서울남부지방법원 2025타경12720. 금천구 독산동 ‘지에스프라임’ 4층 402호로, 감정평가상 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 170,880,000원으로 감정가 267,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 원은지는 2020.09.16 전입·점유를 시작했고, 2020.08.19 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2023.01.30 서울특별시 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차인입니다.

보증금은 최초 269,000,000원에서 2022.08.10에 1,000,000원이 증액되어 총 270,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수잔액이 그만큼 증가해, 낙찰가와 인수잔액의 합은 약 270,000,000원에 수렴합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다

말소기준권리는 2023.01.30 접수된 서울특별시 압류입니다. 그 이후의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 추가 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.07.20 등기된 원은지의 주택임차권도 등기 자체는 말소 대상이지만, 전입·점유와 확정일자의 기초가 말소기준보다 앞서므로 미변제 보증금 잔액에 대한 대항력은 별도로 남습니다.

임차인·점유자 분석

조사된 실제 임차인·점유자는 3명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 없습니다. 그중 원은지만 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 임차인입니다.

송우람과 김형준의 전입일은 각각 2025.06.23, 2025.07.28로 말소기준일 2023.01.30보다 늦습니다. 따라서 이들의 보증금이 확인되지 않았더라도 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 점유 부분과 계약관계가 미상인 만큼, 인도명령 대상과 실제 명도 상대방은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 감정가 64%라는 숫자의 착시

현재 최저가는 170,880,000원이지만, 대항력 보증금 270,000,000원보다 낮습니다. 인수형 물건에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 잔액이 늘어나기 때문에, 단순화하면 다음과 같이 총부담이 약 270,000,000원으로 유지됩니다.

보증금에서 각 회차 최저매각가를 단순 차감한 구조 설명입니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 인수잔액은 달라질 수 있으나, 낙찰가가 내려갈수록 인수잔액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 수렴한다는 핵심은 동일합니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)

채권 총액 2,333,761,101원 중 167,687,680원이 배당되는 가정으로, 채권자 미배당액은 2,166,073,421원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금의 매수인 인수 여부는 채권배당과 별도로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택 중 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2020.07.16입니다.
• 입지. 문성중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·아파트· 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보 설비와 도시가스 개별난방, 지상 1층 주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 문성로3길의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 입찰자와 취득 용도에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 실지 조사 당시 소유자와 이해관계인이 부재하여 내부조사가 이루어지지 않았고, 내부구조도는 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 대항력 보증금 인수분을 합쳐 약 270,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 원은지의 배당·인수잔액 확인. 배당요구, 임차권등기, 확정일자와 실제 배당액을 매각기일 기준 원본으로 대조해 미변제 인수잔액을 확정해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. 송우람과 김형준은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 부분·계약관계·명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 법정기일 확인. 서울특별시 압류와 국세 압류의 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태 재확인. 내부조사가 불가능했던 물건이므로 실제 내부구조와 수리 상태가 집합건축물대장 현황도와 다를 수 있습니다.
• 토지거래허가 적용 확인. 토지이용계획에 기재된 허가구역의 대상자·대상 용도·지정기간이 본 취득에 적용되는지 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가가 곧 64% 취득가는 아니다”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 64%까지 내려온 최저가가 아니라, 말소기준보다 먼저 성립한 원은지의 대항력 임차권입니다. 보증금 270,000,000원이 현재 최저가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수잔액이 증가해 매수인의 실질취득은 약 270,000,000원으로 고정됩니다. 이는 감정가 267,000,000원보다도 높은 수준입니다.

여기에 2회 유찰, 다세대주택, 내부 미조사, 추가 점유자 2명, 국세·지방세 압류가 겹쳐 있습니다. 후속 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 대항력 보증금 인수 구조가 유지되는 한 가격 메리트는 커지지 않습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않은 물건이며, 보증금 변제 또는 인수위험 해소가 확인되지 않는 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다.