서울남부지방법원 2025타경12799. 구로구 구로동 ‘대림역포스큐’ 3층 314호, 전용 19.015㎡ 오피스텔입니다. 감정가 107,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 68,480,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.31. 구로세무서장의 국세 압류이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정과 추가 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2022.06.15., 확정일자 2022.06.16., 주민등록일자 2022.07.05., 점유개시일 2022.07.06.으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 134,900,000원이 최저가보다 크므로 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제3층 제314호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.015㎡ · 지하4층·지상20층 중 3층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박해주 (2022.06.15. 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 68,480,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 139,190,927원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 사용승인일 | 2015.12.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
* 특별매각조건은 해당 임차보증금 채권과 임차권등기에 한해 적용됩니다. 매각물건명세서 원문, 채권자의 포기 범위, 임차권등기 말소 절차와 매각허가조건을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다. 조건이 적용되지 않거나 이행되지 않으면 원칙상 미배당액 68,052,640원의 인수 문제가 다시 발생합니다.
임차인·승계 신고 — 실제 임차인 1명
신고 주체는 두 줄이지만 보증금을 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 이혜원 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로서 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 이혜원 1명입니다.
| 신고 주체 | 성격 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜원 | 실제 임차인 · 현황조사상 점유자 | 미상 | 전입 2025.10.15. 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 인수 없음 말소기준 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 · 임차권등기 | 134,900,000원 이혜원 보증금의 승계 신고 | 계약 2022.06.15. 확정 2022.06.16. 주민등록 2022.07.05. 점유개시 2022.07.06. | 있음 | 있음 | 대위·승계 | 실질 0원* 원칙상 68,052,640원 |
현황조사상 이혜원의 전입일은 2025.10.15.로 말소기준인 2023.07.31.보다 늦어 독립된 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유관계와 명도 협의, 보증기관 승계관계가 실제 현장에서 어떻게 정리돼 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 하락 추세
대림역포스큐 전용 19.02㎡의 최근 12개월 거래 7건 평균은 90,828,571원이고, 최신 거래는 2026.06.의 90,300,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 68,480,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%입니다. 원칙상 인수액을 더한 보증금 수준이 아니라 특별조건 적용 후 최저가 자체를 시세와 비교해야 가격 메리트가 생깁니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.04 | 19.02㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 19.02㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 19.02㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 2025.04 | 19.02㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 19.02㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2025.03 | 19.02㎡ | 13 | 102,500,000원 |
| 2023.12 | 19.02㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2023.08 | 19.02㎡ | 10 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.02㎡ | 7건 | 90,828,571원 |
| 전체 평균 | 19.02㎡ | 12건 | 96,191,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 68,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,632,640원 | 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 134,900,000원 | 66,847,360원 | 68,052,640원 특별조건 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 616,241,204원 | 0원 | 616,241,204원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 청구 | 139,190,927원 | 0원 | 139,190,927원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감돼 임차보증금 배당액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 표는 당해세와 최우선변제를 별도로 반영하지 않은 데이터상 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영림중학교 동측 인근으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설과 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 지하철 2호선 대림역이 도보 약 10분 거리에 있습니다.
- 건물. 2015.12.04. 사용승인된 지하4층·지상20층 건물의 3층 오피스텔입니다. 전기·급배수·소화전·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지 규모. 대림역포스큐는 175세대이며 본건과 면적이 일치하는 전용 19.02㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 정방형 토지로 북동측 광대로변에 접합니다. 공시지가는 8,594,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역과 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래는 이어지고 있으나 거래 추세가 -12.4%이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.2회이므로 단기 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 반환청구권 포기 대상, 임차권등기 말소 주체와 시기, 매각허가조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 실질취득 기준 구분. 특별조건 이행 시 68,480,000원, 미적용 시 원칙상 보증금 134,900,000원 수준으로 분석 결과가 완전히 달라집니다.
- 승계 중복 합산 금지. 이혜원과 한국토지주택공사를 별도 임차인 두 명으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 점유·명도 확인. 이혜원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유상태와 퇴거 일정, 인도명령 가능 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 금액에 따라 배당액이 변동할 수 있으므로 세금 관련 서류를 대조하세요.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균은 90,828,571원이지만 거래 추세가 -12.4%입니다. 전체 평균 96,191,666원만 기준으로 낙찰가 상한을 높이지 마세요.
- 임대수익 검증. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현재 임대료, 관리비, 공실률과 체납 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구와 임차권등기 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 특별조건을 읽어야 한다
표면만 보면 감정가 107,000,000원에서 두 차례 유찰된 68,480,000원짜리 오피스텔입니다. 하지만 선순위 보증금 134,900,000원이 있어 일반적인 경매라면 미배당 68,052,640원을 인수하고 실질 부담은 보증금 수준으로 올라갑니다. 이 물건의 가격 메리트를 만드는 것은 유찰 횟수 자체가 아니라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 정한 특별매각조건입니다.
특별조건이 원문대로 이행되면 실질 인수 0원*, 실질취득 68,480,000원으로 최근 12개월 평균의 75.4%에 진입합니다. 다만 최근 거래 추세는 -12.4%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.2회입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 여유, 환금성은 보수적으로. 특별조건의 법적·절차적 이행을 확인한 경우에만 68,480,000원을 실질취득가로 판단해야 합니다.
