수원지방법원 2026타경50084. 경기도 안산시 상록구 부곡동 620-2, 두레로 105에 위치한 아인아트빌 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 7,000만원이며 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 1,900만원입니다. 매각기일은 2026년 11월 19일입니다.

이 물건의 핵심은 임차인입니다. 백성진 씨는 보증금 1억 5,900만원으로 주택 전부를 임차했고, 전입신고와 확정일자를 갖춘 데다 임차권등기까지 마쳤습니다. 기준권리보다 앞선 권리이므로 일반적인 권리분석만 적용하면 낙찰자가 보증금 미배당분을 인수할 가능성이 있습니다.

그러나 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 주택도시보증공사가 2026년 6월 1일 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겨 있습니다. 따라서 해당 임차인의 인수 위험은 확약 적용 기준으로 0원 처리합니다. 다만 이것이 현장에 존재할 수 있는 다른 점유자까지 해결해 주는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, HUG 확약이 핵심

이 사건의 우선순위 판단에서 중요한 기준권리는 2024년 10월 21일 접수된 갑구 21번 가압류입니다. 채권자는 주식회사 디케이마린이고 청구금액은 6,267,431원입니다.

백성진 씨의 임대차계약일은 2021년 1월 9일, 확정일자는 2021년 2월 3일, 점유개시일은 2021년 3월 25일, 주민등록일은 2021년 3월 30일입니다. 임차권등기는 2023년 4월 25일 접수됐습니다. 모두 기준권리인 2024년 10월 21일보다 앞서므로, 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.

과거 권리도 구분해야 합니다. 2013년 설정된 근저당권과 압류 등은 2020년 7월 13일 강제경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 2020년 7월 13일 설정된 한강2동새마을금고 근저당권(채권최고액 120,000,000원)도 2021년 3월 25일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 핵심은 과거 근저당권이 아니라 임차권과 2024년 가압류의 선후관계입니다.

2024년 10월 21일 이후 접수된 안산시 압류(2025년 4월 15일)와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026년 1월 8일)은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 확약서 적용으로 인수 0원

실제 임차인은 백성진 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 청구금액이 159,000,000원이며, 매각물건명세서에는 양도 전 임차인 백성진의 보증금과 관련한 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. HUG의 신청채권을 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

* 확약 적용 전 현재 최저가 기준 배당 부족액은 42,466,000원입니다. 이 금액은 확약이 적용되지 않는다고 가정했을 때의 잠재 인수액을 나타내는 참고 수치이며, 본 분석의 확약 적용 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

③ 시세 및 가격 분석 — 감정가의 70%, 그러나 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 119,000,000원으로 감정가 170,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 30% 낮아진 가격이지만, 이것만으로 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

아인아트빌은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 기준면적 63.0㎡와 본건의 면적 매칭이 되지 않고, 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가를 기준으로 한 가격 검증이 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 116,534,000원이 임차보증금에 배당되는 가정입니다. HUG 신청채권 159,000,000원은 백성진 씨의 임차보증금과 관련된 동일 금액의 채권 표기이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 안산부곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 20m 도로에 접하고 있습니다. 토지는 평탄한 장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 하이샤시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생설비와 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 중로1류 도로에 접하며 상대보호구역, 성장관리권역, 대기관리권역 등 관련 규제가 적용됩니다.
• 기타. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조도는 건축물현황도를 기준으로 작성되어 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로 동일 면적 비교거래와 최근 낙찰가를 확인하기 어렵습니다. 매각 후 재매도 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 확약서의 원문과 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요. 본 분석의 인수 0원 판단은 해당 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 보증금 전액을 배당받지 못해도 말소에 동의한다는 내용이 핵심입니다. 낙찰 후 실제 말소 절차와 필요한 서류, 이행 시점을 확인해야 합니다.
• 추가 임차인·점유자 조사. 확약은 백성진 씨에게만 적용됩니다. 현황조사 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상인 만큼, 다른 점유자나 별도 임대차가 있는지 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 119,000,000원은 감정가의 70%입니다. 동일 면적 거래가격이 매칭되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 주변 다세대주택의 실제 매매가격을 확인하세요.
• 소규모 단지의 환금성. 아인아트빌은 8세대입니다. 비교 가능한 거래가 부족한 만큼 매수 수요, 예상 보유기간, 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 내부 현황 확인. 폐문으로 작성된 내부구조도는 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 방·욕실 구성, 내부 마감, 누수 및 시설 상태를 확인하세요.
• 배당 및 세금 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 HUG 확약서 원본을 함께 대조하세요.

맺으며 — “보증금 부족액”보다 중요한 것은 확약의 이행

이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형 경매와 구별해야 합니다. 백성진 씨의 보증금은 159,000,000원이고 현재 최저가에서 배당 부족액은 42,466,000원입니다. 확약이 없다면 매수인이 부담할 수 있는 금액이지만, 이번 사건에는 HUG가 2026년 6월 1일 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 있습니다.

따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다. 다만 확약은 백성진 씨 한 사람에게만 적용됩니다. 현황조사 당시 폐문으로 실제 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이므로 추가 점유자나 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.

가격 역시 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 매력적이라고 결론 내릴 수 없습니다. 아인아트빌은 8세대 규모이고 본건 면적과 매칭되는 거래가격 및 최근 낙찰가가 확인되지 않아 시세 검증이 충분하지 않습니다.

권리상 핵심 인수 위험은 HUG 확약으로 해소될 가능성이 크지만, 확약의 효력과 추가 점유자, 소규모 다세대의 환금성은 여전히 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 아니라 확약의 실제 이행 여부와 검증된 시세를 바탕으로 한 입찰가 결정입니다.