서울남부지방법원 2026타경3377. 화곡동 소재 다세대주택 제2층 제202호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 2025년 등기된 김소라의 주택임차권입니다. 과거 국민은행 근저당은 2005년에 말소됐고, 장미정의 170,000,000원 주택임차권도 2022년에 말소됐습니다. 현재 남아 있는 김소라의 임차권은 전입·점유개시일이 2022.05.30., 확정일자도 2022.05.30.이며 보증금은 190,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 2026.01.28. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류됩니다.
따라서 “감정가 1.76억, 최근 거래 1.80억이니 약간 싸다”는 식의 비교는 맞지 않습니다. 배당표상 176,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,264,000원을 제하고 김소라에게 172,736,000원이 배당되며, 남은 17,264,000원은 매수인이 인수합니다. 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최소 193,264,000원이므로 최근 거래가 180,000,000원보다 오히려 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1039-32 제2층 제202호 · 도로명 화곡로13길 66-21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.93㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2002.08.27. |
| 소유자 | 류한준 (2019.03.11. 매매, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김소라 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 권리 중 국민은행 근저당 37,700,000원은 이미 말소됐고, 장미정의 임차보증금 170,000,000원 주택임차권도 2022.06.09. 말소됐습니다. 부평세무서장 명의 압류 역시 2025.05.09. 해제됐습니다. 반면 김소라의 을구 5번 주택임차권은 현재 남아 있으며, 제공된 매각물건명세서에는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수액을 최저가에 더해야 한다
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소라 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.05.30. / 2022.05.30. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 17,264,000원 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 2022.05.30. / 2022.05.30. | 대항력 기재 | 우선변제 기재 | 금액 미상 |
김소라는 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 우선변제를 받는다는 사실이 곧 매수인 인수액이 0원이 된다는 뜻은 아닙니다. 배당으로 받지 못한 보증금 잔액이 그대로 인수되는 구조입니다. 별도로 매각물건명세서에 기재된 “주택임” 건은 전입·확정일자가 기재돼 있으나 보증금 액수가 확인되지 않으므로, 현재 계산된 17,264,000원 외의 부담 가능성을 원본 명세서에서 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.76억이 아니라 최소 1.93억으로 비교
서광빌은 12세대, 사용승인일 2002.08.27.이며 대상 전용면적은 39.93㎡입니다. 면적 매칭으로 제공된 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2025년 8월 전용 42.33㎡ 5층이 180,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 42.33㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 180,000,000원 |
최저매각가 176,000,000원만 놓으면 최근 실거래의 97.8%이지만, 이 물건은 그 숫자로 가격을 평가하면 안 됩니다. 김소라 미배당 인수액 17,264,000원을 더한 실질취득 최소 193,264,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 약 107.4%입니다. 즉 현재 회차는 실질 부담 기준으로 최근 거래가보다 약 13,264,000원 높습니다.
④ 유찰돼도 실질취득가는 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 176,000,000원 | 17,264,000원 | 193,264,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,800,000원 | 51,971,200원 | 192,771,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,640,000원 | 79,736,960원 | 192,376,960원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 176,000,000원에서 140,800,000원, 112,640,000원으로 내려가도 김소라에게 돌아가는 배당액이 줄면서 매수인 인수액은 17,264,000원 → 51,971,200원 → 79,736,960원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 약 192,376,960원~193,264,000원에 머뭅니다. 즉 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어 주지 않는 대항력 인수형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 김소라 보증금 | 190,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김소라 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 김소라 보증금 미배당액 17,264,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도 보증금 미상 임차 관련 기재의 실제 부담은 추가 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 5층 철근콘크리트조 건물 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2002.08.27.입니다.
- 입지. 화곡3동주민센터 북서측 인근으로, 주위에 다세대·다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역·우장산역이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 포장도로, 서측으로 약 4m 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 환금성 판단자료. 서광빌은 12세대이며 제공된 최근 12개월 매매 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 개별 호수의 시장가격 검증에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 최소 부담은 193,264,000원입니다. 176,000,000원만 시세와 비교하지 않아야 합니다.
- 김소라 미배당액 확인. 배당표상 17,264,000원이 인수되며, 낙찰가가 낮아질수록 인수액은 증가합니다.
- 별도 임차 기재 확인. “주택임”으로 기재된 건은 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 김소라의 지위 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 기재된 경위와 임대차·채권 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 비교거래가 1건뿐이므로 180,000,000원을 단일 확정시세로 보지 말고 추가 시세조사가 필요합니다.
- 배당 외 비용 확인. 제공된 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 표면적으로 감정가 176,000,000원, 최근 거래 180,000,000원이어서 신건 가격이 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 김소라의 보증금 190,000,000원이 매각대금보다 크고, 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차 실질취득은 최소 193,264,000원으로 최근 거래보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 140,800,000원으로 떨어지지만 인수액은 51,971,200원으로 늘어 실질취득은 192,771,200원, 2회 유찰 시에도 192,376,960원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커져 총 부담이 약 1.92~1.93억으로 유지됩니다. 여기에 별도 보증금 미상 임차 관련 기재까지 있어, 이 사건은 최저가 할인율보다 선순위 임차권의 실제 승계 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
