서울남부지방법원 2025타경12720. 서울 금천구 독산동 지에스프라임 제4층 제402호로, 감정평가상 이용 상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 최저가는 87,490,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 매수 부담을 판단하면 안 됩니다. 등기부상 원은지는 2020년 9월 16일부터 전입·점유한 임차인으로 기재돼 있고, 임차보증금은 270,000,000원입니다. 배당안은 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정하고 있어, 일반적인 최저가 비교보다 임차권과 배당순위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

말소기준권리로 제시된 것은 2023년 1월 30일 서울특별시의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 후속 압류가 이어집니다. 다만 원은지의 전입·점유일은 말소기준권리보다 앞서고, 등기부에는 2020년 8월 19일과 2022년 8월 23일의 확정일자도 기재돼 있습니다. 이 날짜와 배당안의 ‘우선변제권 없음·배당 0원’ 계산 사이에 확인이 필요한 부분이 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인의 보증금

등기부상 2020년 7월 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 이미 말소된 것으로 기재돼 있으며, 2022년 6월 국 압류도 2022년 8월 말소됐습니다. 현재 분석에서 기준으로 삼는 권리는 2023년 1월 30일 서울특별시 압류입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

조사된 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 별도로 확인되지 않습니다. 원은지는 보증금이 확인되지만, 송우람과 김형준은 보증금 및 확정일자 확인이 필요합니다.

원은지 등기부 기재: 임대차계약일 2020.08.19, 보증금 269,000,000원 및 2022.08.10 증액 1,000,000원, 확정일자 2020.08.19 및 증액분 2022.08.23. 임차권등기일은 2023.07.20입니다.

③ 가격·실질취득 — 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없다

현재 최저매각가 87,490,000원은 감정가 267,000,000원의 약 32.77%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금과 추가 점유자 2명의 임대차관계가 해결되지 않은 상태에서는 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래 시세와의 비교 근거가 확정되지 않은 만큼 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,490,000원 가정)

배당안에 기재된 금액을 그대로 사용했습니다. 채권자 미배당액에는 원은지 임차보증금 인수액이 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 매각가가 낮아져도 임차 위험은 남는다

제공된 시나리오에서는 유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액이 커집니다. 원은지의 인수액은 각 시나리오에서 동일하게 270,000,000원으로 산정돼 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 임차권 관련 부담이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 위 금액 역시 동일한 배당 가정을 전제로 한 시나리오이므로, 임차인 배당 여부가 확인되면 실질취득 계산을 다시 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.07.16입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보 설비와 도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 두 필지를 일단으로 이용하는 세장형 토지이며, 남동측으로 문성로3길의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 기재돼 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있으며, 대상자·용도·기간에 따라 적용 범위가 다릅니다. 매각기일 이후 실제 매수 시점에 적용되는 규제와 허가 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 내부구조 확인이 불가능했다고 기재돼 있습니다. 건축물 현황도와 실제 내부 상태가 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대 주택인 데다 임차보증금 인수 가능성과 추가 점유자 2명의 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 권리·명도 부담을 해소하기 전에는 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 원은지 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 전입·점유일, 확정일자, 보증금 증액 내역과 임차권등기 내용을 확인하고, 매각물건명세서에 기재된 인수 조건을 재검토하세요.
• 배당순위 재확인. 2023.01.30 서울특별시 압류와 원은지의 기존 임대차 사이의 순위, 우선변제권 인정 여부, 예상 배당액 및 미배당 인수액을 확인하세요.
• 송우람·김형준 임대차 조사. 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 추가 인수 위험을 배제하지 마세요.
• 당해세·압류 내역. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인하세요. 배당안의 채권자 미배당액은 원본 서류에 따른 확정 배당액이 아닙니다.
• 실질취득 부담 계산. 최저매각가에 임차인 미배당 인수액을 더해 계산하되, 임차인에게 실제 배당되는 금액에 따라 인수액이 달라지는지 확인하세요. 현재 배당안의 단순합산 357,490,000원을 확정 원가로 단정하지 마세요.
• 내부 상태와 명도. 내부 조사가 불가능했던 점을 고려해 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능 시점과 명도 부담을 확인하세요.
• 규제·원본 서류. 매각기일 및 매수 시점에 적용되는 토지거래허가 요건을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 내용을 대조하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 임차보증금이 먼저다

이 사건은 감정가 267,000,000원에서 최저가 87,490,000원까지 내려온 다세대 경매물건입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 원은지의 임차보증금 270,000,000원, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명, 그리고 채권자 미배당 2,248,245,921원이 함께 존재합니다.

특히 배당안은 원은지 배당 0원과 보증금 전액 인수를 가정하지만, 등기부에는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 및 확정일자가 기재돼 있습니다. 이 부분을 정리하지 않고 최저가만 보고 입찰하면 실질취득 부담을 잘못 계산할 수 있습니다. 현재 결론은 가격 메리트 확정이 아니라 권리·배당순위 확인 우선입니다. 임차권의 인수 범위와 추가 점유자의 임대차관계를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.