118,784,000원
서울남부지방법원 2025타경12736. 서울 강서구 화곡동 더플러스 4층 404호, 공부상 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2020년 11월 13일 심한섭 명의 근저당권 120,000,000원이고, 이후 안산시장 압류·강제경매개시결정· 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 권리가 정리되는 구조지만, 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
임차인 전성은은 2020년 6월 12일 전입했고 확정일자는 2020년 5월 19일입니다. 모두 2020년 11월 13일 말소기준 근저당보다 빠릅니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 249,000,000원과 함께 “배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수”한다고 기재돼 있습니다. 따라서 최저가만 보고 감정가 대비 49% 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지하 1층/지상 9층 중 4층 |
| 사용승인 | 2019.11.18 |
| 소유자 | 이대수 (2020.07.20. 거래가액 249,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 118,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전성은 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 임차인이 핵심
2019년의 신탁등기와 신목신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 11월 13일 설정된 심한섭 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 압류, 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성은 | 미상 | 2020.06.12 | 2020.05.19 | 249,000,000원 | 2025.11.24 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 |
실제 임차인은 전성은 1명입니다. 주택도시보증공사는 갑구 가압류권자이며 임차인이나 보증금 승계 신고자로 합산하지 않습니다. 전성은은 배당요구를 했지만, 현재 최저가 118,784,000원은 보증금 249,000,000원보다 130,216,000원 적습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.49억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 집행비용을 제외한 단순 구조에서는 낙찰가 + 인수액이 약 249,000,000원으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 단순 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 118,784,000원 | 130,216,000원 | 249,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 95,027,200원 | 153,972,800원 | 249,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 76,021,760원 | 172,978,240원 | 249,000,000원 |
실질취득 약 249,000,000원은 감정가 232,000,000원의 107.3%입니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실은 경제적 취득비용을 낮추지 못합니다. 오히려 집행비용이 먼저 공제되면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어 실제 인수액은 단순 계산보다 커질 수 있습니다. 현재 회차에서 집행비용 2,462,976원을 반영한 순매각대금은 116,321,024원이고, 보증금과의 차이는 132,678,976원입니다.
④ 배당표 기계산 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 기계산 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,462,976원 | - |
| 2. 근저당권 · 심한섭 | 120,000,000원 | 116,321,024원 | 3,678,976원 |
| 3. 경매신청채권 · 전성은 | 249,000,000원 | 0원 | 249,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 989,000,000원 | 0원 | 989,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
기계산 채권총액은 1,358,000,000원, 배당액은 116,321,024원, 미배당액은 1,241,678,976원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물의 4층입니다.
- 입지. 우장초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·승강기·주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 9m, 북동측 약 2m, 북서측 약 5m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%입니다. 3회 유찰을 가격 안전마진으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 금융자료, 점유관계, 전입세대확인서, 확정일자 부여 내역을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하고 보증금·청구액·소유자 취득가가 모두 249,000,000원입니다. 관계인 여부와 임대차 실재성을 확인해야 합니다.
- 인수액 보수 계산. 현재 최저가 기준 단순 인수액 130,216,000원만 보지 말고, 집행비용 공제 시 132,678,976원까지 늘 수 있음을 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 4회 또는 5회 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 249,000,000원으로 유지됩니다.
- 배당순위 재검산. 기계산 배당표와 선순위 임차인의 전입·확정일자 순서가 충돌하므로 배당요구종기, 조세채권, 소액임차 최우선변제 여부를 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차보증금 인수와 명도는 연결됩니다. 보증금 반환 또는 합의 없이 단순 인도명령만으로 해결된다고 전제하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 보증금 순서를 보라”
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 118,784,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 선순위 임차보증금 249,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차의 단순 인수액은 130,216,000원이고, 집행비용까지 고려하면 미배당 인수액은 더 커질 수 있습니다.
결국 실질취득은 약 249,000,000원으로 감정가의 107.3%입니다. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 증가하므로 총액은 달라지지 않습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하고 관련 금액들이 모두 249,000,000원이라는 특이점은 반드시 검증해야 하지만, 확인 전까지 가장임차를 전제로 위험을 제거해서는 안 됩니다. 표면 가격은 낮지만 실질취득은 높고, 임대차 진위까지 해결해야 하는 고위험 물건입니다.
