* 실질 인수 0원은 2026.04.13. 제출된 대항력포기서의 효력과 적용 범위가 확인된다는 전제입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 보증금 미배당액 15,972,600원이 인수 대상이 될 수 있습니다. 실제 점유관계, 세금 등 별도 위험은 포함하지 않습니다.

수원지방법원 2026타경50248. 경기도 안산시 상록구 이동 580-2, 매화로1길 8-6에 위치한 지하층 비101호 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 건물로 1997.09.12. 사용승인을 받았으며, 내부는 방 3개, 주방 및 거실, 화장실로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 송희만으로, 2018.09.04. 매매를 통해 105,000,000원에 취득했습니다.

권리관계에서는 두 가지를 구분해야 합니다. 첫째는 2021.10.20. 국가 압류를 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하는지입니다. 둘째는 그보다 먼저 전입한 임차권의 보증금이 매수인에게 남는지입니다. 이 사건은 두 번째 문제가 중요했지만, 대항력 포기 및 말소 동의가 제출되면서 해당 보증금의 인수 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다. 그렇다고 지하층 물건의 가격 적정성까지 확인된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 포기서가 제출됐다

이 물건의 등기상 말소기준권리는 2021.10.20. 국가 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거에 설정된 근저당권과 가등기 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.

다만 한국토지주택공사 명의 임차권의 전입일은 2018.12.03.로, 국가 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2018.11.19.이고 배당요구가 확인되어 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체가 2025.05.13.에 이루어졌다고 해서 앞선 전입과 확정일자의 효력이 무조건 없어지는 것은 아닙니다.

임차권 및 보증기관 승계 현황

* 포기서의 효력은 서울보증보험 주식회사로 승계된 해당 임차권에 한정됩니다. 다른 독립적인 점유자나 임차권이 확인된다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 임차권 말소 처리와 실제 점유관계는 매각 전 원본 서류 및 현장에서 재확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자상 할인, 그러나 비교 대상은 지상층

이 물건은 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 70,700,000원이 되었습니다. 과거 실거래 평균은 132,500,000원으로, 현재 최저가는 해당 평균의 53.4%입니다. 그러나 이 비율만으로 저렴한 매물이라고 단정해서는 안 됩니다.

비교 가능한 거래로 확인되는 것은 2022년의 2건이며, 모두 지상 1층 거래입니다. 경매 대상은 지하층 비101호로, 층별 주거환경과 환금성에 차이가 있을 수 있습니다. 또한 해당 거래 이후의 현재 가격 수준을 직접 보여주는 자료는 아닙니다.

가장 늦게 확인되는 거래는 2022.11.의 135,000,000원입니다. 최저가가 과거 실거래보다 상당히 낮은 것은 사실입니다. 다만 과거 지상층 거래가격을 현재 지하층 물건의 적정 시세로 직접 적용할 근거는 부족합니다. 과거 거래 평균 대비 큰 할인율을 현재 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.

대항력 포기 확약이 유효하므로 매수인 실질취득은 원칙적으로 낙찰가 자체를 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 이 기준에는 취득 관련 비용과 현장 정리 비용 등이 포함되지 않습니다. 결국 현재 최저가를 실제 지하층 시장가격과 직접 비교할 수 있는 거래 근거가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

위 표는 제시된 매각가를 기준으로 한 추정배당입니다. 국가 압류 관련 조세채권, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 승계 임차보증금과 신청채권은 동일한 금액의 단순 중복 합산 대상으로 보아서는 안 됩니다.

현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 69,027,400원이 임차권 보증금에 배당되는 것으로 계산됩니다. 임차보증금 미배당액은 15,972,600원입니다. 그러나 2026.04.13. 대항력포기서가 유효하다면 이 미배당액을 매수인이 승계하지 않으므로 실질 인수액은 0원*입니다.

유찰 시나리오 — 확약의 중요성

낙찰가가 내려가는 경우에도 대항력이 유지된다면 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 아래 비교는 확약이 없을 때의 룰상 인수액과 대항력포기서가 유효할 때의 실질 인수액을 구별한 것입니다.

포기서가 없다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 부담이 커져, 매수인의 전체 취득 부담은 보증금 85,000,000원 수준에 수렴합니다. 제시된 시나리오에서도 같은 방향이 확인됩니다. 반면 확약이 유효하다면 각 회차의 실질 인수는 0원*으로, 낙찰가 하락이 매수인의 취득 부담 감소로 연결될 수 있습니다.

다만 낙찰가 하락이 곧 투자수익 증가를 의미하지는 않습니다. 지하층 물건의 시장 수요와 실제 거래가격이 확인되지 않았기 때문입니다. 추가 유찰 가능성을 투자수익이나 할인폭 확보로 단정해서도 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 이동 소재 매화초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 다세대주택이 혼재하는 기존 주거지대로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형입니다.
• 건물. 1997.09.12. 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 외벽은 조적 및 방부목 마감, 내부는 벽지와 타일 마감, 창호는 알루미늄 새시 등으로 조사되었습니다. 기본 급배수·위생시설 및 도시가스 설비가 있습니다.
• 지하층 특성. 매각 대상이 지하층이므로 실제 채광·환기·습기·누수·배수 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 이러한 상태가 양호하다고 단정할 수 없으며, 보수비용과 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 등에 해당하며 매화초등학교 관련 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,595,000원/㎡이고 토지면적은 268.5㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 호실의 대지권 면적과 구별해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 건축물대장 원본 확인은 별도로 필요합니다.
• 환금성. 비교 대상 건물의 세대수는 8세대이며, 확인되는 실거래는 2022년의 지상층 2건입니다. 동일 지하층에 대한 현재 거래 근거가 부족하므로 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 경매 이력. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 통계상 낙찰 사례가 확인되지 않는 상태이므로, 이 수치만으로 본건의 적정 낙찰가나 향후 유찰 횟수를 예측하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력포기서 원본 확인. 2026.04.13. 제출된 포기서의 작성·제출 주체, 효력 및 적용 대상이 서울보증보험으로 승계된 한국토지주택공사 명의 임차권과 일치하는지 확인해야 합니다. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 문구가 실제 매각조건에 반영되는지가 핵심입니다.
• 승계관계 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험의 권리 승계관계를 매각물건명세서 및 관련 서류로 대조하세요. 동일한 보증금 85,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 현재 점유자 확인. 임차권의 대항력 포기와 실제 점유자의 퇴거는 다른 문제입니다. 현황조사 및 현장 방문을 통해 실제 거주자, 점유 권원, 인도 가능성과 명도 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 국가 압류·조세채권 확인. 안산세무서장 관련 압류의 체납세액, 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 추정배당과 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 지하층 현장 점검. 채광과 환기, 결로·곰팡이·누수 흔적, 배수 역류 가능성, 외벽 및 바닥 상태를 확인하고 예상되는 수선 비용을 입찰가 산정에 반영하세요.
• 현재 시세 별도 조사. 2022년 지상층 거래만으로는 현시점 지하층 가격을 판단할 수 없습니다. 동일 건물 또는 인근의 유사한 지하층 다세대주택 매매·임대 사례를 조사한 뒤 실제 매도 가능 가격을 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 49,490,000원, 3회 유찰 시 34,643,000원 시나리오를 검토하되, 향후 매각가격이나 유찰 여부가 확정된 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담, 수도·전기·도시가스 관련 정산 사항을 확인하세요. 실질 인수 0원* 판단은 이러한 별도 비용까지 없다는 뜻이 아닙니다.
• 매각기일·서류 대조. 2026.11.19. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 다시 확인하고 입찰조건 및 매각기일 변경 여부를 점검하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소와 저가 매수는 별개의 판단”

이 사건의 핵심은 85,000,000원 임차보증금에 대한 대항력 포기입니다. 대항력 있는 임차권이 그대로 유지된다면 현재 회차에서 15,972,600원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있고, 추가 유찰 시에도 보증금 인수 부담이 증가하는 구조입니다. 하지만 서울보증보험의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되었으므로, 해당 확약이 유효하다는 전제에서는 매수인 실질 인수액이 0원*입니다.

그럼에도 투자 판단을 낙관하기는 어렵습니다. 비교 실거래는 2022년 지상층 2건에 불과하며, 현재 매각 대상은 1997년 준공 건물의 지하층입니다. 최저가 70,700,000원이 과거 거래 평균의 53.4%라는 사실은 확인되지만, 이 수치가 현재 지하층 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 실제 점유관계와 세금 우선순위도 확인이 필요합니다.

종합 판단은 C등급. 권리 측면에서는 대항력 포기 확약으로 핵심 인수 문제가 상당 부분 해결되었지만, 오래된 지상층 실거래와 지하층 환금성 불확실성 때문에 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리상 조건부 검토 가능, 가격과 환금성은 보수적으로 접근. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약의 유효성, 현재 지하층 시세, 실제 점유 및 건물 상태를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.