수원지방법원 안산지원 2025타경54180. 경기도 시흥시 신천동 823-24, 도로명주소 신천7길 39에 있는 대현빌라 4층 401호입니다. 전용면적은 37.65㎡, 방 2개와 거실·주방·욕실을 갖춘 다세대주택입니다. 1996년 8월 5일 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물로, 전체 규모는 15세대입니다.

현재 소유자는 왕인식으로, 2017년 12월 10일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2018년 7월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 기존 농협 계열 근저당의 채무자도 2018년 계약인수로 왕인식으로 변경됐습니다. 이후 2024년 골드론파이낸스대부 근저당이 설정되었고, 해당 채권자가 2026년 1월 5일 임의경매개시결정을 받았습니다.

권리분석의 기준은 2002년 5월 7일 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로, 등기상 인수 권리와 점유자의 대항력 문제는 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2002년 근저당이 말소기준

이 물건의 등기에는 과거 경매 이력이 있습니다. 1996년 한국주택은행 근저당 3건과 1999~2000년의 가압류, 과거 임의경매신청 등은 2001년 경매 낙찰에 따라 말소되었습니다. 이미 정리된 과거 권리를 현재 매수인이 인수할 부채로 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 실제 임차인으로 특정된 사람도 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상”이라고 기재되어 있습니다. 소유자 주소가 해당 호실로 되어 있다는 사정만으로 소유자가 실제 점유 중이거나 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다.

특히 말소기준권리인 2002.05.07보다 먼저 주택 인도와 주민등록을 갖춘 임차인이 존재한다면, 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다. 현재는 임차인의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력이 있다고 단정하거나 인수액을 임의 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 7,350만원은 낮지만 비교 거래가 오래됐다

대현빌라는 15세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 전용 37.65㎡와 39.64㎡ 거래를 함께 비교하면 과거 확인된 6건의 거래금액은 85,000,000원~118,000,000원이며, 전체 평균은 104,166,666원입니다.

다만 이 전체 평균에는 2021~2023년 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 집계 평균 100,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 가격 추세 -4.8%를 우선 적용해야 합니다.

시세 집계상 최근 12개월 평균은 100,000,000원(1건)이고 최신 확인 거래도 2024년 10월 100,000,000원입니다. 최저가 73,500,000원은 이 기준의 73.5%로, 금액 차이는 26,500,000원입니다. 예상 인수액이 0원인 조건에서는 현재 최저가가 시세 비교의 출발점이 됩니다.

그러나 최신 확인 거래가 2024년 10월에 머물러 있고, 그 거래는 1층·전용 39.64㎡입니다. 경매 대상은 4층·전용 37.65㎡로 층과 면적이 다릅니다. 가격 추세도 -4.8%로 하락 방향입니다. 따라서 2024년의 1억원을 2026년 11월 현재의 확정 시세로 보거나, 차액 2,650만원을 곧바로 수익으로 간주하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

현재 최저가 73,500,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,723,000원을 제외하고, 근저당권 채권최고액 기준 합계 60,400,000원이 배당되며 소유자에게 11,377,000원이 남는 계산입니다.

신청채권자인 골드론파이낸스대부의 경매 청구액은 29,887,889원이지만, 이 예상배당에서는 등기된 근저당 채권최고액인 39,000,000원을 기준으로 배당하고 있습니다. 따라서 이 금액은 확정 배당금이 아니며 실제 채권잔액, 배당요구, 질권관계, 조세채권과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

배당모형은 채권최고액을 기준으로 한 추정 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 선순위 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액이 발생하더라도 그것이 자동으로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·자금 시나리오

현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 최저가와 채권자 미배당액의 변화를 비교하면 다음과 같습니다.

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 배당액이 모두 충당되고 잔액까지 발생합니다. 반면 추가 유찰 시에는 채권자 미배당이 각각 10,276,100원, 25,433,270원으로 증가합니다.

중요한 점은 채권자의 배당 부족액과 낙찰자의 권리 인수액은 다른 개념이라는 것입니다. 현재 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 추가 유찰 시 채권자에게 미배당액이 생기더라도 그 금액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다. 단, 별도로 존재할 수 있는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금은 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 신천동 소재 진영초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 밀집한 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측 약 8m, 북측 약 4m 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 붙임 마감이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 평면 및 층수. 전용 37.65㎡, 방 2개와 거실·주방·욕실 구성입니다. 건물의 최상층인 4층 소재이므로 방수·누수·단열 등 실제 상태를 점검할 필요가 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 지목은 대, 토지면적은 360.2㎡입니다. 토지의 개별공시지가는 1,795,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약허가구역 사항도 확인됩니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 향후 유지보수 부담은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 전체 15세대 규모이며 사용승인일은 1996.08.05입니다. 과거 확인된 거래가 6건이고 최신 확인 거래가 2024.10에 머물러 있어, 대단지 아파트보다 매매가격을 판단할 표본이 제한적입니다. 가격 추세 -4.8%도 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 2002.05.07 말소기준보다 앞선 전입·주택 인도가 있었는지 확인해야 합니다. 임대관계 미상 상태에서 인수액 0원을 무조건 확정적으로 받아들이면 안 됩니다.
• 현재 점유자 확인. 소유자 왕인식의 주소와 실제 거주 여부는 구분해야 합니다. 점유자가 소유자·임차인·기타 점유자 중 누구인지 현황조사와 현장 확인을 통해 파악해야 합니다.
• 등기 원본 재대조. 을구 5번·6번·7번·8번 근저당과 을구 8-1번 질권, 2024.10.31 채권최고액 변경등기를 함께 확인해야 합니다. 등기상 말소 여부 및 배당권자의 실제 권리관계가 핵심입니다.
• 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2024.10이므로, 입찰 전 2025~2026년 인근 소형 다세대 거래와 실제 매물가격을 추가 확인해야 합니다. 거래 추세 -4.8%를 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 현재 확인된 인수액은 0원이지만, 최종 취득비용에는 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·수리비용 등이 추가될 수 있습니다. 점유 확인 결과에 따라 선순위 임차보증금 인수 여부도 다시 계산해야 합니다.
• 건물 하자 점검. 1996년 사용승인된 4층 건물이므로 옥상 방수, 누수, 창호, 난방설비 및 공용부분의 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 가능성과 관리주체 및 체납내역을 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 매각기일의 변경 여부를 최종 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확신에는 확인이 필요하다”

이 사건의 가격 조건은 분명 눈에 띕니다. 감정가 105,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 73,500,000원으로 내려왔고, 최근 확인 거래 100,000,000원의 73.5%입니다. 또한 말소기준 이후의 근저당이 매각으로 소멸하는 구조여서 예상배당상 인수액은 0원입니다.

그러나 현재 시세를 뒷받침하는 최신 확인 거래가 2024년 10월이고, 가격 추세는 -4.8% 하락입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 적은 15세대 다세대주택인 데다, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 과거 거래 대비 할인 폭이 크다고 해서 현재 시장에서도 반드시 저렴하거나 쉽게 되팔 수 있다는 뜻은 아닙니다.

결론은 가격은 검토할 만하지만, 권리·점유·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다. 실제 점유자가 확인되고 선순위 임차보증금 인수 가능성이 해소되며, 최근 시세에서도 가격 차이가 유지된다면 투자 판단의 근거가 강화될 수 있습니다. 반대로 미확인 임차권이나 예상보다 높은 수리비용이 발견되면 7,350만원이라는 최저가의 매력도 빠르게 줄어듭니다.

이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라, 확인된 권리관계와 현재 거래 가능한 시세를 바탕으로 총 취득비용을 통제할 수 있느냐에 있습니다.