147,840,000원
서울남부지방법원 2025타경12819. 강서구 화곡동 ‘미래안포레’ 20층 2002호 오피스텔입니다. 표면적인 최저매각가는 감정가 231,000,000원에서 두 차례 유찰된 147,840,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다. 임차인 손보라는 2024년 3월 29일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 장서연의 가압류는 그보다 늦은 2024년 4월 2일 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,869,760원을 먼저 빼고 임차인에게 144,970,240원이 배당됩니다. 보증금 188,100,000원 중 남는 43,129,760원은 낙찰자 부담입니다. 따라서 통장에서 빠져나가는 경제적 총액은 최저가 147,840,000원이 아니라 190,969,760원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제20층 제2002호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로 321 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 20층 · 사용승인 2022.04.18 |
| 소유자 | 박창욱 (2022.07.19. 소유권이전 · 거래가액 235,705,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (2회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 장서연 / 사건 청구액 16,324,383원 · 가압류 청구금액 14,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 임대주택 등기 | 2022.07.19. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 등기 시점보다 ‘전입 시점’이 먼저다
등기부의 신한은행 근저당권 141,600,000원은 2022년 9월 1일 해지돼 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2024년 4월 2일 접수된 장서연의 가압류 14,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 2025년 12월 2일의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 손보라 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 188,100,000원 | 계약 2024.02.07 확정 2024.02.26 전입·점유 2024.03.29 배당요구 2025.12.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 미배당 잔액 인수 | 43,129,760원 |
손보라는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 동일인 명의의 주택임차권등기가 2025년 11월 13일과 12월 2일 각각 접수됐으며, 앞선 등기는 2026년 1월 16일 말소됐습니다. 이를 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 147,840,000원 | 43,129,760원 | 190,969,760원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 118,272,000원 | 72,283,808원 | 190,555,808원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 94,617,600원 | 95,585,517원 | 190,203,117원 |
동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 실질취득액 약 1.90억이 실제 시세보다 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 82.7%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 반드시 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,869,760원 | - |
| 1. 임차인 손보라 보증금 | 188,100,000원 | 144,970,240원 | 43,129,760원 |
| 2. 가압류 · 장서연 | 14,000,000원 | 0원 | 14,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 장서연 | 미상 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 임차인 우선배당으로 전액 소진됩니다. 장서연의 가압류는 배당받지 못하지만 매각으로 소멸하며, 임차인 보증금 부족분 43,129,760원은 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 최상층인 제20층 제2002호입니다.
- 주위환경. 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설과 오피스텔 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 미래안포레까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다. 동측으로 화곡로, 북측으로 우장산로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부구조와 이용상황 조사가 집합건축물대장 도면·외부관찰·관리사무소 탐문 등에 의한 것이어서 실제 내부구조가 다소 다를 수 있습니다.
- 임대주택 등기. 2022.07.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 관련 원문과 관할기관에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 입찰가는 인수액 43,129,760원을 더해 판단하세요. 최저가만 기준으로 할인율을 계산하면 원가를 과소평가합니다.
- 회차별 인수 재계산. 낙찰가를 낮추면 임차인 미배당액이 늘어납니다. 각 입찰가마다 배당 후 인수액과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 비율이 아니라 미래안포레 및 인근 오피스텔의 최신 실거래, 동일 층·유사 위치 매물을 기준으로 약 1.90억의 적정성을 확인하세요.
- 임차인 명도. 보증금 미배당 잔액 인수와 명도·임차권 말소 협의가 연결될 수 있으므로 지급 시점과 서류 인계 절차를 사전에 설계해야 합니다.
- 임대사업자 등록. 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 의무기간과 매각에 따른 처리 여부를 확인하세요.
- 현장 확인. 내부구조가 대장 도면과 다를 수 있으므로 점유·시설 상태·관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 종기 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “약 1.90억 인수형”
이 물건의 핵심은 두 차례 유찰이나 감정가 대비 64%라는 숫자가 아닙니다. 말소기준 가압류보다 먼저 전입한 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크다는 점입니다. 현재 회차에서는 최저가 147,840,000원에 보증금 잔액 43,129,760원을 더해 190,969,760원이 실질취득액입니다.
한 차례, 두 차례 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 190,000,000원 수준을 유지합니다. 따라서 “1.48억이면 싸다”는 결론은 틀리고, 약 1.90억이 실제 오피스텔 시세와 비교해 적정한지가 유일한 가격 판단 기준입니다. 권리 구조는 확인 가능하지만 인수 부담이 크고, 시세 검증 전에는 입찰 보류가 안전합니다.
