서울남부지방법원 2025타경12805. 화곡동 감성리즈빌 제2층 제202호입니다. 소유자 홍훈희가 2021.02.05. 거래가 280,000,000원에 취득하면서 농협은행주식회사에 채권최고액 217,200,000원의 근저당권을 설정했고, 농협은행주식회사가 청구액 191,147,305원으로 임의경매를 신청한 구조입니다. 말소기준권리는 2021.02.05. 농협은행주식회사 근저당권이며 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 이 물건의 핵심은 권리보다 용도와 점유입니다. 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설인 사무소로 등재돼 있고, 감정평가 자료도 현황 이용상황이 등재 내용과 다를 수 있으므로 반드시 재확인하라고 적고 있습니다. 현장조사는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로14길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 홍훈희 (2021.02.05. 소유권이전, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 136,192,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 191,147,305원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.05. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 217,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 과거 권리는 모두 말소
등기부에는 2020년 민승연의 주택임차권, 주식회사제이엠캐피탈대부의 근저당권·전세권, 임상윤의 근저당권이 나타나지만 모두 현재 말소된 권리입니다. 특히 민승연의 임차보증금 192,000,000원 주택임차권은 2020.03.25. 말소됐으므로 현재 매수인이 승계할 선순위 임차권으로 볼 수 없습니다.
② 용도와 시세 — 가격은 내려왔지만 비교표본이 다르다
이 물건의 분석 대상 면적은 43.21㎡이지만, 확인된 실거래 면적은 23.54㎡·24.56㎡·33.61㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 186,500,000원이나 최신 거래 184,000,000원을 그대로 대상 호실의 확정 시세로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 24.56㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.03 | 23.54㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2025.03 | 24.56㎡ | 3 | 178,500,000원 |
| 2024.04 | 23.54㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2023.07 | 33.61㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2022.10 | 23.54㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 33.61㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 23.54㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 186,500,000원 |
현재 최저가 136,192,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 73.0%이고 최신 거래 184,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 실거래 평균 202,812,500원에는 과거 260,000,000원·265,000,000원의 33.61㎡ 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 평가의 핵심 근거로 사용하기 어렵습니다.
최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -12.3%입니다. 가격이 내려온 방향은 분명하지만, 43.21㎡ 대상 호실과 비교 거래의 면적이 일치하지 않고 사무소 등재라는 차이가 있으므로 73.0%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,706,688원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 217,200,000원 | 133,485,312원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
농협은행주식회사의 채권최고액 기준 미배당액은 83,714,688원입니다. 신청채권자 청구액 191,147,305원도 전액 충족되지 않지만, 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권자 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(51.2%) | 136,192,000원 | 133,485,312원 | 83,714,688원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 108,953,600원 | 106,628,250원 | 110,571,750원 | 0원 |
| 5회 유찰(32.77%) | 87,162,880원 | 85,193,948원 | 132,006,052원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 농협은행주식회사의 미배당액은 늘어나지만 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 회차별 핵심 변수는 인수금이 아니라 적정가격과 실제 사용 가능성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신월초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 7m, 북동측 약 3m 포장도로에 접하고 현황 서측 도로로 출입합니다.
- 건물. 2017.01.20. 사용승인된 20세대 감성리즈빌이며 기본적인 위생·급배수·화재탐지·도시가스·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 가로장방형 평지이며 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 허가구역 표기. 토지이용계획에는 2024.09.10.~2029.09.09., 2025.08.26.~2026.08.25., 2025.10.20.~2026.12.31.의 토지거래계약 허가구역 표기가 중첩돼 있어 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았지만, 해당 호실의 현황 이용상태는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 등재와 실제 사용상태가 일치하는지 확인하세요.
- 점유 확인. 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 전입·점유·사업자등록 여부 확인이 우선입니다.
- 시세 재산정. 제공된 실거래는 대상 43.21㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 같은 용도·비슷한 면적의 거래나 임대사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -12.3%이므로 전체 평균 202,812,500원을 기준으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 환금성 점검. 20세대 규모, 단지 경매 평균 2.2회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 표본을 감안해 재매각 기간을 보수적으로 검토하세요.
- 배당표 재확인. 현재 예상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장과 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건의 정체가 단순하지 않다”
이 물건은 과거 임차권과 담보권이 정리돼 있고, 현재 말소기준인 농협은행주식회사 근저당권도 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 최저가 역시 감정가의 51.2%, 데이터상 최근 12개월 평균의 73.0%까지 내려왔습니다.
그러나 대상 호실은 제2종근린생활시설인 사무소로 등재돼 있고, 현황 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 비교 실거래도 대상 43.21㎡와 면적이 일치하지 않으며 최근 추세는 -12.3%입니다. 따라서 결론은 등기권리는 합격, 용도·점유·직접 비교시세 확인 전에는 보류입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라, 현재 가격에서 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 물건인지 확인하는 데 있습니다.
