창원지방법원 2025타경329. 거제시 일운면 지세포리 ‘거제코아루파크드림’ 102동 7층 704호, 전용 84.9893㎡ 아파트입니다. 소유자 천세원은 2022.01.04 소유권이전등기를 마쳤고, 매매 원인은 2021.09.26, 거래가액은 279,900,000원입니다. 같은 날 포항중앙새마을금고가 채권최고액 157,300,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다.
이후 이일호의 전입·확정일자는 2022.02.21이고, 2024.02.22 보증금 116,000,000원의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 보증금의 미회수 여부와 별개로 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 강제경매개시결정 채권자로 나타나지만, 이일호 임차권은 보증기관 대위·승계로 표시된 건이 아니므로 보증금을 중복 합산할 대상도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경329 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9893㎡ · 27층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 천세원 · 2022.01.04 소유권이전등기 · 거래가액 279,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항중앙새마을금고 / 149,778,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 거제코아루파크드림 · 767세대 · 2018.11.01 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 승계 0원
말소기준은 2022.01.04 포항중앙새마을금고 근저당권입니다. 이일호의 점유개시일은 2022.02.20, 전입일과 확정일자는 모두 2022.02.21로 기준권리보다 늦습니다. 2024.02.22 주택임차권등기가 되었지만 이 역시 기준권리 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 이후 농협은행주식회사 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이일호 전유부분 전부(102동 704호) | 116,000,000원 | 2022.02.21 / 2022.02.21 배당요구 2024.02.22 | 대항력 없음 우선변제 후순위 매수인 승계 0원 |
② 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 평균의 97.7%
거제코아루파크드림 동일 면적대 전용 84.91㎡·84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 157,916,666원, 최신 거래는 2026.07 167,000,000원입니다. 현재 최저가 154,240,000원은 최근 12개월 평균의 97.7%로, 최근 평균보다 낮지만 큰 폭으로 벌어진 할인 구간은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 157,916,666원 |
최근 거래 범위는 135,000,000원~180,000,000원이고, 현재 경매 최저가 154,240,000원도 이 범위 안에 있습니다. 특히 동일하게 7층에서 2026.06 158,000,000원 거래가 확인됩니다. 따라서 감정가 241,000,000원에서 2회 유찰되어 가격이 크게 내려온 사실과, 현재 가격 자체가 최근 시세에 비해 매우 싸다는 판단은 별개로 보아야 합니다. 현재 최저가는 최근 평균의 97.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,959,360원 |
| 2. 근저당 · 포항중앙새마을금고 | 157,300,000원 | 151,280,640원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 11,770,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,959,360원과 포항중앙새마을금고 근저당 배당 151,280,640원으로 매각대금이 배분되며 농협은행주식회사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 표시 채권 미배당액은 17,789,661원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
이일호의 임차보증금은 116,000,000원이지만 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 늦고 주택임차권도 후순위이므로, 배당에서 보증금 전부를 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지세포중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 중 7층 704호이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 사방으로 포장도로와 접하고, 토지는 가장형의 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 상대보호구역·절대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 거제코아루파크드림은 767세대, 2018.11.01 준공이며 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기준가격은 감정가가 아닌 최근 실거래. 감정가 241,000,000원 대비 현재 최저가 154,240,000원은 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 평균 대비로는 97.7%입니다.
- 동일층 거래 확인. 동일 면적대 7층 거래가 2026.06 158,000,000원으로 확인되므로 현재 최저가 154,240,000원과 함께 응찰가 판단에 반영할 필요가 있습니다.
- 임차권과 점유를 분리해서 판단. 이일호의 보증금 116,000,000원은 매수인에게 승계되지 않지만, 감정평가 현장은 폐문·부재 상태였으므로 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 최종 확인. 현재 예상배당은 근저당 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 후속 경매권리 확인. 포항중앙새마을금고 임의경매 뒤 농협은행주식회사 가압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 존재하지만 모두 말소기준권리 이후입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 실제 임차인 이일호의 전입일이 말소기준근저당보다 늦어 대항력은 없고, 보증금 116,000,000원의 주택임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 154,240,000원, 별도 인수는 0원입니다.
다만 가격은 감정가 대비 할인율만 볼 사안이 아닙니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이 157,916,666원이고 현재 최저가는 그 97.7%입니다. 최신 거래 167,000,000원보다 낮고, 동일 면적대 7층 거래 158,000,000원보다도 낮지만 최근 실거래 범위 안에 있는 가격입니다. 권리 위험은 낮지만 가격 우위는 제한적인 물건으로 보는 것이 균형 잡힌 결론입니다.
