수원지방법원 2026타경50314. 안산시 단원구 와동의 덕용맨션 제1동 2층 202호, 대상 면적 65.33㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 237,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가가 165,900,000원으로 내려왔습니다. 소유자는 곽승호이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건입니다.
이 물건은 단순히 감정가에서 30% 내려왔다는 이유로 접근하면 안 됩니다. 임차인 심민섭의 보증금은 235,000,000원이고, 전입·점유는 2021.01.21., 확정일자는 2021.01.05.입니다. 모두 2026.02.10. 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 기본 권리구조는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 심민섭)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 2026.04.22. 제출되었다는 중요한 내용이 있습니다. 이 때문에 법률상 기본 인수구조와 실제 매수인 부담을 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 786-4 덕용맨션주건축물제1동 2층 202호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 화정천동로8길 30-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 65.33㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 2019.12.04. 사용승인 · 덕용맨션 8세대 |
| 소유자 | 곽승호 · 2021.02.10. 소유권이전등기 · 당시 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.10. 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 심민섭 · 보증금 235,000,000원 · 2023.03.09. 임차권등기 |
| 핵심 확약 | 2026.04.22. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계
등기상 최초 소유권보존은 2019.12.11. 이루어졌고, 이후 곽승호에게 소유권이 이전되었습니다. 2021.02.22. 주식회사 리드코프의 채권최고액 211,900,000원 근저당권이 설정되었지만 2022.03.11. 해지를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 이 근저당을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 보아서는 안 됩니다.
핵심은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 심민섭의 임대차계약일은 2020.12.11., 전입 및 점유개시일은 2021.01.21., 확정일자는 2021.01.05.입니다. 2023.03.09. 보증금 235,000,000원의 임차권등기가 이루어졌으며, 이 권리는 2026.02.10. 강제경매개시결정보다 앞서는 임차인의 권리를 나타냅니다.
확약은 심민섭 관련 양도·승계채권에 한정됩니다. 주택도시보증공사를 심민섭과 별개의 실제 임차인으로 추가 계산하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확약의 대상이 아닌 다른 임차인이나 별도 점유권원이 확인된다면 그 인수위험은 이 확약으로 해소되지 않으므로 별도로 조사해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심민섭 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.01.21. 확정 2021.01.05. 임차권등기 2023.03.09. |
235,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
보증기관 승계
대항력 포기 확약
|
| 실제 임차인 | 심민섭 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.12.11. |
| 주민등록 / 점유개시 | 2021.01.21. / 2021.01.21. |
| 확정일자 | 2021.01.05. |
| 임차보증금 | 235,000,000원 · 차임 없음 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.03.09. |
| 대항력 기본 판정 | 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입 및 점유 |
| 우선변제 | 가능 · 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 관계 | 주택도시보증공사(양도 전 임차인 심민섭) · 동일 보증금에 대한 승계 관계 |
| 확약 미적용 시 인수 | 72,222,600원 (현재 회차 예상배당 기준) |
| 확약 적용 시 인수 | 0원 (해당 승계채권에 대한 확약 유효 전제) |
③ 시세 비교 — 2022년 거래와 현재 가격의 간격
덕용맨션은 2019.12.04. 사용승인을 받은 8세대 다세대주택입니다. 대상 면적은 65.33㎡이며, 비교할 수 있는 거래는 2022년 2건입니다. 최저가가 과거 거래 수준보다 낮다는 점은 확인되지만, 이 거래들이 2026년 현재의 시장가격을 대표한다고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 65.33㎡ | 4층 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 67.18㎡ | 2층 | 219,000,000원 |
| 거래평균 | — | 2건 | 234,500,000원 |
| 현재 최저가 | 65.33㎡ | 2층 | 165,900,000원 |
2022년 두 거래의 평균은 234,500,000원입니다. 현재 최저가 165,900,000원은 이 평균의 70.7% 수준이고, 가장 나중에 확인된 2022.07. 거래가 219,000,000원보다도 낮습니다. 확약이 유효하다면 실질취득액이 최저가와 같으므로 과거 거래 대비 낮은 취득가격이 형성됩니다.
반대로 확약이 적용되지 않는 상황에서는 현재 최저가에 미배당 보증금 72,222,600원을 더한 238,122,600원이 실질취득액이 됩니다. 이는 과거 거래평균 234,500,000원보다 높고, 최신 확인 거래가 219,000,000원도 초과합니다. 확약 없이 최저가 70.7%만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 잘못된 분석입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,122,600원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 심민섭(승계 관계) | 235,000,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,122,600원은 추정액입니다. 임차보증금 우선배당과 주택도시보증공사의 신청채권은 같은 보증금의 승계 관계를 반영한 것으로, 서로 독립적인 보증금 2건으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
| 예상 매각대금 | 165,900,000원 |
|---|---|
| 예상 집행비용 | 3,122,600원 |
| 임차보증금 예상배당 | 162,777,400원 |
| 임차보증금 미배당 | 72,222,600원 |
| 확약 미적용 시 실질취득 | 238,122,600원 |
| 확약 적용 시 실질 인수 | 0원 |
| 확약 적용 시 실질취득 | 165,900,000원 (취득 부대비용 제외) |
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 달라지는 취득비용
대항력 있는 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 구조라면 낙찰가격이 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 반면 이 사건처럼 해당 채권에 대한 대항력 포기 확약이 유효한 경우에는 시나리오별 실질취득액이 낙찰가격에 연동됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 예상 인수 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 70%) | 165,900,000원 | 72,222,600원 | 165,900,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 116,130,000원 | 121,295,820원 | 116,130,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 81,291,000원 | 155,572,238원 | 81,291,000원 |
각 회차의 미배당 인수 예상액은 해당 회차별 집행비용 추정을 포함한 수치입니다. 실질취득액은 확약이 유효하다는 전제에서 낙찰대금과 인수액만 비교한 것으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 후속 유찰 회차는 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동, 안산화정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 원활하고 인근 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정도 보통 수준입니다. 북측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2019.12.04. 사용승인된 철근콘크리트구조, 경사지붕의 지상 5층 다세대주택입니다. 대상은 2층 202호이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비, 승강기가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 및 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,708,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 실내를 직접 확인하지 못했습니다. 내부구조와 이용상태는 건축물 현황도, 탐문 및 외부관찰 등을 참고한 것이므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 거래도 2022년 2건에 그칩니다. 매수 수요와 실제 환금성을 대단지 아파트처럼 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소 동의, 적용 대상이 모두 일치하는지 확인해야 합니다. 이 물건의 인수액 0원 판단을 뒷받침하는 핵심 문서입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 심민섭 임차권등기에 대해 낙찰 이후 실제 말소가 가능한지, 확약서에 별도 조건이 있는지 확인하세요.
- 승계채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 심민섭의 보증금과 연관된 채권자입니다. 실제 임차인 1명의 보증금을 이중으로 산정해서는 안 됩니다.
- 확약 밖 점유·임차관계 확인. 다른 임차인이나 점유권원이 별도로 확인될 경우 해당 권리는 확약의 보호 범위 밖입니다. 현황조사와 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인되는 2022년 거래가 219,000,000원 및 250,000,000원과 평균 234,500,000원은 과거 참고자료입니다. 2026년 현재 거래·호가·임대수요를 추가로 검증하지 않고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
- 실내 상태·명도. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 내부 유지관리 상태, 수리 필요성 및 인도 절차를 확인해야 합니다. 대항력 포기와 현실적인 인도 완료는 별개의 문제입니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성, 당해세 및 실제 배당에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 2026.09.26. 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 임차권등기 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 재확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격의 의미를 바꾼다”
이 사건의 핵심은 감정가 237,000,000원이 165,900,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 보증금 235,000,000원을 누가 부담하느냐입니다.
확약이 없다면 현재 회차의 예상 미배당 보증금은 72,222,600원이고, 이를 더한 실질취득액은 238,122,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로 보증금 수준의 취득비용이 유지됩니다. 이 경우 과거 거래가격과 비교해도 가격상의 이점을 인정하기 어렵습니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.04.22. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 승계채권에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 165,900,000원으로 평가할 수 있습니다. 확인된 실제 임차인은 심민섭 1명이며, 주택도시보증공사는 별개의 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아닙니다.
다만 덕용맨션은 8세대 다세대주택이고 확인되는 실거래가 2022년 2건에 불과합니다. 과거 거래평균의 70.7%라는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하기 어렵고, 실내 상태와 환금성도 추가 확인이 필요합니다. 또한 해당 확약 밖의 다른 임차권이나 점유권원이 발견된다면 그 위험은 별도로 남습니다.
결론은 확약을 전제로 권리상 인수부담이 크게 해소된 물건이지만, 가격과 환금성 판단은 조건부입니다. 확약서 원본·임차권등기 말소 가능성·실제 점유 및 현재 거래시장을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
