수원지방법원 2026타경50048. 안산시 상록구 부곡동 소재 진아트빌 제1동 2층 202호입니다. 감정가 162,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 113,400,000원으로 내려왔습니다. 소유자는 유미선이며, 서울보증보험의 강제경매개시결정으로 진행되는 사건입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기부에는 150,000,000원의 주택임차권이 남아 있고, 그 임차권의 전입·점유 시점이 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다.
핵심은 2026.04.22. 제출된 대항력포기서입니다. 서울보증보험은 양도 전 임차인 한국토지주택공사와 관련된 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 의사를 표시했습니다. 따라서 통상적인 선순위 임차인 인수형 경매와 달리, 확약의 효력이 확인되는 범위에서는 낙찰자가 보증금 부족분을 추가 인수하지 않는 구조로 분석됩니다. 다만 이 판단은 확약의 진정성·효력·적용 범위가 입찰 시점에도 유지된다는 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 655-14 제1동 제2층 제202호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 성호로23길 9-1 |
| 건물명 / 용도 | 진아트빌 · 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2010.02.08 |
| 전체 세대 | 7세대 |
| 소유자 | 유미선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 185,375,813원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.20. 주식회사 케이비국민카드 가압류 (35,462,565원) |
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 150,000,000원 · 서울보증보험 승계 관련 확약 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2022.04.20. 케이비국민카드 가압류입니다. 과거 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당과 국민은행의 채권최고액 28,800,000원 근저당은 등기상 이미 말소됐습니다. 이후 남은 카드사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 임차권은 별도로 봐야 합니다. 한국토지주택공사 관련 임대차는 2021.05.03. 확정일자, 2021.05.21. 주민등록, 2021.05.25. 점유개시로 기록되어 있습니다. 모두 말소기준권리인 2022.04.20.보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.08.11. 이루어졌지만, 임차권등기 날짜가 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정할 수는 없습니다.
② 임차인·보증기관 분석 — 1.5억을 중복 계산하면 안 된다
주택임차권은 한국토지주택공사 명의로 등기되어 있고, 매각물건명세서에는 서울보증보험이 양도 전 임차인인 한국토지주택공사와 관련하여 대항력포기서를 제출한 사실이 기재되어 있습니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험을 별개의 보증금 채권으로 합산해서는 안 됩니다.
| 권리관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 주택 전부 · 주택임차권등기 |
150,000,000원 |
대항력 有 2021.05.21. 전입 2021.05.25. 점유 |
우선변제 有 2021.05.03. 확정일자 배당요구 기록 |
보증기관 승계
대항력 포기 서울보증보험 관련 2026.04.22. 확약 제출 |
실제 거주 임차인으로 별도 확인된 사람은 0명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 관련 임차권 명의자로 분류되며, 서울보증보험의 승계·확약 관계가 연결되어 있습니다. 확인되는 보증금 권리는 150,000,000원 한 건으로 계산합니다. 현재 실제 점유자의 신원과 별도 임차관계는 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 낮아졌지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 113,400,000원으로 감정가 162,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 진아트빌은 전체 7세대 규모의 다세대주택이며, 직접 비교할 수 있는 최근 동일평형 실거래가격이 확인되지 않아 실질취득가가 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다.
이 사건은 대항력포기서의 적용 여부에 따라 취득가격의 의미가 달라집니다. 확약이 적용된다면 현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 113,400,000원입니다. 반대로 확약의 효력을 인정할 수 없다면, 대항력 있는 보증금 150,000,000원에서 미배당된 부분이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아질수록 보증금 인수액이 증가해, 집행비용 등을 제외한 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 113,400,000원 | 38,987,600원 | 0원 | 113,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 79,380,000원 | 72,448,840원 | 0원 | 79,380,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 55,566,000원 | 95,834,188원 | 0원 | 55,566,000원 |
실질취득 = 해당 회차 낙찰가 + 확약 적용 후 매수인 인수액. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 룰상 인수액은 대항력 포기가 없다는 전제의 배당 부족액입니다. 후속 회차 가격은 유찰 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,387,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 관련 임차보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 35,462,565원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 185,375,813원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 일반채권 미배당 합계 | 220,838,378원 | 0원 |
배당 계산상 매각대금 113,400,000원에서 집행비용 2,387,600원을 공제한 111,012,400원이 주택임차권 보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 150,000,000원 중 38,987,600원은 미회수로 남습니다. 케이비국민카드의 청구액 35,462,565원과 서울보증보험의 신청채권 청구액 185,375,813원에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다.
여기서 임차보증금 부족액과 서울보증보험의 신청채권 미배당액은 구분해야 합니다. 또한 한국토지주택공사와 서울보증보험 사이의 승계 관계를 이유로 보증금 150,000,000원을 한 번 더 채권에 추가해서는 안 됩니다. 신청채권의 구상금 관계와 임차보증금 승계 관계는 실제 배당표에서 중복 여부 및 권리 귀속을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 정재초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2010.02.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 해당 호실은 2층에 있으며 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 세로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 1,683,000원/㎡이며, 토지면적은 265.3㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 건물 공용부분의 유지관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 진아트빌은 전체 7세대 규모입니다. 소규모 다세대주택 특성상 거래 비교표본과 매수자층이 제한될 수 있으며, 현재 확인되는 경매 통계에서도 낙찰 실적이 제시되지 않아 빠른 처분 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원본 확인. 2026.04.22. 제출된 문서의 작성 주체, 서명·날인, 보증금 및 대상 부동산의 일치 여부를 확인해야 합니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 내용이 현재도 유효하게 유지되는지가 가장 중요합니다.
- 임차권등기 말소 동의 확인. 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 실제 매각절차에서 어떤 효력을 가지는지 확인해야 합니다. 낙찰 이후 말소 절차의 진행 방법도 미리 점검하는 것이 좋습니다.
- 한국토지주택공사·서울보증보험 승계 관계. 최초 임대차와 보증금 승계 경위, 현재 권리자, 배당금을 수령할 주체를 확인해야 합니다. 동일한 보증금에 대한 중복 인수 계산을 피해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임대관계가 미상으로 조사되어 있어 현재 누가 점유 중인지 확인이 필요합니다. 포기서가 제출된 보증금 권리 외에 별도의 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인해야 하며, 명도 협의·인도명령 가능성도 점검해야 합니다.
- 공매공고 교차 검토. 2021.02.10. 공매공고 부기등기와 과거 세금 압류·해제 이력을 확인하고, 한국자산관리공사 공매절차의 종료 여부 및 현재 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권, 미납 공용관리비 및 기타 미반영 비용을 확인해야 합니다.
- 실거래 기반 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율을 가격 메리트로 단정하지 말고, 진아트빌과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래 및 매물가격, 개별 건물 상태를 직접 비교해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 2026.11.19. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 포기서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 해소됐지만, 입찰 안전성은 확인이 필요하다”
이 물건의 가장 큰 권리상 쟁점은 선순위 주택임차권 보증금 150,000,000원입니다. 정상적인 대항력 인수형 계산에서는 현재 회차에 38,987,600원을 매수인이 추가 부담할 수 있지만, 서울보증보험의 대항력포기서와 임차권등기 말소 동의가 유효하다면 그 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다. 따라서 확약 적용 조건에서 실질취득액은 최저매각가인 113,400,000원입니다.
다만 권리상 부담이 해소된다는 사실과 가격 경쟁력이 있다는 사실은 다릅니다. 최근 직접 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못한 상황에서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 7세대 소규모 다세대주택의 환금성, 실제 점유·명도 여부, 과거 공매공고 이력, 보증기관 승계 관계 검증이라는 과제가 남아 있습니다.
결론적으로 이 사건은 대항력포기서로 주된 보증금 인수위험이 해소될 수 있는 조건부 권리정리형 경매입니다. 확약의 효력이 명확하게 확인되면 권리부담은 크게 낮아지지만, 확인되지 않은 다른 점유권원과 가격·환금성 위험까지 제거되는 것은 아닙니다. 권리는 확약 검증이 우선, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 두 조건을 충족하는지가 입찰 결정의 핵심입니다.
