광주지방법원 2024타경72187. 사건 분류상 용도는 아파트로 기재되어 있으나 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 유한회사더벨류에스이며, 말소기준권리는 2021.08.20 설정된 서광주농업협동조합 근저당권 1,968,000,000원입니다. 이후의 리빙지코 가압류, 광산구 압류, 서광주농업협동조합 가압류, 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부의 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인이 깨끗하게 취득하는 사건은 아닙니다. 임차인 이민은 2021.08.12 전입으로 말소기준일보다 먼저이고 대항력이 인정되어 있습니다. 보증금은 1,300,000,000원, 확정일자는 확인되지 않으며 예상배당에서는 우선변제권 없이 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경72187 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 북문대로583번길 35, 1동 1,2,지하1층101호 (수완동,디프리마수완) |
| 물건종류 | 사건 분류 아파트 · 감정평가 이용상태 연립주택 |
| 소유자 | 유한회사더벨류에스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,660,000,000원 / 953,344,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.08.20 서광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,968,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 3,383,580,458원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 규모·준공 | 디프리마수완 · 총 5세대 · 2021.07.23 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
핵심 순서는 명확합니다. 이민의 전입 2021.08.12가 서광주농업협동조합 근저당 설정일 2021.08.20보다 빠릅니다. 따라서 등기부상 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하더라도 이민의 보증금 문제는 별도로 남습니다. 2022년에 설정됐던 수협은행 근저당권 240,000,000원은 2024.02.06 이미 말소됐고, 2022년 삼성전자탑비투비·에이원이엔지 가압류도 각각 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1,300,000,000원이 가격의 기준
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민 | 전부 | 2021.08.12 | 1,300,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
| 정자영 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사상 확인된 이민은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 임차인입니다. 별도로 2025.05.19 정자영이 임차인 명의로 유익비 비용상환청구서 64,522,500원을 제출한 기록이 있습니다. 정자영의 전입일·보증금·확정일자 등은 확인되지 않으므로 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 실질취득 판단 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 953,344,000원 | ≈ 1,300,000,000원 | 보증금이 낙찰가보다 큼 |
| 5회 유찰 시 | 762,675,200원 | ≈ 1,300,000,000원 | 낙찰가 하락만으로 총비용 감소 아님 |
| 6회 유찰 시 | 610,140,160원 | ≈ 1,300,000,000원 | 보증금이 가격의 실질 기준 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
디프리마수완 실거래 자료에서 확인되는 거래는 2021.06 1건입니다. 전용면적 271.35㎡, 1층, 거래금액 2,850,000,000원입니다. 시장 통계의 평균·최신 거래 역시 2,850,000,000원으로 잡혀 있지만 표본이 1건이고, 비교 대상 면적 68.237㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.06 | 271.35㎡ | 2,850,000,000원 |
| 감정가 | — | — | 2,660,000,000원 |
| 실질취득 기준 | 현재 회차 | — | ≈ 1,300,000,000원 |
절대금액만 놓으면 실질취득 1,300,000,000원은 확인된 거래 2,850,000,000원보다 낮습니다. 그러나 해당 거래는 2021.06 한 건뿐이고 면적도 일치하지 않아 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 싸다”라고 단정해 가격 가점을 주는 것은 금물입니다. 오히려 4회 유찰, 총 5세대의 소규모 연립주택, 단지 경매 평균 유찰 4.1회라는 환금성 지표를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 953,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,933,440원 |
| 인수 · 임차인 이민 보증금 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 1,968,000,000원 | 941,410,560원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 리빙지코 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서광주농업협동조합 | 5,201,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 953,344,000원에서는 집행비용 11,933,440원을 제외한 941,410,560원이 서광주농업협동조합 근저당에 배당되고, 리빙지코와 서광주농업협동조합 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 이민에게도 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 가격 비교는 최저가가 아닌 실질취득 약 1,300,000,000원을 기준으로 합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상2층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 소재 남부대학교 남서측 인근이며, 주위는 연립주택단지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 2,809.0㎡, 평지·사다리형이며 남측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 656,400원/㎡입니다.
- 규모. 디프리마수완은 총 5세대, 2021.07.23 준공의 소규모 공동주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.1회, 매각률 5.88%로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 증축 위험. 2025.05.09 소유자 측에서 목록1의 1층 드레스룸 콘크리트 타설증축 구조체마감 16.2㎡에 관한 불법건축물 및 증축현황도를 제출했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 953,344,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 1,300,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이민 임차관계 확인. 전입 2021.08.12의 계속성, 실제 점유, 보증금 1,300,000,000원 계약관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 정자영 청구 확인. 2025.05.19 제출된 유익비 비용상환청구 64,522,500원의 청구 근거와 정자영의 점유·전입·보증금·대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 불법 증축 확인. 1층 드레스룸 16.2㎡ 콘크리트 타설증축에 대한 현황, 행정상 조치, 원상복구 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위 대조. 소재지는 제101호로 기재되어 있으나 감정요항표의 위치·구조 설명은 제101호와 제102호를 함께 서술하고 있어 매각목록과 도면을 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 확인 거래는 2021.06 1건, 271.35㎡, 2,850,000,000원이며 비교 면적과 일치하지 않습니다. 이 한 건만으로 현재 적정가를 확정하지 마세요.
- 유찰이 곧 할인은 아님. 5회 유찰 시 762,675,200원, 6회 유찰 시 610,140,160원으로 최저가는 더 내려가지만 대항력 인수형에서는 실질취득 총액이 약 1,300,000,000원으로 유지된다는 점이 핵심입니다.
- 배당 외 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·배당요구종기 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 2,660,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 953,344,000원까지 내려온 강한 할인 경매처럼 보입니다. 그러나 권리순서를 펼치면 판단이 완전히 달라집니다. 이민의 전입일은 2021.08.12로 말소기준 근저당 2021.08.20보다 앞서고, 보증금은 1,300,000,000원입니다. 따라서 실질취득은 약 1,300,000,000원을 기준으로 고정해 판단해야 하며 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
더구나 확인 가능한 실거래는 2021.06의 2,850,000,000원 한 건뿐이고 면적이 일치하지 않습니다. 총 5세대의 소규모 연립주택, 평균 유찰 4.1회, 매각률 5.88%, 정자영의 64,522,500원 유익비 비용상환청구, 16.2㎡ 불법 증축까지 겹칩니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차와 현황 리스크는 결코 가볍지 않은 사건입니다. 결론은 “낮은 최저가보다 인수 구조를 먼저 확인할 것”입니다.
