* 인수 0원은 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 임차보증금 승계권리 전부에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 없거나 효력이 인정되지 않으면 현 회차 예상 인수액은 71,270,000원입니다.

수원지방법원 안산지원 2026타경50183. 경기도 안산시 상록구 사동의 행복한빌5차 5층 502호입니다. 전용면적은 64.79㎡, 방 3개와 화장실 2개가 있는 다세대주택입니다. 2012년 사용승인을 받은 8세대 규모 건물로, 감정가는 1억 5,000만원입니다.

가격만 보면 감정가의 70%까지 낮아진 최저매각가가 눈에 들어옵니다. 하지만 등기부에는 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 2023.03.15. 국민건강보험공단 압류보다 먼저 전입한 신학용의 임차보증금은 174,000,000원으로, 현재 최저가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 이런 물건은 최저가가 떨어질수록 인수할 보증금이 늘어납니다.

이번 사건의 중요한 차이는 주택도시보증공사의 확약서입니다. 주택도시보증공사가 종전 임차인 신학용으로부터 보증금 관련 권리를 양도받은 관계임을 전제로 대항력을 포기하고, 배당이 부족하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 확약을 확인하지 않은 상태와 확인한 상태의 실질취득비용을 반드시 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

현재 말소기준권리는 2023.03.15. 국민건강보험공단의 압류입니다. 이후 등기된 이기섭의 근저당권(채권최고액 28,600,000원), 국의 압류, 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 과거의 근저당권과 경매개시결정 중 상당수는 이미 말소된 상태입니다.

그러나 임차인 신학용의 전입신고일은 2022.04.01.로 말소기준일보다 앞섭니다. 확정일자는 2022.03.04.이고 점유개시일은 2022.03.31.입니다. 따라서 단순히 임차권등기 자체가 2024년에 이루어졌다는 이유로 대항력을 부정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 신학용과 주택도시보증공사

실제 임차인은 신학용 1명입니다. 주택도시보증공사는 종전 임차인 신학용으로부터 보증금 관련 권리를 양도받아 경매를 신청한 기관으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 별도의 임차인으로 취급해 보증금 174,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

다만 확약은 주택도시보증공사가 승계한 해당 임차보증금 권리에 관한 것입니다. 확약의 양도 범위, 제출 주체의 권한, 임차권등기 말소 이행 가능성을 원본으로 확인해야 하며, 확약 밖의 별도 점유·임대차 관계가 발견되면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

③ 실질취득비용 — 확약이 없다면 가격은 고정된다

현재 최저매각가 105,000,000원에서 집행비용 추정액 2,270,000원을 공제하면 임차보증금에 대한 예상 배당액은 102,730,000원입니다. 그러면 보증금 잔액은 71,270,000원이 됩니다.

확약 미적용 실질취득비용은 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정치가 포함되어 보증금 총액과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 취득세, 명도비, 미납 관리비 등은 별도입니다.

확약이 없다면 최저매각가가 하락해도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 증가하므로, 매수인의 실질취득비용은 보증금 174,000,000원 부근에서 유지됩니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 보증금 미배당액을 매수인이 인수하지 않으므로 최저매각가 하락이 실질취득비용 하락으로 연결됩니다.

④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실거래가 오래됐다

행복한빌5차 동일 면적 64.79㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021년 6월 110,000,000원, 2022년 4월 174,000,000원이며 평균은 142,000,000원입니다.

확약 적용을 전제로 한 실질취득비용 105,000,000원은 위 실거래 평균의 73.9%입니다. 마지막 확인 거래가인 2022년 4월의 174,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 두 거래 모두 상당 기간 이전에 이루어진 거래이므로 이를 2026년 현재의 시세라고 단정할 수 없습니다.

특히 동일 면적·동일 층의 거래가가 110,000,000원에서 174,000,000원까지 차이를 보이고, 거래 건수도 2건에 불과합니다. 이 차이만으로 현재 가격 상승 또는 하락 추세를 판정할 수 없습니다. 최근 실거래와 주변 유사 다세대주택의 거래가격을 추가 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

주택도시보증공사의 강제경매 신청채권과 신학용의 임차보증금은 승계 관계가 있으므로 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당 수령 주체와 금액은 채권양도 및 배당관계 원본 확인이 필요합니다. 위 배당은 집행비용 추정과 제시된 배당순서를 적용한 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

현재 예상배당에서는 집행비용 2,270,000원과 임차보증금 우선변제분 102,730,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 이기섭의 근저당권과 주택도시보증공사의 별도 순위 배당은 0원으로 추정되며 소유자 잔여금도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 남측으로 약 5m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 5층입니다. 외벽은 타일붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감이며 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지면적은 260.1㎡, 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역은 감정자료상 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 입찰 시점의 지정 여부를 재확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당 사항이 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장 상태와 실제 사용관계 확인은 별도입니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대 건물로, 대규모 아파트 단지보다 동일 건물의 실거래 표본이 적습니다. 과거 거래가격의 편차가 커 향후 매도가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 확인하세요. 이것이 실질 인수액 0원 판단의 핵심 전제입니다.
• 채권양도 관계 점검. 신학용의 임차보증금 174,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 174,000,000원을 별도의 보증금 두 건으로 취급하지 마세요. 승계 범위와 배당 수령권자를 확인해야 합니다.
• 대항력 및 임차권등기. 신학용의 전입 2022.04.01.은 말소기준 2023.03.15.보다 앞섭니다. 확약의 법적 효력이 확인되지 않으면 예상 인수 71,270,000원을 무시해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 실제 현재 점유 및 이사 완료 여부는 별도로 점검해야 합니다. 확약에 따른 인수 해소가 물리적인 인도까지 자동 보장하는 것은 아닙니다.
• 최근 시세 재조사. 제시된 실거래는 2021년과 2022년 거래입니다. 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매·전세가격과 현장 상태를 비교한 뒤 입찰 상한을 산정하세요.
• 환금성·건물 상태. 8세대 다세대주택의 거래 유동성, 5층 주거환경, 누수·방수·설비 상태 등을 확인하고 향후 매각에 필요한 기간도 고려하세요.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 및 우선 배당 가능한 조세가 있는지 확인하세요. 실제 배당액과 명도비용은 추정치와 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “보증금 1.74억의 위험을 없애는 것은 가격이 아니라 확약서다”

이 사건에서 가장 먼저 기억해야 할 숫자는 최저가 105,000,000원이 아니라 선순위 임차보증금 174,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 매각가에서 미배당되는 71,270,000원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득비용은 176,270,000원으로 높아집니다. 따라서 최저가만을 근거로 싸다고 해석해서는 안 됩니다.

반면 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 유효하고 해당 승계 임차보증금 권리 전부에 적용된다면, 주된 보증금 인수 부담은 실질 0원*으로 해소됩니다. 이 경우 실제 가격 검토 기준은 105,000,000원이며, 과거 실거래 2건 평균 142,000,000원보다 낮습니다.

그러나 과거 실거래는 현재 시세를 보장하지 않고, 8세대 다세대주택의 환금성 역시 신중하게 평가해야 합니다. 확약 밖의 권리·점유 위험이 발견되면 결론도 달라집니다. 확약서 유효성 확인이 입찰의 선결 조건이고, 그 다음은 현재 시세와 실제 점유 상태의 검증입니다. 권리 인수는 조건부 해소, 가격 메리트는 추가 검증이 필요한 물건입니다.