창원지방법원 2025타경428. 거제시 장평동 거제장평코아루아파트 103동 13층 1304호로, 전용면적은 123.5314㎡입니다. 감정가는 223,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 156,100,000원입니다. 최근 동일 면적 거래는 2026.04의 185,000,000원이고 최근 12개월 평균은 212,000,000원이어서, 최저가 자체는 두 기준보다 낮습니다.
권리 측면에서는 임차인 신고 명단이 없고 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 사항이 없습니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액도 최저가와 같은 156,100,000원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유자는 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경428 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 753-3 거제장평코아루아파트 103동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 123.5314㎡ · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 오말선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 222,672,264원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 명시 인수권리 | 해당 사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 원문 대조 필수
권리산정상 말소기준은 2008.03.24 농업협동조합중앙회 근저당권 180,000,000원으로 표시돼 있고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 없다고 명시돼 있어 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 산정됩니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 함께 본다
거제장평코아루는 390세대, 사용승인일 2008.02.18인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 123.53㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 212,416,666원이고, 최근 12개월 4건 평균은 212,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 13층 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 123.53㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 123.53㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 123.53㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2025.09 | 123.53㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.02 | 123.53㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 123.53㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.01 | 123.53㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2024.11 | 123.53㎡ | 14 | 228,000,000원 |
| 2024.10 | 123.53㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 123.53㎡ | 10 | 207,000,000원 |
| 2024.03 | 123.53㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2024.01 | 123.53㎡ | 3 | 216,000,000원 |
| 전체 평균 | 123.53㎡ | 12건 | 212,416,666원 |
| 최근 12개월 | 123.53㎡ | 4건 | 212,000,000원 |
현재 최저가 156,100,000원은 전체 평균의 73.5%, 최근 12개월 평균의 73.6%입니다. 최신 거래가 185,000,000원보다도 낮아 가격상 할인 구간인 것은 분명합니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -0.3%로 하락 방향이므로, 과거 최고 거래가 260,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 낙찰가를 높이는 판단은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 180,000,000원 | 153,114,600원 |
| 3. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 272,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 294,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이종주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,971,349원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 정사정 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 7,462,372원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 거제농업협동조합 | 43,194,751원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 산정상 채권 합계는 917,028,472원, 채권자 배당액은 153,114,600원, 미배당액은 763,913,872원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소기재가 있는 농업협동조합중앙회와 현대캐피탈주식회사 담보권이 포함돼 있으므로 실제 배당표로 사용하기 전 유효 권리만으로 재산정해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 763,913,872원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 810,088,252원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 842,316,274원 | 0원 |
후순위 채권자의 미배당액이 커지더라도 매각으로 소멸하는 채권이라면 낙찰자가 그 부족액을 승계하지 않습니다. 따라서 각 시나리오의 실질취득액은 매각가와 같게 산정됩니다. 다만 이 결론은 매각물건명세서상 인수권리 없음과 실제 유효 등기 확인을 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 13층 1304호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 장평중학교 북측 인근으로 아파트 단지와 주상용 부동산이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·서측 소로2류, 남측 소로3류, 북측 소로1류 도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 946,100원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 거래성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 185,000,000원부터 260,000,000원까지 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2008.03.24 농업협동조합중앙회 근저당과 2013.05.30 말소기재의 관계를 현재 유효사항 기준으로 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 농업협동조합중앙회·현대캐피탈주식회사 담보권을 제외해야 하는지 원문과 배당요구 자료로 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 전입세대, 현장 점유자 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 212,416,666원보다 최신 거래 185,000,000원과 최근 추세 -0.3%를 우선해 응찰 상한을 판단하세요.
- 내부 상태 확인. 전용 123.5314㎡ 대형 면적의 수리 상태와 실제 비용을 확인한 뒤 가격 차이를 평가하세요.
- 세금 확인. 통영세무서장과 해운대세무서장의 압류가 등기돼 있으므로 당해세와 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 서류 확인 전에는 ‘권리 합격’이 아니다
현재 회차의 숫자만 보면 분명한 장점이 있습니다. 최저가 156,100,000원은 최근 12개월 평균 212,000,000원의 73.6%이고, 최신 거래 185,000,000원보다도 낮습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 실질취득액이 최저가에 고정됩니다.
그러나 말소기준으로 표시된 2008년 농업협동조합중앙회 근저당에는 2013년 말소기재가 있고, 자동 배당표에는 말소된 담보권까지 포함돼 있습니다. 이 상충을 확인하지 않은 채 배당표와 말소기준을 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다. 결론은 가격은 검토 가치가 있으나, 권리는 원문 대조 후 확정입니다. 최근 시장도 -0.3%의 하락 추세이므로 서류 확인과 점유조사 결과를 반영한 보수적 응찰가가 필요합니다.