대항력 있는 임차보증금 280,000,000원 중 68,218,400원 인수 가능성이 있고 현재 최저가가 실질취득 기준으로 상승해 가격 검토가 필요한 물건
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기된 박지우의 보증금 280,000,000원이 핵심 변수입니다. 배당으로 일부 회수되더라도 부족분 68,218,400원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 따라서 최저가 2.156억만 보고 판단하면 안 되고, 실질취득 약 2.838억 기준으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
308,000,000원
215,600,000원 · 1회 유찰
실질취득 예상
283,818,400원
낙찰가+인수 68,218,400원
임차 인수
68,218,400원
박지우 보증금 부족분
핵심지표
인수 리스크
대항력 임차권등기
창원지방법원 2026타경10096. 진주시 정촌면 예하리 진주정촌대경파미르아파트 110동 103호입니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 임차권등기입니다. 을구 9번 박지우 임차권등기는 말소기준권리 이전의 임대차 관계를 바탕으로 하며, 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2026타경10096 (강제경매)
소재지
경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 110동 1층103호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 2019.01.31 준공 · 1,465세대
소유자
강진아
감정가 / 최저가
308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 310,587,141원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
말소기준권리 이전의 임차권등기가 존재합니다. 박지우 임차인은 임차보증금 280,000,000원, 전입 2022.02.22, 확정일자 2022.01.12로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 현재 배당에서는 211,781,600원이 예상되고 부족분 68,218,400원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
박지우
280,000,000원
有
有
68,218,400원 가능
안정환
미상
가능·미상
해당 없음
확인 필요
⚠️ 대항력 인수형 주의 낙찰가가 낮아져도 박지우 임차인의 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 기준
진주정촌대경파미르 동일 평형 최근 실거래 12건 평균은 349,754,166원입니다. 현재 최저가 자체는 시세보다 낮지만, 예상 인수액을 반영한 실질취득 약 283,818,400원 기준으로 접근해야 합니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
84.94㎡
18
390,000,000원
2026.08
84.96㎡
15
381,000,000원
2026.07
84.94㎡
3
352,000,000원
2026.07
84.96㎡
7
345,000,000원
평균
84.94㎡대
12건
349,754,166원
배당 분배 (최저가 215,600,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
임차 인수 반영 후 실질취득 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차보증금 확인. 박지우 보증금 부족분 68,218,400원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
미상 점유자 확인. 안정환은 전입신고가 말소기준 이전으로 대항력 가능성이 있으나 보증금은 미상입니다.
실질취득 기준 입찰. 단순 최저가 215,600,000원이 아니라 인수 부담을 포함해 판단해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수금이 먼저다”
이 물건은 신축급 대단지 아파트라는 장점이 있지만, 경매 투자에서 가장 중요한 변수인 임차보증금 인수가 존재합니다. 최저매각가는 2.156억으로 낮아졌지만 박지우 임차권 관련 부족분을 더하면 실질취득 부담은 약 2.838억입니다. 권리상 안전한 물건이 아니라, 인수 위험을 계산해야 하는 물건으로 접근해야 합니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
0.5회 유찰
소재지
경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 110동 1층103호
법원·사건
창원지방법원
진주지원·2026타경10096
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제101호 법정
물건
진주정촌대경파미르아파트 110동 1층103호
철근콘크리트구조 84.9426㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 110동 1층103호
2026-02-26 14:32
본건 전입신고된 안정환은 임대차 조사를 위해 방문한 바 폐문부재여서 임대차 조사를 위한 안내를 하였으나 조사에 응하지 않아 임차인으로 기재함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
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