대차계약 관련 자료를 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “진강익 인수 0원”이 “전체 인수 0원”은 아니다

이 물건은 임차보증금 215,000,000원이라는 큰 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 진강익은 기준권리보다 앞선 대항력·우선변제권을 가진 임차인이지만, 주택도시보증공사가 2026년 6월 1일 제출한 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인의 미배당 보증금 68,787,400원은 확약 적용 시 매수인 인수액 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.

그러나 김지수는 다릅니다. 기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 진강익의 확약은 김지수에게 적용되지 않으며, 이 임차인의 권리관계가 정리되지 않은 이상 전체 인수액을 확정할 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저매각가 149,100,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 가능한 거래는 2022년 3월 한 건뿐입니다. 이를 현재 시세로 간주해 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 8세대 규모, 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%라는 환금성 위험도 함께 고려해야 합니다.