수원지방법원 2026타경50159. 경기도 안산시 상록구 본오동 683-7에 있는 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 236.3㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층입니다. 감정평가 당시 이용상태는 1~2층 근린생활시설·주차장, 3~4층 주택으로 조사되었습니다. 따라서 일반적인 단독주택 한 채가 아니라, 상업용 공간과 주거공간이 혼합된 부동산으로 접근해야 합니다.

소유자는 채종남이며, 2023년 5월 26일 안산중앙새마을금고가 설정한 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국세 압류, 임의경매개시결정, 전북은행 가압류가 이어졌습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준 이전에 전입한 임차인 2명과 별도의 유치권 주장 가능성이 남아 있습니다.

이번 사건은 등기상 근저당권의 말소 여부만 확인해서는 부족합니다. 점유관계·임차보증금·유치권·세금 배당을 함께 살펴봐야 실질적인 매수 부담을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 인수는 별개

이 사건의 말소기준권리는 2023.05.26. 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며, 건물과 본오동 683-7 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

앞서 2022.08.09. 설정된 안산제일신용협동조합의 근저당권 588,000,000원은 2023.05.26. 이미 말소되었습니다. 따라서 이 선순위 근저당권을 현재 존속하는 권리나 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않습니다.

이후 설정된 동안산세무서장의 압류, 경매개시결정, 전북은행 가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 세무서 압류등기의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제이므로, 미확인 세금이 실제 배당에 미치는 영향은 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 예상 인수 20,000,000원

실제 임차인으로 신고·조사된 사람과 법인은 4명(개인 3명·법인 1곳)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 대상은 없으므로 중복 합산할 보증기관 채권은 없습니다.

대항력 표시는 조사된 전입일 및 권리분석 판정에 따른 것입니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 등 요건 확인이 필요합니다. 법인 임차인은 해당 공간의 실제 사용관계와 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 핵심 위험 — 1층 ‘유치권 행사중’ 현수막

매각물건명세서에는 현황 시점 기준 건물 1층에 ‘유치권 행사중’이라는 현수막이 설치되어 있다는 내용이 명시되어 있습니다.

이 사실은 현장에서 유치권을 주장하는 정황이 있다는 의미이지만, 현수막 설치만으로 법률상 유치권의 성립이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 유치권이 성립하는지 판단하려면 채권의 발생 원인, 해당 부동산과 채권 사이의 관련성, 적법한 점유 및 점유 유지 여부 등을 확인해야 합니다.

• 유치권 주장자 확인. 현수막 설치 주체가 누구이며 어떤 채권을 근거로 주장하는지 확인합니다.
• 점유관계 확인. 실제 점유자가 어느 공간을 어떤 방식으로 점유하고 있는지 확인합니다.
• 채권의 성격 확인. 공사대금 등 주장 채권의 발생 사실 및 해당 부동산과의 관련성을 검토합니다.
• 소송·분쟁 확인. 유치권 관련 소송이나 점유 분쟁이 진행 중인지 확인합니다.
• 명세서와 현장 대조. 현수막 설치 사실과 현재 현장 상태가 동일한지 확인합니다.

유치권 주장금액이나 법적 성립 여부가 확정되지 않은 상태에서는, 이를 무조건 인수해야 하는 채무라고 단정할 수도 없고 반대로 아무런 부담이 없다고 판단할 수도 없습니다. 입찰가격을 평가하기 전에 사실관계 확인이 선행되어야 하는 위험입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,058,330,000원 가정)

매각대금 1,058,330,000원에서 집행비용 추정액 12,983,300원을 공제하면, 안산중앙새마을금고에 1,045,346,700원이 배당되는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구금액 1,079,902,725원에도 미달하여 전액 만족되지 않습니다. 전북은행의 가압류 채권에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 조세채권의 배당 우선순위·당해세·임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았습니다. 특히 동안산세무서장의 압류가 있으므로 실제 세액과 법정기일 확인이 필요합니다. 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 자동 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 남는다

현재 최저매각가는 감정가의 70% 수준입니다. 추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 매각가격이 내려가지만, 채규원·주식회사 진도건설의 보증금 인수액은 각 회차에서 20,000,000원으로 동일하게 계산되어 있습니다.

이 사건은 대항력 임차인의 보증금 합계 20,000,000원이 현재 매각가보다 작은 구조입니다. 따라서 보증금이 매각가를 초과하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형과는 다릅니다. 제시된 각 회차에서는 매각가에 보증금 인수액을 더한 금액이 실질취득금액입니다.

다만 매각가가 내려간다고 해서 권리 위험 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 인수 여부, 유치권 주장 및 점유관계, 미확인 세금 문제는 회차와 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용정보 기준)

• 입지. 본오1동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물로, 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 전기설비 및 도시가스 난방시설 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 236.3㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다. 개별공시지가는 1,505,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역으로, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 교육환경. 상대보호구역에 해당하므로 근린생활시설의 구체적인 영업 용도에 따라 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 매각기일 현재 재지정 여부와 경매취득에 대한 적용관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가 조사에서는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되었습니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설이 혼합된 건물인 만큼, 전체 매수 수요뿐 아니라 층별 임대수요·운영수익·점유 및 인도 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 유치권 현수막 확인. 1층의 유치권 주장자가 누구인지, 실제 점유 여부와 채권의 근거가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 채규원 임대차 확인. 대항력 유지 여부, 보증금 10,000,000원의 실제 인수 여부, 계약 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 진도건설 임대차 확인. 201호의 실제 사용 및 점유 상태, 법인 임차인의 대항요건과 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 미상 임차관계 확인. 정종수·김선아의 계약관계, 보증금, 확정일자, 점유부분을 확인해야 합니다.
• 임차인 배당요구 확인. 대항력과 우선변제권은 구분해야 하며, 최종 배당 여부에 따라 실제 인수 보증금이 달라질 수 있습니다.
• 세금 확인. 동안산세무서장의 압류와 관련된 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 검토. 현재 최저가 1,058,330,000원에 예상 보증금 인수 20,000,000원을 더한 1,078,330,000원을 기본 비교금액으로 사용해야 합니다.
• 감정가와 시장가치 구분. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 토지와 층별 건물의 현재 가치를 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 실제 체납액과 매수인이 부담할 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 1~4층의 점유자, 영업 여부, 주거 이용상태 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 위험을 반영한 신중한 접근

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 인수와 점유”

이 사건은 감정가 약 15.12억 원에서 1회 유찰되어, 현재 최저매각가가 약 10.58억 원으로 낮아진 부동산입니다. 표면적인 가격 변화는 크지만, 낙찰가가 낮아졌다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 별개입니다.

채규원과 주식회사 진도건설의 보증금 합계 20,000,000원을 인수하는 것으로 계산하면, 현재 회차의 예상 실질취득금액은 1,078,330,000원입니다. 여기에 아직 확정되지 않은 유치권 주장과 임차인 점유관계, 조세채권 문제가 남아 있습니다.

특히 건물 1층의 유치권 행사 현수막은 단순한 후순위 등기 말소와는 다른 문제입니다. 유치권이 실제 성립하는지, 누가 건물을 점유하고 있는지, 매각 이후 인도가 가능한지를 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급(44점)입니다. 감정가 대비 70%라는 가격 조건과 후순위 등기 소멸 구조는 긍정적이지만, 선순위 임차보증금 인수, 유치권 주장, 미상 임차관계 및 세금 배당 불확실성을 고려하면 현재 상태에서 안전한 물건으로 평가하기 어렵습니다. 실거래 비교 근거도 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

결론은 “입찰 전 권리·점유관계 확인이 우선”입니다. 유치권과 임차관계가 해소되지 않는다면, 최저가가 추가로 내려가더라도 예상하지 못한 비용과 분쟁 가능성은 남습니다. 반대로 위험의 실체와 범위가 명확하게 확인된다면, 그 결과를 반영한 실질취득금액을 기준으로 가격을 다시 판단할 수 있습니다.