수원지방법원 2026타경50289. 경기도 안산시 단원구 와동 805-8, 태흥빌라 3층 301호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정가는 172,000,000원이며 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 120,400,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)이고 청구금액은 181,156,602원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 압류나 근저당권보다 먼저 형성된 임차인 양정우의 보증금 156,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유 및 확정일자가 선행하고 2023년 임차권등기까지 마쳐져 있어, 통상적으로는 매수인이 배당받지 못한 보증금 상당액을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 HUG(양도 전 임차인 양정우)가 2026년 6월 1일, 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 이행된다면 임차보증금 미배당액은 매수인 인수액으로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 805-8 태흥빌라 3층 301호 도로명: 경기도 안산시 단원구 화정천동로2길 17 |
| 물건종류 / 전용면적 | 집합건물(다세대주택) · 72.19㎡ · 5층 건물 중 3층 301호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2008.02.19 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 이순정 (2021.04.29 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사(HUG) / 181,156,602원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 말소기준권리 | 갑구 9번 압류 · 국민건강보험공단 · 2024.10.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, HUG 확약이 승부처
등기상 과거 근저당권은 2008년 우리은행 채권최고액 60,000,000원, 2015년 농협은행 채권최고액 126,000,000원이 확인됩니다. 우리은행 근저당은 2015년 6월 18일, 농협은행 근저당은 2021년 4월 15일 각각 해지·말소되어 현재 핵심 인수 쟁점은 근저당이 아닙니다.
임차인 양정우는 2021년 3월 2일 임대차계약을 체결하고, 2021년 4월 15일 주민등록, 2021년 4월 16일 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2021년 3월 2일입니다. 이후 2023년 6월 16일 을구 5번으로 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리인 2024년 10월 11일 국민건강보험공단 압류보다 앞선 권리입니다.
- 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
확약은 양정우 임차권에 한정됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 양정우 1명입니다. HUG는 매각물건명세서에 양도 전 임차인으로 표시된 권리 양수인 및 경매신청채권자이지, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아닙니다. 확약 적용 범위 밖의 별도 점유자나 임차권이 발견된다면 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 양정우 전유부분 전부 |
156,000,000원 | 전입 2021.04.15 점유 2021.04.16 확정 2021.03.02 |
대항력 有
우선변제 有
HUG 양수
임차권등기 2023.06.16 배당요구 2023.06.16 |
실질 0원 2026.06.01 확약 적용 전제 |
HUG는 양정우의 임차보증금과 관련된 양수인으로 표시되어 있습니다. 실제 임차인 1명과 보증기관의 권리 관계를 구분해 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인보다 거래자료의 노후화가 문제
동일면적 72.19㎡ 거래로 확인되는 자료는 총 3건입니다. 거래 시점은 2021년 8월과 10월이며, 최신 거래도 2021년 10월입니다. 따라서 거래 평균과 현재 최저가의 단순 비율은 계산할 수 있지만, 이를 2026년 현재의 시세나 확정적인 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 72.19㎡ | 3층 | 148,000,000원 |
| 2021.08 | 72.19㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 72.19㎡ | 5층 | 150,000,000원 |
| 집계 평균 | 72.19㎡ | 3건 | 159,333,333원 |
현재 최저가 120,400,000원은 과거 거래 평균 159,333,333원의 약 75.6%입니다. 최신 거래 148,000,000원과 비교해도 숫자상 낮습니다. 다만 이 거래들은 모두 2021년에 이루어졌으며, 현재 매각기일인 2026년 11월과 상당한 시차가 있습니다.
따라서 과거 거래 대비 75.6%라는 숫자만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 시점의 인근 유사 다세대 거래, 건물 상태, 임대차 수요를 추가로 확인해야 합니다. 특히 다세대주택은 아파트보다 개별 건물·호수별 거래 편차가 클 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 | 매각가의 약 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 양정우 | 156,000,000원 | 117,914,400원 | 우선변제권 행사 |
| 2. 주택도시보증공사 | 181,156,602원 | 0원 | 신청채권자 · 미배당 |
| 임차보증금 미배당 | 38,085,600원 | 0원 | HUG 확약에 따른 인수 위험 해소 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
예상배당은 현재 최저매각가 기준 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때 미배당 위험의 변화
아래는 확약이 적용되지 않는다는 가정하에 배당표상 산출된 명목 인수 추정액입니다. 실제 확약이 유효하게 이행된다면 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 미배당 추정 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 |
120,400,000원 | 38,085,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 84,280,000원 | 73,637,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 58,995,999원 | 98,465,929원 | 0원 |
미배당액은 확약 미적용 시나리오의 추정치입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 낙찰가 하락에 따라 명목 미배당액이 커져도 매수인 인수액이 자동으로 증가하는 구조로 판단하지 않습니다.
⑥ 압류 및 조세 위험 — 후순위 소멸과 당해세 확인은 별개
등기부에는 국민건강보험공단, 구미시, 구미세무서장, 안산시와 관련된 압류 4건이 확인됩니다. 말소기준권리는 2024년 10월 11일 국민건강보험공단 압류이며, 이후 등기된 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
| 등기일 | 권리자 | 내용 | 매각에 따른 판단 |
|---|---|---|---|
| 2024.10.11 | 국민건강보험공단 | 갑구 9번 압류 | 말소기준권리 |
| 2024.10.15 | 구미시 | 갑구 10번 압류 | 매각으로 소멸 |
| 2024.11.11 | 구미세무서장 | 갑구 11번 압류 | 매각으로 소멸 |
| 2026.01.29 | 주택도시보증공사 | 갑구 12번 강제경매개시결정 | 매각으로 소멸 |
| 2026.06.30 | 안산시 | 갑구 13번 압류 | 매각으로 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동체육공원 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택, 주상용 건물이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 하이새시 이중창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 주차장설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 세장형으로 평가됐습니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역 등 여러 지역·지구에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등을 대상으로 지정된 것으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일면적 거래는 3건이며 최신 거래가 2021년 10월입니다. 현재 시점의 거래 유동성과 매도 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 양정우의 권리 전부에 유효하게 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 등기 말소까지 이어지는지 확인해야 합니다.
- 명세서 재확인. 매각물건명세서에 HUG(양도 전 임차인 양정우)로 기재된 권리 관계와 확약서 제출 사실을 원본으로 대조하세요.
- 임차인 및 점유 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 양정우 1명입니다. 현장 점유자와 별도 임대차계약, 확약 대상 밖의 권리자가 존재하는지 확인하세요.
- 당해세·체납 확인. 국민건강보험공단·구미시·구미세무서장·안산시 관련 압류의 체납 원인과 배당순위를 확인하세요. 당해세 여부에 따라 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 동일면적 실거래 자료의 최신 거래는 2021년 10월입니다. 2026년 현재의 와동 인근 유사 다세대 거래 및 임대수요를 별도로 조사하세요.
- 관리비 및 현장 상태. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리 상태, 내부 수리 필요 여부, 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 입찰보증금 준비. 최저매각가 120,400,000원을 기준으로 입찰보증금 10%인 12,040,000원을 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”의 근거는 최저가가 아니라 HUG 확약이다
이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형 경매와 구분해서 봐야 합니다. 임차인 양정우의 보증금은 156,000,000원이고, 현재 최저매각가 120,400,000원에서는 38,085,600원이 명목상 미배당됩니다. 확약이 없었다면 매수인에게 상당한 인수 부담이 발생할 수 있는 구조입니다.
그러나 2026년 6월 1일 HUG가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 양정우의 실질 인수액은 0원입니다. 보증기관의 권리 양수를 별도 임차인으로 중복 계산해서도 안 됩니다.
다만 이것이 곧바로 안전한 저가 물건이라는 뜻은 아닙니다. 압류 4건과 당해세 우선순위 확인이 남아 있고, 동일면적 실거래 표본은 2021년에 집중되어 있어 현재 시세를 판단하기 어렵습니다. 특히 임차권등기 말소가 실제로 이루어지는지, 확약이 매수인에게 미치는 효력이 명확한지 확인하지 않은 상태에서 입찰해서는 안 됩니다.
권리의 핵심 위험은 HUG 확약으로 해소될 가능성이 높지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 확약 원본과 말소 절차, 조세채권, 현재 시세를 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
