수원지방법원 2026타경10. 경기도 시흥시 거모동 진아빌라2차의 1층 101호, 전용 86.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 154,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 107,800,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 70%라는 할인율이 눈에 띕니다. 그러나 가격을 판단할 기준은 감정가가 아니라 실제 거래 사례입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2023년 6월 90,000,000원으로, 현재 최저가가 그보다 높습니다. 거래 시점도 오래되었고 거래 층수도 다르므로 현재 시세에 대한 추가 검증이 필요합니다.
권리관계에서는 2016년 7월 26일 현대해상화재보험주식회사의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 최명순의 근저당과 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 선순위 근저당은 최초 채권최고액이 130,800,000원이었던 반면, 2020년에 93,000,000원으로 변경됐습니다. 이 변경이 예상배당에 반영되지 않은 점은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경10 (안산지원 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 1747-16, 1층 101호 도로명주소: 경기도 시흥시 도일로123번길 31-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 86.82㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 101호 |
| 건물명 / 규모 | 진아빌라2차 · 5세대 · 1999.12.16 준공 |
| 소유자 | 도현성 (2023.09.01 증여로 소유권 취득, 단독소유) |
| 감정가 | 154,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 신청채권자 / 청구액 | 최명순 / 48,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.26 현대해상화재보험주식회사 근저당권 최초 채권최고액 130,800,000원 → 변경 후 93,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수액 | 배당 계산상 0원 (점유조사 및 원본 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 소멸, 변경등기 확인이 핵심
이 물건의 말소기준권리는 2016년 7월 26일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 130,800,000원이며, 2020년 10월 12일 변경계약을 통해 93,000,000원으로 변경됐습니다. 기준권리인 근저당 자체와 그 뒤의 최명순 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2025년 4월 1일 설정된 최명순 근저당은 채권최고액 52,000,000원으로, 2026년 1월 12일 해당 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026년 4월 10일 국을 권리자로 하는 압류가 추가됐습니다. 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위는 등기 말소 여부와 별도로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 신고는 없지만 점유관계는 확인 필요
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 신고 없음 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 계산상 0원 |
등기 및 임차인 조사 범위에서 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 또는 다른 점유자인지 확정할 수 없습니다.
보증금과 전입일, 확정일자를 확인하지 못한 점유자가 존재한다면 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 현재 인수액 0원은 확인된 임차인 채권이 없다는 전제에 따른 계산 결과일 뿐, 미확인 임차인의 보증금 인수 위험까지 제거됐다는 뜻은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 감정가 70%여도 거래 사례보다 비싸다
진아빌라2차는 1999년 준공된 5세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2023년 6월 전용 86.82㎡, 지하 1층, 90,000,000원 거래 1건입니다. 현재 경매 대상은 1층으로, 두 호수의 층과 거래 시점이 서로 다릅니다.
| 구분 | 시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2023.06 | 86.82㎡ | 지하 1층 | 90,000,000원 |
| 감정평가액 | 경매 감정 | 86.82㎡ | 1층 | 154,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 2026.11.19 | 86.82㎡ | 1층 | 107,800,000원 |
| 최저가 ÷ 확인 거래 | 비교 | — | — | 119.8% |
감정가 154,000,000원은 확인된 거래가 90,000,000원과 차이가 큽니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 107,800,000원도 해당 거래보다 17,800,000원 높고, 비율로는 119.8%입니다. 단순히 과거 거래를 기준으로 하면 현재 최저가에 가격 우위가 있다고 보기 어렵습니다.
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 2023년 6월 거래는 지하 1층이고 경매 물건은 1층입니다. 더구나 비교 거래가 오래되어 2026년 현재의 시장가격을 대표한다고 볼 수 없습니다. 따라서 119.8%라는 수치가 현재 적정 시세 대비 고평가율을 확정하는 것은 아닙니다. 현재 시세가 확인되지 않은 상태에서 저렴하다고 결론 내릴 근거 역시 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 130,800,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 근저당 · 최명순 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배분 | — | 107,800,000원 |
위 표는 최초 선순위 근저당 채권최고액 130,800,000원을 사용한 기계적 배당 추정입니다. 2020.10.12 변경된 채권최고액 93,000,000원이 반영되지 않아 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
현재의 단순 배당 계산에서는 집행비용 2,309,200원을 제외한 105,490,800원이 현대해상화재보험주식회사에 배당되고, 후순위 근저당권자이자 경매 신청채권자인 최명순의 배당은 0원입니다. 전체 채권최고액 기준 미배당액은 77,309,200원으로 계산됩니다.
그러나 현대해상의 변경 후 채권최고액은 93,000,000원이므로, 이를 기준으로 하면 선순위 배당한도가 달라집니다. 따라서 후순위 최명순의 배당이 실제로도 0원이라고 확정할 수 없습니다. 실제 채권원리금과 배당요구, 조세채권의 우선순위를 확인해 배당표를 재산정해야 합니다.
⑤ 회차별 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 77,309,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 109,098,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 131,328,796원 | 0원 |
현재 최저가가 107,800,000원인 반면, 추가 유찰 시 가정 최저가는 75,460,000원, 이후 52,822,000원까지 낮아집니다. 채권자들의 미배당액은 낙찰가가 낮아질수록 증가합니다. 그러나 소멸하는 근저당 채권의 미배당액이 그 자체로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
이 회차별 인수액은 모두 0원으로 추정되어 있으나, 실제 임차인과 점유관계를 확인한다는 전제가 붙습니다. 만약 선순위 대항력 임차인이 발견되고 보증금 전액이 배당되지 않는다면, 회차별 실질취득비용은 표와 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 거모동 군자초등학교 서측 근거리입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지와 타일 마감이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 대지·도로. 토지면적 196.7㎡의 다세대주택 부지로, 북측과 남측 도로에 접합니다. 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역 사항도 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1999년 준공, 5세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 1건으로 제한되어 가격 형성과 향후 매도 가능성을 판단하는 데 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 확인된 거래는 2023년 6월 지하 1층 90,000,000원 1건입니다. 경매 대상 1층과 층수가 다르고 거래 시점도 오래되어, 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 비교해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경등기. 현대해상 근저당의 최초 채권최고액 130,800,000원과 변경 후 93,000,000원을 구분하고, 최신 등기 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 계산상 최명순 배당액은 0원이지만, 선순위 근저당 변경사항이 반영되지 않았습니다. 실제 후순위 배당 가능액을 재검증해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2026년 4월 10일 국의 압류가 등기되어 있습니다. 등기 말소와 별개로 조세의 법정기일, 우선순위, 배당요구 사항을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 75,460,000원, 3회 유찰 52,822,000원 가정을 검토하되, 유찰이 실제로 발생한다는 보장은 없습니다. 물건 상태와 실거래 검증을 바탕으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자에 따른 인도·명도 절차와 공용부분 관리비 체납 여부를 조사해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 확인하고 매각기일과 조건의 변경 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 현재 시세와 점유 확인
이 물건은 감정가 154,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 107,800,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 등기상 선순위 근저당과 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 임차인 신고가 없어 계산상 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 소멸하는 것과 실제 점유관계가 안전하다는 것은 별개의 문제입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 선순위 근저당 변경등기를 반영하지 않은 예상배당에도 확인할 부분이 있습니다.
가격 역시 신중하게 판단해야 합니다. 현재 최저가는 확인된 2023년 실거래보다 19.8% 높습니다. 다만 그 거래가 지하 1층 1건에 불과해 현재 1층 물건의 시세를 확정하기 어렵습니다. 5세대 소규모 다세대주택이라는 점도 향후 환금성 판단에 주의가 필요한 이유입니다.
종합 판단은 C등급(42점). 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임대관계 미상, 오래된 단일 비교 거래, 소규모 건물의 환금성 불확실성, 선순위 근저당 변경액과 예상배당의 불일치가 평가를 제한합니다. 권리 소멸은 긍정적이나, 현 회차 가격 메리트는 확인되지 않았으며 입찰 전 추가 검증이 필요합니다.
