서울남부지방법원 2025타경12819. 강서구 화곡동 미래안포레 20층 2002호 오피스텔입니다. 감정가는 231,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 118,272,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2% 수준이라 크게 할인된 듯 보이지만, 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 실제 임차인 손보라의 보증금이 188,100,000원이고, 전입일이 2024.03.29로 말소기준권리 2024.04.02보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 ‘낙찰가가 내려갈수록 싸지는 경매’가 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 그만큼 매수인이 떠안을 미변제 보증금이 커집니다. 본질적으로 매수인의 실질취득 부담은 보증금 188,100,000원 수준에 수렴합니다. 현재 회차 배당표의 인수추정액 72,283,808원을 단순 합산하면 매각대금과 인수액이 함께 발생하므로, 최저가 118,272,000원만 독립적인 취득가격으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제20층 제2002호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 중 제20층 제2002호 |
| 소유자 | 박창욱 (2022.07.19 소유권이전 · 거래가액 235,705,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 118,272,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권액 | 16,324,383원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.04.02 장서연의 가압류 14,000,000원입니다. 이에 앞서 임차인 손보라는 2024.03.29 전입 및 점유를 시작했고, 2024.02.26 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 이후 2025.12.02 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하지만, 등기 자체가 소멸한다고 해서 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서가 명시한 대로 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손보라 | 건물 전부 · 주거 | 2024.03.29 / 2024.02.26 | 188,100,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 ‘실질취득’부터 본다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 실질취득가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 다만 확실한 것은, 경매 최저가 118,272,000원을 시장가와 직접 비교하는 방식이 잘못이라는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 가격판단의 출발점은 실질취득 약 188,100,000원 수준이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,455,808원 |
| 1. 임차인 손보라 보증금 | 188,100,000원 | 115,816,192원 |
| 2. 가압류 · 장서연 | 14,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 관련 장서연 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 미배당액은 72,283,808원으로 계산되어 매수인 인수 대상입니다. 장서연의 가압류 채권 14,000,000원은 예상배당 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세 등 최종 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 입지. 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 미래안포레까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.04.18이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 20층 2002호입니다.
- 도로. 건물 동측으로 화곡로, 북측으로 우장산로가 소재합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 12,200,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조와 이용상황은 외부관찰·도면·관리사무소 탐문 등에 의한 조사로 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 118,272,000원과 별개로 임차보증금 미배당 72,283,808원이 예상됩니다. 응찰가 검토는 반드시 인수액을 함께 놓고 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 최저가 94,617,600원이지만 인수추정액은 95,585,517원, 5회 유찰 시 최저가 75,694,080원에 인수추정액 114,168,413원입니다.
- 임차인 배당결과 확인. 손보라는 배당요구를 했고 우선변제권이 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수 여부가 매수인의 인수액을 좌우합니다.
- 명도보다 보증금 승계가 핵심. 임차권등기 말소 여부만으로 안전하다고 판단하지 말고 실제 배당 후 미변제 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 시세 검증 별도 필요. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 실질취득 약 188,100,000원 수준이 시장가격 대비 경쟁력이 있는지는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표와 임차인의 전입·점유 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것이 아니다”
이 물건은 감정가 231,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 118,272,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 실제 임차인 손보라의 보증금은 188,100,000원이고, 현재 배당계산에서는 72,283,808원이 미변제로 남아 매수인에게 승계됩니다. 추가 유찰이 발생하면 최저가는 더 내려가도 인수액은 반대로 커지는 구조입니다.
따라서 이 사건의 가격 기준은 118,272,000원이라는 최저매각가가 아니라, 실질취득 약 188,100,000원 수준입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 대항력 임차인·보증금 인수·3회 유찰이 겹치는 만큼, 낮은 최저가만으로 접근하기에는 권리와 가격의 착시가 큰 사건입니다.
